Binadaki Ortak Alanlar Hangi Davalarla Korunabilir?

Ortak Alan Kavramı Nedir?

Kat mülkiyeti sistemiyle yönetilen apartman ve sitelerde, merdiven, asansör, çatı, otopark, sığınak, bahçe, kalorifer dairesi gibi alanlar "ortak alan" olarak tanımlanır. Bu alanlar tüm kat maliklerine aittir ve ortak kullanım amacının dışına çıkarılması, kişisel menfaatlere tahsis edilmesi veya zarar verilmesi hukuka aykırıdır.

📌 Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak alanların nasıl kullanılacağı ve hangi durumlarda müdahale edilebileceğini açık şekilde düzenlemiştir. Malikler arasında yaşanan anlaşmazlıklar ise çeşitli dava türleriyle çözüme kavuşturulabilir.

Ortak Alanlara Müdahaleye Karşı Açılabilecek Davalar

1. Müdahalenin Men’i Davası (Engelleme Davası)

Ortak alanın amacı dışında kullanıldığını gören her kat maliki, mahkemeden bu müdahalenin durdurulmasını talep edebilir.

➡️ Örneğin: Apartman koridoruna eşya yığılması, otoparkın sadece bazı maliklere tahsis edilmesi gibi durumlar.

2. Ecrimisil Davası (Haksız Kullanım Tazminatı)

Bir kat maliki, ortak alanı kendi malı gibi kullanıyorsa ve diğer maliklerin bu alanı kullanmasını engelliyorsa, geriye dönük kullanım bedeli (ecrimisil) talep edilebilir.

➡️ Örneğin: Ortak depo alanını bir malik kiraya verip gelir elde ediyorsa.

3. Tespit Davası

Ortak alanın hukuki durumunun belirlenmesi amacıyla tespit davası açılabilir. Bu dava, daha sonra açılacak müdahale veya tazminat davası için de dayanak oluşturur.

➡️ Örneğin: Bahçenin tüm maliklere mi yoksa sadece zemin kat malikine mi ait olduğunun belirlenmesi.

4. Yıkım ve Eski Hale Getirme Davası

Ortak alanda izinsiz yapılan bir yapı ya da bölme varsa, mahkeme kararıyla yıkımı istenebilir.

➡️ Örneğin: Ortak terasa çatı yapılması, merdiven altının duvarla çevrilerek depo haline getirilmesi gibi.

5. İdareye Başvuru ve Ceza Yaptırımları

Belediye ve yapı denetim birimlerine başvurularak yapı tatil tutanağı düzenlenmesi, mühürleme veya idari para cezası uygulanması sağlanabilir. Bu işlemler dava sürecine destek olur.

Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası’nda Ortak Alan Davaları 📍

Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar, özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde ve apartman yoğunluğu yüksek Kartal bölgesinde sıklıkla gündeme gelir.

📌 Kartal'da bu tür davalar genellikle İstanbul Anadolu Adliyesi’ne bağlı Sulh Hukuk Mahkemeleri ve Asliye Hukuk Mahkemeleri tarafından görülür.
📌 Ortak alanlara yönelik usulsüz müdahalelere karşı hak arayan kat maliklerinin, bölgesel tecrübeye sahip hukukçulardan destek alması önemlidir.

Soru - Cevap

Ortak alana müdahale eden komşuya karşı ne yapılabilir?
Müdahalenin men’i davası açılarak ortak alanın amacı dışı kullanımının durdurulması talep edilebilir.

Ortak alana yapılan inşaat için ne yapılmalı?
Yıkım ve eski hale getirme davası açılabilir. Ayrıca belediyeye şikâyet edilebilir.

Ortak alanı biri kendi adına kiraya verirse dava açabilir miyim?
Evet. Haksız kullanım nedeniyle ecrimisil (tazminat) davası açabilirsiniz.

Bahçe ortak alan mı, özel mülkiyet mi nasıl anlaşılır?
Tapu kayıtları ve yönetim planı incelenerek tespit davası açılabilir.

Kartal’da bu tür davalar hangi mahkemede görülür?
İstanbul Anadolu Adliyesi’ne bağlı Sulh Hukuk Mahkemeleri ve Asliye Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.