Apartman Karar Defterinin Geçerliliği

Apartman Karar Defterinin Hukuki Geçerliliği: KMK 32. Madde ve Noter Tasdik Esasları

Kat mülkiyeti hukukunda kat malikleri kurulunun aldığı kararlar, başlangıç ve bitiş numaraları noter tarafından tasdik edilmiş bir deftere kaydedilmek zorundadır. KMK m. 32 uyarınca; kararların geçerliliği, bu kararların tarih sırasına göre deftere işlenmesine ve toplantıya katılan tüm maliklerce imzalanmasına bağlıdır. Noter onayı bulunmayan veya usulsüz tutulan defterler, özellikle aidat borçları nedeniyle başlatılan icra takiplerinde veya yönetici kararlarına karşı açılan iptal davalarında mahkemelerce "delil başlangıcı" dahi sayılmayabilir.

1. Karar Defterinin Yasal Şartları ve Noter Tasdiki

Defterin hukuki bir senet niteliği taşıyabilmesi için şu şartları taşıması emredicidir:

• Açılış Tasdiki: Yönetici veya kat malikleri kurulu başkanı, defteri kullanmaya başlamadan önce her sayfasını notere mühürletmek ve açılış tasdikini yaptırmak zorundadır.

• Kapanış Tasdiki: Her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde (genellikle Ocak ayı sonuna kadar) yöneticinin, defteri notere ibraz ederek kapanış tasdikini (görülmüştür şerhi) yaptırması gerekir.

• İmza ve Şerh: Karara muhalif kalan malikler, şerh koyarak (itiraz gerekçesini yazarak) imzalamalıdır. İmzadan imtina edilmesi durumunda bu durum tutanağa geçirilmelidir.

2. Usulüne Uygun Tutulmamanın Hukuki Sonuçları

Defterin usulsüz tutulması veya hiç tutulmaması durumunda yönetim şu risklerle karşılaşır:

1. İspat Gücü Kaybı: Alınan kararların (örn: Aidat miktarının artırılması) varlığı ispat edilemez. Borçlu malik, "böyle bir karar alınmadı" savunmasıyla icra takibini durdurabilir.

2. Yöneticinin Sorumluluğu: Defteri tutmayan veya noter tasdiklerini yaptırmayan yönetici, KMK m. 38 uyarınca görevini ihmal etmiş sayılır ve bu ihmalden doğan zararlardan şahsen sorumlu tutulabilir.

3. İdari Para Cezası: Noter onaylı defter tutulmaması, vergi mevzuatı ve idari düzenlemeler kapsamında cezai müeyyideleri beraberinde getirebilir.

3. Mahkemede Delil Niteliği ve İptal Davaları

Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde görülen apartman uyuşmazlıklarında karar defteri "kesin delil" kategorisindedir.

• Sahtelik İddiası: Defterdeki imzaların sahte olduğu veya sonradan eklendiği iddiası, ancak kriminal inceleme ile çürütülebilir. Noter tasdikli defter, bu tür iddialara karşı bir kalkandır.

• Hak Düşürücü Süre: Karar defterine işlenen ve usulüne uygun duyurulan kararlara karşı itiraz süresi, toplantıya katılanlar için bir ay, katılmayanlar için ise öğrenme tarihinden itibaren altı aydır.

4. Karar Defterinin Muhafazası ve Devri

• Zamanaşımı: Karar defterleri, anagayrimenkulün yönetiminden doğan hakların korunması amacıyla 10 yıl süreyle saklanmalıdır.

• Devir Teslim: Görevi sona eren yönetici, tüm defter ve belgeleri yeni yöneticiye bir tutanakla teslim etmek zorundadır. Teslimden kaçınılması durumunda mahkeme kanalıyla tespit ve iade talep edilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Karar defteri kaybolursa ne yapılmalıdır? Vakit kaybetmeksizin karakola veya notere bildirimde bulunulmalı, zayi belgesi alınmalı ve yeni bir defter tasdik ettirilerek geçmiş kararların mevcut maliklerce onaylandığı bir "tespit toplantısı" yapılmalıdır.

Deftere yapıştırılan bilgisayar çıktıları geçerli midir? Kararların doğrudan deftere yazılması esastır. Ancak bilgisayar çıktısı deftere sağlam bir şekilde yapıştırılıp, imza hem kağıdın hem de defterin üzerine gelecek şekilde ("mütemmim cüz" oluşturacak şekilde) atılırsa mahkemelerce kabul edilebilmektedir.

Kiracılar karar defterini imzalayabilir mi? Kural olarak hayır. Kararlar "kat malikleri" tarafından alınır. Ancak malik, kiracısına noterden veya imzalı bir belgeyle vekalet vermişse, kiracı vekil sıfatıyla imza atabilir.

---

YASAL UYARI (DISCLAIMER): Bu içerik, apartman karar defterinin geçerlilik şartları ve KMK uygulamaları hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir olaya yönelik hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Kat mülkiyeti hukuku, teknik usul kuralları ve noter tasdik süreleri içerdiğinden, olası hak kayıplarının önlenmesi için bir hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Kartal İnşaat Avukatı

---