Apartman Yönetimi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Apartman Yönetimi: Yetkiler, Sorumluluklar ve Hukuki Denetim

Apartman Yönetimi, ana taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı hükümlerine göre idare edilmesi, korunması ve ortak alanların işlerliğinin sağlanması sürecidir. 8 veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması kanuni bir zorunluluktur. 2026 yılı hukuk standartlarında, profesyonel yönetim şirketlerinin artışıyla birlikte, yöneticilerin mali şeffaflığı ve kat maliklerine karşı "hesap verme" yükümlülüğü yargı kararlarıyla daha sıkı denetlenmektedir.

1. Yöneticinin Görevleri ve Temsil Yetkisi

Yöneticinin sorumlulukları üç ana başlıkta toplanır (KMK m. 35):

• Genel Yönetim İşleri: Kararların yerine getirilmesi, sigorta yaptırılması, defterlerin tutulması (Karar defteri ve İşletme defteri).

• Mali Sorumluluklar: İşletme projesinin hazırlanması, aidatların toplanması ve borçların (elektrik, su, çalışan maaşı) ödenmesi.

• Hukuki Temsil: Yönetici, kat maliklerini ilgilendiren davalarda (örn: Aidat icra takibi) davacı veya davalı olarak kurulu temsil edebilir.

2. Aidat (Ortak Gider) Takibi ve Hukuki Yaptırımlar

Aidat ödemeyen maliklere karşı 2026 yılı güncel hukuki prosedürü şöyledir:

A. İcra Takibi ve %5 Gecikme Tazminatı

Aidatını zamanında ödemeyen malike karşı yönetici, herhangi bir kurul kararına gerek duymaksızın doğrudan icra takibi başlatabilir. Kanun uyarınca, gecikilen her ay için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır (Bu oran yıllık %60'a tekabül eder ve oldukça caydırıcıdır).

B. Kanuni İpotek Hakkı

Borcu biriken malikin dairesi üzerine, diğer maliklerin talebiyle "Kanuni İpotek" konulabilir. Bu, alacağın tahsilini garanti altına alan güçlü bir haktır.

C. Ortak Hizmetlerden Mahrumiyet?

Yargıtay içtihatları uyarınca; aidat ödenmediği gerekçesiyle bir malikin asansörü kullanması veya suyunun kesilmesi gibi temel hakları engelleyici eylemler "hukuka aykırı" kabul edilmekte, bu tür sorunların sadece icra yoluyla çözülmesi öngörülmektedir.

3. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Yönetim Uyuşmazlıkları 📍

İstanbul’un Kartal gibi büyük sitelerin ve rezidansların yoğun olduğu bölgelerinde yönetim uyuşmazlıkları genellikle "İşletme Projesi" ve "Fahiş Aidat Artışları" üzerinden çıkmaktadır.

• Görevli Mahkeme: Apartman yönetimi ile ilgili tüm davalarda (Yönetici atama, kararın iptali, yolsuzluk iddiaları) İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

• Zorunlu Arabuluculuk: 2024 yılı itibarıyla yönetim kararlarına itiraz veya yöneticinin azli gibi konularda dava açmadan önce arabuluculuk süreci zorunlu dava şartıdır.

• Denetim Mekanizması: Kartal'daki site sakinleri, yöneticinin hesaplarını incelemesi için her yıl bir "Denetçi" seçer. Denetçi raporu, yöneticinin "ibra" edilip edilmeyeceği (aklanması) konusunda genel kurula rehberlik eder.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yönetici kendi başına aidat artırabilir mi? Hayır. Yönetici ancak kat malikleri kurulunda kabul edilen "İşletme Projesi"ne dayanarak aidat toplayabilir. Malikin bu projeye 7 gün içinde itiraz hakkı vardır.

Kiracı yönetim toplantısına katılabilir mi? Kiracı, kat malikinden yazılı bir vekaletname almadığı sürece toplantıya katılıp oy kullanamaz. Ancak alınan kararlardan doğrudan etkilendiği için gözlemci olarak bulunması veya kararlara karşı (kendi haklarını ilgilendiren oranda) dava açması mümkündür.

Yönetici maaş alır mı? Kat malikleri kurulu aksine bir karar almadıkça, yönetici yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (Aidat indirimi). Ayrıca profesyonel yöneticilere veya malik olan yöneticiye huzur hakkı/maaş verilmesi kurul kararıyla belirlenebilir.

---

Sonuç

Apartman yönetimi, komşuluk ilişkilerinin ötesinde disiplinli bir mali ve hukuki takip gerektirir. 2026 yılı yargı pratikleri, yöneticilerin "şahsi sorumluluğunu" artırmakta ve hatalı yönetim kararlarının iptali sürecini hızlandırmaktadır. Yönetim faaliyetlerinde bir usulsüzlük olduğunu düşünüyor veya mali raporlara itiraz ediyorsanız, yasal süreleri kaçırmadan hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her bina ve her yönetim planı özel maddeler içerir. Hak kaybına uğramamak adına bir hukukçuya danışmanız önem arz eder.

Kartal İnşaat Avukatı

---