Apartman Ortak Alanların İşgali Nedeniyle Açılan Davalar

Apartman Ortak Alan İşgali: Müdahalenin Men'i ve Eski Hale İade Süreçleri

Kat mülkiyeti düzeninde, bağımsız bölümler dışında kalan ve tüm maliklerin ortak kullanımına özgülenen yerler üzerinde hiçbir malik veya kiracı, diğerlerinin rızası olmaksızın şahsi tasarrufta bulunamaz. Ortak alanların (otopark, çatı, bahçe, koridor vb.) haksız kullanımı, yalnızca bir kural ihlali değil, mülkiyet hakkına saldırı niteliğindedir.

1. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Ortak Alanlar

KMK m. 4 uyarınca, sözleşme ile aksi belirlenmemişse aşağıdakiler mutlaka ortak yer sayılır:

• Yapısal Elemanlar: Temeller, ana duvarlar, kirişler, kolonlar, dış cephe ve çatılar.

• Genel Kullanım Alanları: Giriş kapıları, koridorlar, sahanlıklar, asansörler, yangın merdivenleri.

• Teknik ve Sosyal Donatılar: Kömürlükler, sığınaklar, ortak garajlar, kapıcı daireleri, bahçeler.

2. Ortak Alan İşgali ve Hukuki Yaptırımlar

Bir kat malikinin ortak alanı (örn: Koridora ayakkabılık/dolap koymak, bahçeyi çevirerek kendine ait yapmak, otoparkı depo olarak kullanmak) işgal etmesi durumunda şu yasal yollara başvurulur:

A. Hakimin Müdahalesi ve Eski Hale İade (KMK m. 33)

Kat maliklerinden herhangi biri, ortak yere yapılan müdahalenin durdurulmasını ve alanın orijinal mimari projesine uygun hale getirilmesini (yıkım, boşaltma vb.) Sulh Hukuk Mahkemesi'nden talep edebilir.

B. Müdahalenin Men’i ve Ecrimisil

Haksız işgal nedeniyle alanın kullanımından mahrum kalan diğer malikler, işgalciye karşı geçmişe dönük 5 yıllık "Haksız İşgal Tazminatı" (Ecrimisil) talep edebilirler. Bu tazminat, arsa payı oranında hesaplanır.

3. Dava öncesi Kritik Adım: Zorunlu Arabuluculuk

2026 yılı güncel mevzuatı gereği, kat mülkiyetinden kaynaklanan (ortak alan işgali dahil) uyuşmazlıklarda dava açmadan önce Arabuluculuk sürecine başvurulması zorunludur.

• Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa alınan "Son Tutanak" ile dava açılabilir.

• Arabuluculuk süreci, taraflar arasındaki komşuluk hukukunu korumak adına hızlı ve masrafsız bir çözüm imkanı sunar.

4. Görevli Mahkeme ve Yetki

İstanbul Anadolu Yakası'ndaki (Kartal, Maltepe, Pendik vb.) taşınmazlar için yetkili merci İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

• İspat Vasıtaları: Belediye veya tapu dairesinden celbedilecek "Mimari Proje", yönetim planı, fotoğraflar ve bilirkişi incelemesi davanın temel dayanaklarıdır.

---

Sık Sorulan Sorular 

Soru: Apartman yönetimi oy çokluğu ile ortak alanı birine kiralayabilir mi? Cevap: Hayır. Ortak alanların kiraya verilmesi veya kullanım şeklinin değiştirilmesi için kural olarak tüm kat maliklerinin oybirliği (100% rıza) gerekir. Oy çokluğu ile alınan kararlar geçersizdir.

Soru: İşgalci eşyalarını kaldırmazsa ben kendim atabilir miyim? Cevap: Hayır. "İhkak-ı Hak" (kendi hakkını kendi gücüyle almak) hukukta yasaktır. Mahkeme kararı alındıktan sonra tahliye işlemi İcra Müdürlüğü aracılığıyla kolluk kuvveti eşliğinde yapılmalıdır.

Soru: Bahçe katındaki komşu bahçeyi çitle çevirdi, ne yapabilirim? Cevap: Yönetim planında o alanın "şahsi kullanımına tahsis edildiğine" dair bir şerh yoksa, bu bir işgaldir. Eski hale iade davası ile çitlerin kaldırılmasını sağlayabilirsiniz.

---

Sonuç ve Değerlendirme

Ortak alan işgalleri, komşuluk ilişkilerini zedeleyen ve mülkün değerini düşüren ciddi uyuşmazlıklardır. Sürecin başında mimari projenin ve yönetim planının titizlikle incelenmesi, davanın "mimari projeye aykırılık" mı yoksa "müdahalenin men'i" temelinde mi açılacağının doğru tayin edilmesi gerekir. özellikle İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal) gibi Sulh Hukuk mahkemelerinin yoğun olduğu bölgelerde; arabuluculuk sürecinin teknik yönetimi, delil tespiti ve ecrimisil hesaplamalarının doğruluğu aşamalarında bir hukukçu rehberliğinde hareket edilmesi önemle tavsiye edilir.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, apartman ortak alan işgalleri ve yasal süreçler hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her binanın yönetim planı ve mimari projesi farklı olduğundan yasal sonuçlar değişebilir. Hak kaybına uğramamanız için bir bir hukukçudan destek almanız önerilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---