Apartmanda Aidat Ödemeyen Komşuya Karşı Açılabilecek Dava

Aidat Borcu ve Hukuki Tahsil Süreçleri: Kat Malikleri ve Yönetim Rehberi

Aidat Borcu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ortak yerlerin bakımı, korunması ve işletme giderleri için her kat malikinin arsa payı oranında (veya yönetim planında belirtilen şekilde) katılmakla yükümlü olduğu borçtur. Aidat sadece bir ödeme değil, toplu yaşam alanlarının sürdürülebilirliği için yasal bir zorunluluktur. 2026 yılı hukuk pratiğinde, aidat borçları için uygulanan aylık %5 gecikme tazminatı, borcun kısa sürede katlanmasına neden olan en etkili tahsilat aracıdır. Yönetim süreçlerinde hak kaybı yaşamamak ve borçluyla olan süreci doğru yönetmek için profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.

1. Aidat Borcundan Kim Sorumludur? (Müteselsil Sorumluluk)

Aidat borçlarında hukuk sistemi "hizmetten yararlanan" ile "mülkiyet sahibi" arasında bir köprü kurar:

• Kiracı: Bağımsız bölümü kullanan sıfatıyla, kullanım giderlerinden (elektrik, temizlik, asansör bakımı vb.) sorumludur. Sorumluluğu ödediği kira miktarı ile sınırlıdır.

• Kat Maliki (Ev Sahibi): Aidat borcunun asıl muhatabıdır. Kiracı ödemediği takdirde yönetim, doğrudan ev sahibine başvurabilir.

• Demirbaş Giderleri: çatı onarımı, dış cephe boyası gibi mülkün değerini artıran giderlerden sadece kat maliki sorumludur; kiracıya yansıtılamaz.

2. Hukuki Tahsilat ve Dava Yolları

Aidat borcunun tahsilinde izlenen yasal yol haritası şu şekildedir:

A. İcra Takibi ve %5 Gecikme Tazminatı

Yönetim, borcunu ödemeyen kişiye karşı icra takibi başlatabilir. KMK m. 20/c uyarınca, ödemede gecikilen günler için aylık %5 gecikme tazminatı talep edilir. Bu oran yıllık %60'a tekabül eder ve tahsilatın hızlanmasında ana etkendir.

B. Zorunlu Arabuluculuk Süreci

2026 yılı itibarıyla, aidat borcu nedeniyle "İtirazın İptali" veya "Alacak Davası" açmadan önce Arabuluculuk masasına oturmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava süreci başlar.

C. İtirazın İptali ve %20 İcra İnkar Tazminatı

Borçlu icra takibine haksız yere itiraz ederse, yönetim Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açar. Davanın kazanılması durumunda borçlu, borca ek olarak en az %20 oranında icra inkar tazminatı ödemeye mahkum edilir.

3. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Uygulamaları 📍

özellikle Kartal, Pendik ve Maltepe gibi siteleşmenin yoğun olduğu bölgelerde aidat davaları İstanbul Anadolu Adliyesi’nde önemli bir hacim tutmaktadır.

• Yetkili Mahkeme: İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri.

• Delil Durumu: Mahkeme, "Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri"ndeki işletme projesinin kesinleşip kesinleşmediğine ve borçluya yapılan tebligatların usulüne bakar.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Aidat borcu ödenmezse elektrik/su kesilebilir mi? Hayır. Site veya apartman yönetimi, kişisel kullanım olan elektrik ve suyu borç nedeniyle kesme yetkisine sahip değildir. Bu durum "Hakkın Kötüye Kullanılması" ve "Huzur ve Sükunu Bozma" suçu teşkil edebilir. çözüm yolu sadece hukuki takiptir.

Aidat borcu nedeniyle tahliye davası açılabilir mi? Evet. Kiracının aidatı ödememesi, Borçlar Kanunu uyarınca "temerrüt" (borcun ifa edilmemesi) nedeniyle tahliye sebebi olabilir. Kat maliki, kiracının ödemediği aidat nedeniyle tahliye davası açabilir.

Eski borçlardan yeni ev sahibi sorumlu mudur? Kural olarak hayır. Aidat borcu şahsidir; hangi malik döneminde doğduysa o malikten istenir. Ancak yönetim planında aksi kararlaştırılmışsa durum değişebilir.

---

Sonuç

Aidat borçları, apartman ve site yönetimlerinin en büyük operasyonel sorunudur. 2026 yılı yargı sistemi, yönetimleri koruyan ancak usul kurallarına (tebligat, işletme projesi ilanı vb.) sıkı sıkıya bağlı bir yapı arz etmektedir. Borçlu maliklerin "yönetimi beğenmiyorum" veya "hizmet alamıyorum" gibi gerekçeleri, aidat ödememe hakkı doğurmaz. Hakların etkin korunması ve alacağın en kısa sürede %5 gecikme tazminatı ile tahsili için sürecin başından itibaren hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her apartman yönetimi; kendi yönetim planına, karar defterine ve harcama türüne göre farklı hukuki değerlendirmelere tabidir. Hak kaybına uğramamak adına bir hukukçuya danışmanız önem arz eder.

Kartal İnşaat Avukatı

---