Apartmanda Aidat Ödemeyen Komşuya Karşı Açılabilecek Dava

Aidat Borcu Nedir ve Kim Ödemekle Yükümlüdür?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, apartman ya da site içerisindeki ortak alanların bakım, onarım ve işletme giderleri için her kat maliki ya da kiracı, belirli oranlarda aidat ödemekle yükümlüdür. Bu aidat, asansör, temizlik, güvenlik, su gideri, sigorta, bakım ve enerji gibi kalemleri kapsar.

📌 Aidat ödemeyen komşu, hem apartmanın bütçesini sarsar hem de diğer kat maliklerinin mağduriyetine yol açar. Bu gibi durumlarda, yönetici veya yönetim kurulu tarafından hukuki yollara başvurulabilir.

Aidat Borcunu Ödemeyen Komşuya Hangi Davalar Açılabilir?

1. İcra Takibi Başlatılması (İlamsız Takip)

Aidat borcu ödemeyen kat maliki ya da kiracıya karşı, doğrudan icra takibi başlatılabilir. Herhangi bir mahkeme kararı gerekmeden, aidat borcu İcra Müdürlüğü aracılığıyla tahsil edilmeye çalışılır.

➡️ Tebligat gönderilir, ödeme emri sunulur. Ödeme yapılmazsa haciz süreci başlatılabilir.

2. İtirazın İptali Davası

Borçlu, icra takibine itiraz ederse, alacaklı (yönetim) Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali davası açabilir. Mahkeme, borcun varlığını ve miktarını değerlendirir.

3. Alacak Davası (Aidat Alacağı)

Doğrudan dava açılarak borcun tespiti ve tahsili talep edilebilir. Bu davalarda faiz, yargılama giderleri ve vekalet ücreti de talep edilebilir.

4. Ortak Alanlara Müdahale Söz Konusuysa: Müdahalenin Men’i

Aidat borcunu ödemeyen kişi ortak alanları da usulsüz kullanıyorsa (örneğin asansörü kilitli tutma, temizlik hizmetine engel olma gibi), müdahalenin men’i davası da açılabilir.

Kartal ve İstanbul Genelinde Uygulamalar 📍

Aidat davaları, özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde ve apartman yoğunluğu fazla olan Kartal gibi bölgelerde sıkça görülür.
📌 Bu tür davalar genellikle Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından yürütülür.
📌 Kartal’da, aidat borçlarına ilişkin davalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.

Soru - Cevap

Aidat ödemeyen komşuya doğrudan dava açabilir miyim?
Evet. Apartman yönetimi adına aidat alacağı için icra takibi ya da alacak davası açılabilir.

Aidat borcunu ödemeyen komşuya haciz gelir mi?
Evet. İcra takibine rağmen ödeme yapılmazsa, borçlunun mal varlığına haciz işlemi uygulanabilir.

İtiraz ederse ne olur?
Borçlu ödeme emrine itiraz ederse, alacaklı “itirazın iptali davası” açabilir.

Kiracılar da aidat ödemek zorunda mı?
Evet. Kullanımla ilgili giderler (temizlik, elektrik, su) kiracıya aittir. Ancak demirbaş giderleri ev sahibine aittir.

Kartal’da hangi mahkeme ilgilenir?
İstanbul Anadolu Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemeleri aidat davalarına bakar.

Dava Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

📂 Aidat karar defteri ve yönetim planı hazır olmalı
💼 Borçluya yazılı ihtarname gönderilmeli
📑 Aidat borcu detaylı şekilde belgelenmeli (banka dekontları, defter kayıtları vb.)
⏳ Zamanaşımı süresi geçmeden (5 yıl) işlem yapılmalı
⚖️ Süreci doğru yönlendirmek için hukuki destek alınmalı

Aidat Borcu Davalarında Faiz ve Giderler

Aidat borçları için, yasal faiz oranı üzerinden hesaplama yapılabilir. Eğer yönetim planında başka bir oran belirlenmişse, o oran esas alınır.
Ayrıca, dava ve takip sürecinde oluşan;