Asansör bakım masrafları nasıl paylaştırılır?

Kat Mülkiyeti Hukuku Kapsamında Asansör Ortak Giderleri: Bakım, Onarım ve Yenileme Sorumluluğu

Apartman ve site gibi toplu yapılarda asansör sistemleri, mülkiyetin ayrılmaz bir parçası ve "ortak yer" statüsündedir. 634 sayılı KMK uyarınca, asansörlerin işletme ve teknik idamesinden doğan mali yükümlülükler, kullanım yoğunluğuna bakılmaksızın tüm kat maliklerini bağlar. İstanbul Anadolu Yakası ve Kartal bölgesinde özellikle yüksek katlı binaların yönetim süreçlerinde; zemin kat maliklerinin muafiyet talepleri veya kiracı-malik arasındaki masraf paylaşımı uyuşmazlıkları, kanunun emredici hükümleri ve yönetim planı çerçevesinde çözümlenmesi gereken teknik birer konudur.

(Not: Kat mülkiyeti hukukunda asansör işletme giderleri ile demirbaş giderleri arasındaki hiyerarşik ayrım benzer bir yasal yapıya dayanır).

Genel Giderlere Katılma Borcu ve Arsa Payı Esası (KMK m. 20)

Asansör giderlerinin paylaştırılmasında ana kural, KMK m. 20 hükmüdür:

Arsa Payı Oranı: Yönetim planında aksine bir hüküm (örn: Eşit paylaşım) bulunmadıkça, asansörün bakım, onarım ve işletme giderlerine her malik kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Kullanmama Def’i: Kat malikleri, asansörü kullanmadıklarını (örn: Giriş katta ikamet edilmesi) veya kullanmaya ihtiyaçları olmadığını ileri sürerek bu giderleri ödemekten kaçınamazlar. Asansör, binanın değerini ve bütünlüğünü koruyan bir unsur olarak kabul edilir.
Gecikme Tazminatı: Gider payını süresinde ödemeyen malik, aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü tutulabilir. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Aidat borcu, icra takibi ve mahkeme süreci benzer bir aşamalı hiyerarşi izler).

Kiracı ve Kat Maliki Arasındaki Sorumluluk Ayrımı

Yargıtay içtihatları ve kanun hükümleri uyarınca masraflar "niteliğine" göre ikiye ayrılır:

İşletme Giderleri (Kiracı Sorumluluğu): Aylık periyodik bakımlar, asansörün tükettiği elektrik ve küçük onarımlar gibi "kullanıma dayalı" masraflar, kiracının ödemekle yükümlü olduğu ortak giderler (aidat) kapsamındadır.
Demirbaş Giderleri (Malik Sorumluluğu): Asansör kabininin yenilenmesi, motor değişimi, halatların komple tadilatı veya yıllık periyodik muayenede (Kırmızı Etiket) istenen esaslı değişiklikler "yatırım gideri" sayılır. Bu giderlerden münhasıran kat maliki sorumludur. Kiracı bu tutarı ödemişse, ödediği miktarı kira bedelinden mahsup edebilir. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Ortak gider alacaklarında zamanaşımı ve icra takip süreleri teknik bir takvime bağlıdır).

Yönetim Planındaki Muafiyet Hükümleri

Her ne kadar kanun genel bir sorumluluk öngörse de, binanın ilk tescili sırasında Tapu Müdürlüğü'ne sunulan Yönetim Planı'na; "Giriş kat malikleri asansör giderlerinden muaftır" şeklinde bir hüküm eklenebilir. Eğer yönetim planında böyle bir madde varsa, bu hüküm geçerli kabul edilir ve o maliklerden masraf talep edilemez. Kartal ve Anadolu Yakası'ndaki binalarda uyuşmazlığın çözümü için öncelikle tapu kayıtlarındaki yönetim planının incelenmesi teknik bir zorunluluktur. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli yargı mercileridir).

Sıkça Sorulan Sorular

Asansör muayenesinden sonra çıkan "Kırmızı Etiket" masraflarını kim öder? Binanın güvenliğini ilgilendiren ve asansörün standartlara uygun hale getirilmesi için yapılan bu harcamalar "demirbaş" niteliğinde olduğundan kat malikleri tarafından karşılanmalıdır.

Yönetici asansör giderlerini yanlış hesaplıyorsa ne yapılabilir? Kat maliki, İYUK veya KMK m. 33 uyarınca "hâkimin müdahalesini" isteyerek gider paylaşımının kanuna veya yönetim planına uygun şekilde düzeltilmesini Sulh Hukuk Mahkemesi'nden talep edebilir.

Asansörün bozuk olması aidat ödememe hakkı verir mi? Hayır. Asansörün arızalı olması ortak gider borcunu ortadan kaldırmaz. Malik, gideri ödeyip yöneticiye asansörün tamir edilmesi için yazılı ihtar çekebilir veya mahkeme kanalıyla tamirin yapılmasını isteyebilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, kamuoyunu bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Kat mülkiyeti mevzuatı ve asansör işletme yönetmelikleri her binanın teknik özelliklerine ve yönetim planına göre farklılık gösterebilir. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.