Apartman Karar Defterinin Geçerliliği

Apartman yönetiminde alınan kararların geçerli sayılabilmesi için karar defteri büyük önem taşır. Bu defter, kat malikleri kurulunun aldığı kararların yazılı ve resmi belgesi niteliğindedir. Ancak, her defter geçerli değildir. Bu yazıda, apartman karar defterinin yasal geçerlilik koşulları, usule uygun tutulmamanın sonuçları ve Yargıtay içtihatları üzerinden detaylı bir inceleme yapılacaktır.

Apartman Karar Defteri Nedir?

Apartman karar defteri, apartmanın yönetimsel süreçlerinde alınan tüm kararların yazıldığı resmi belgedir. Bu defterde;

Kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararlar,
Oy çokluğu veya oy birliğiyle yapılan oylamalar,
Yönetici seçimi,
Giderlerin belirlenmesi,
Onarım ve bakım kararları
gibi önemli hususlar kayıt altına alınır.

Bu defter, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesi gereği zorunludur ve apartman yönetiminin en önemli resmi kayıtlarından biridir.

Karar Defterinin Tutulma Zorunluluğu

Kanun gereğince, her apartmanda bir karar defteri bulunmak zorundadır. Karar defteri, apartmanın tüzel kişiliği olmasa bile, apartman yönetimini temsil eden kat malikleri kurulu için resmi bir kayıt aracıdır.

Defterin geçerli sayılabilmesi için:

Noter onayı alınmış olmalı,
Sayfa numaraları sıralı ve silinemez biçimde olmalı,
Kararlar tarih sırasına göre kaydedilmeli,
Her kararın altı toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalı,
Toplantıya katılmayan maliklerin gerekçeleri (örneğin itirazlar) ayrıca belirtilmeli.

Noter Onayının Önemi

Noter tasdiki, karar defterinin resmi belge niteliği kazanmasını sağlar.

Noter tasdiki olmayan defterlerde alınan kararlar, delil niteliği taşımaz.
Yönetici, bu deftere dayanarak icra takibi veya mahkeme işlemi yapamaz.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2016/11248 E. – 2017/8821 K. sayılı kararı bu konuda net bir emsal oluşturur:

“Noter tasdikli olmayan apartman karar defteri, mahkemede geçerli delil olarak kabul edilemez.”

Dolayısıyla, geçerli bir karar defterine sahip olmak, yönetim kararlarının yasal güvencesidir.

Karar Defterinin Usule Uygun Doldurulması

Karar defteri sadece tutulmakla kalmamalı, usulüne uygun biçimde doldurulmalıdır.
Aksi durumda, defterdeki kararların iptali veya geçersiz sayılması mümkündür.

Geçerli bir karar defteri için dikkat edilmesi gerekenler:

Her sayfada tarih, toplantı gündemi ve hazır bulunan malik listesi yer almalı,
Alınan kararlar net, kısa ve oy sonucu belirtilerek yazılmalı,
İmzalar okunaklı ve tam olmalı,
Kararların değiştirilmesi veya karalanması yasaktır.

Bu kurallara uyulmadığında, özellikle aidat, bakım veya onarım kararları mahkemede geçersiz sayılabilir.

Karar Defteri Olmadan Alınan Kararlar Geçerli mi?

Eğer apartmanda karar defteri hiç yoksa ya da defter noter onaylı değilse, alınan kararlar “fiili kararlar” olarak değerlendirilir.

Bu tür kararlar:

Kat malikleri kurulunda oy birliğiyle alınmış olsa dahi,
Noter onaylı deftere işlenmedikçe,
resmiyet kazanmaz.

Yargıtay’ın içtihatlarına göre, usulsüz karar defterine yazılan kararlar, apartman yönetimi adına icra takibine veya hukuki işlem başlatılmasına dayanak oluşturamaz.

Karar Defteri Nasıl Temin Edilir ve Onaylatılır?

Kırtasiyeden karar defteri alınır.
Apartman yöneticisi veya kurul başkanı, notere giderek tasdik ettirir.
Defterin ilk sayfasına apartmanın adı, adresi ve yönetici bilgileri yazılır.
Defter, yıl boyunca düzenli olarak doldurulmalıdır.

Yeni dönem başladığında, eski defterin dolması halinde yenisi de noter onaylı olarak kullanılmaya devam eder.

Karar Defterinde Hangi Kararlar Bulunmalıdır?

Yıllık olağan toplantı kararları
Yönetici seçimi
Denetçi seçimi
Gider planlaması
Ortak alan kullanımı
Onarım ve yenileme kararları
Özel gider payları
Aidat belirlemeleri

Bu kararlar düzenli şekilde deftere işlenmeli ve imzalanmalıdır.

Karar Defterinde Hatalar ve Düzeltme Yöntemi

Defterde yapılan karalamalar, silmeler veya sonradan eklemeler, kararın geçerliliğini zedeler.
Eğer hata yapıldıysa:

Hatalı sayfa iptal edilmemeli,
Doğru karar bir sonraki sayfada yeniden yazılmalı,
Eski kararın iptal edildiği belirtilmelidir.

Karar Defterinin Mahkemede Delil Olarak Kullanılması

Mahkemelerde, apartman yönetiminin hukuka uygun kararlar alıp almadığına dair en önemli belge karar defteridir.
Eğer defter noter onaylı ve usulüne uygun tutulmuşsa, mahkeme bu defteri kesin delil olarak kabul eder.

Aksi durumda, yönetici veya kat malikleri tarafından ileri sürülen iddialar ispat edilemez hale gelir.

Yargıtay Kararlarından Örnekler

Yargıtay 18. HD, 2015/9734 E. - 2016/9451 K.

“Noter tasdiki olmayan karar defteri delil değeri taşımaz.”
Yargıtay 20. HD, 2017/3425 E. - 2018/5803 K.

“Karar defterinde imzası bulunmayan malik, kararın kendisini bağlamadığını ileri sürebilir.”

Bu kararlar, apartman yönetimlerinin belge düzenine dikkat etmesi gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır.

Karar Defterinin Saklama Süresi

Karar defterleri, en az 10 yıl boyunca saklanmalıdır.
Bu süre, Türk Borçlar Kanunu’nun zamanaşımı hükümlerine paraleldir. Eski defterlerin imha edilmemesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda delil olarak kullanılabilmesi açısından önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

Karar defteri noter onaysız olabilir mi?
Hayır, noter onayı olmayan karar defteri geçerli değildir.

Defter olmadan karar alınabilir mi?
Alınabilir ancak yasal geçerliliği olmaz.

Karar defterinde kimlerin imzası olmalı?
Toplantıya katılan kat maliklerinin tamamı imzalamalıdır.

Defterde silinti yapılabilir mi?
Hayır, silinti ve kazıntı yapılan sayfa geçersiz sayılır.

Defter kaç yıl saklanmalı?
En az 10 yıl süreyle saklanmalıdır.

Yeni yönetici defteri devralmazsa ne olur?
Eski yönetici, devri yapmazsa sorumluluk taşır.

Karar defteri mahkemede delil sayılır mı?
Evet, noter tasdikli defter mahkemede geçerli delildir.

Karar defterinin onayı her yıl yenilenir mi?
Hayır, yalnızca yeni defter alındığında noter onayı gerekir.

İmzasız karar geçerli midir?
Hayır, imzası bulunmayan malik karardan sorumlu tutulamaz.

Apartman yöneticisi karar defteri tutmazsa ne olur?
Yönetici, görevini ihmal etmiş olur ve hukuki sorumluluk taşır.

Apartman karar defteri, sadece bir yazı defteri değil; apartman yönetiminin yasal dayanağıdır. Noter onayı olmadan tutulan veya usule aykırı doldurulan defterler, hem yöneticiler hem de maliklerin aleyhine ciddi sonuçlar doğurabilir.

Kartal bölgesinde apartman yönetimiyle ilgili hukuki bir uyuşmazlık yaşıyorsanız, profesyonel destek alarak süreci yasal zeminde yönetebilirsiniz.
Kartal Avukat, apartman yönetimi, aidat ve karar geçerliliği konularında uzman hukuk desteği sunar.
Apartman karar defterinizin geçerliliğiyle ilgili hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçin.

Kartal İnşaat Avukatı