5 Yılını Dolduran Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılır?

5 Yılını Dolduran Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılır?

5 Yıl Dolunca Kira Artışı ve Kira Tespit Davası Süreci (2025-2026)

Kira sözleşmesinde 5. yılın tamamlanması, ev sahibine kiranın sadece enflasyon (TüFE) oranında değil, piyasadaki emsal değerlere göre yükseltilmesini talep etme hakkı verir. Bu süreçte artık "yasal zam sınırı" devre dışı kalır ve "hakkaniyetli rayiç bedel" esası uygulanır.

5. Yıl Sonunda Kira Belirleme Kriterleri

1. TüFE Sınırının Aşılması: Normal şartlarda kira artışı 12 aylık TüFE ortalamasını geçemez. Ancak sözleşmede 5 yıl dolmuşsa, ev sahibi mahkemeden bu oranın üzerinde bir artış talep edebilir.

2. Kira Tespit Davası (TBK m. 344/3): Ev sahibi, kiranın bölge ortalamasının çok altında kaldığını ispatlayarak dava açabilir. Mahkeme; bölgedeki emsal kira bedellerini, binanın durumunu, mevkisini ve ekonomik koşulları inceler.

3. Hakkaniyet İndirimi: Hakim, piyasa rayicini belirledikten sonra kiracının "eski kiracı" olması sebebiyle belirlenen rakam üzerinden genellikle %10 ile %20 arasında bir indirim (hakkaniyet indirimi) uygulayarak nihai kirayı belirler.

---

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Kira Artış Davaları

İstanbul'un en yoğun kira uyuşmazlığı yaşanan bölgelerinden biri olan Kartal'daki İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri, 5. yılını dolduran sözleşmelerle ilgili davalarda uzmanlaşmış bir birikime sahiptir. Kartal, Pendik ve Maltepe hattındaki rayiç bedel artışları nedeniyle ev sahipleri yoğun olarak Zorunlu Arabuluculuk sürecine başvurmaktadır. 2023'ten beri uygulanan bu sistemde, taraflar mahkemeye gitmeden önce bir arabulucu huzurunda anlaşmaya çalışır; anlaşma sağlanamazsa "kira tespit davası" süreci başlar.

Soru - Cevap

• 5 yıl dolunca ev sahibi istediği zammı yapabilir mi? Hayır. Ev sahibi kendi başına rayiç bedel dayatamaz. Eğer taraflar anlaşamazsa, yeni bedeli ancak mahkeme tarafından atanan bilirkişilerin raporu doğrultusunda hakim belirleyebilir.

• Kira tespit davası her yıl açılabilir mi? Hayır. Kira tespit davası açıldıktan ve yeni bedel belirlendikten sonra, tekrar bir rayiç bedel tespiti istenebilmesi için yine 5 yıllık bir sürenin geçmesi gerekir.

• Arabuluculuk aşamasında anlaşmak zorunlu mu? Değildir; ancak mahkeme masrafları, bilirkişi ücretleri ve davanın ortalama 1-2 yıl süreceği göz önüne alındığında, arabuluculukta orta yolda buluşmak iki taraf için de genellikle daha avantajlıdır.

5. Yılı Dolan Kiracı ve Ev Sahipleri İçin 3 Tavsiye

1. Resmi İhtar Sürecini Takip Edin: Kira tespit davasının yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce davanın açılmış olması veya bu süre içinde ihtarname çekilmiş olması gerekir.

2. Emsal Araştırması Yapın: Kartal veya çevresindeki benzer özellikli dairelerin güncel kira ilanlarını (sahibinden, emlak ofisleri vb.) inceleyerek mahkemenin belirleyebileceği "alt ve üst sınır" hakkında fikir sahibi olun.

3. Hukuki Destek Alın: Kira tespit davaları; usulüne uygun ihtar çekilmesi, bilirkişi raporuna itiraz edilmesi ve hakkaniyet indirimi oranlarının savunulması gibi teknik detaylar içerir. Hak kaybına uğramamak için bir hukukçudan destek alınması tavsiye edilir.

Kira ilişkisinde 5. yıl, bir bitiş değil; ekonomik gerçeklere göre yeni bir başlangıç dönemidir. Kanun, ev sahibinin mülkiyet hakkını korurken, kiracıyı da fahiş ve ani artışlara karşı mahkeme denetimiyle korumaktadır.

---

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Kira tespit süreçleri ve zam oranları, sözleşmenin başlangıç tarihine, mülkün türüne ve güncel Yargıtay içtihatlarına göre değişebilir. Herhangi bir hak kaybına uğramamak adına süreç boyunca bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Bilişim Avukatı

---