Gayrimenkulde İzale-i Şuyu Kararı Ne Anlama Gelir?

Gayrimenkulde İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Kararı ve Hukuki Süreç

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu durumlarda (miras veya ortak satın alma gibi), paydaşlar taşınmazın kullanımı veya satışı konusunda mutabakata varamayabilir. Bu durumda miras hukuku veya eşya hukuku prensipleri çerçevesinde ortaklığın mahkeme eliyle sonlandırılması sürecine gidilir.

1. Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk Süreci

2026 yılı itibarıyla, İzale-i Şuyu davası açmadan önce arabulucuya başvurulması yasal bir zorunluluktur.

• Süreç: Ortaklardan biri arabuluculuk merkezine başvurur. Tüm paydaşlar toplantıya davet edilir. Eğer ortaklar paylaşım veya satış konusunda el sıkışırsa, hazırlanan "Arabuluculuk Anlaşma Tutanağı" mahkeme ilamı hükmünde sayılır.

• Anlaşmazlık: Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamazsa, "son tutanak" ile birlikte yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilir.

2. Mahkemenin Verdiği Karar Türleri

Mahkeme, davanın sonunda taşınmazın niteliğine ve paydaşların durumuna göre iki ana yöntemden birine karar verir:

A. Aynen Taksim (Fiziksel Bölünme)

Eğer taşınmazın yüzölçümü, imar durumu ve paydaş sayısı uygunsa mahkeme malın fiziksel olarak bölünmesine karar verir.

• İvaz İlavesi: Bölünen parçaların değerleri eşit değilse, mahkeme eksik değer alan tarafa diğerleri tarafından nakit para (ivaz) ödenmesine hükmeder.

B. Satış Suretiyle Giderme (İhaleyle Satış)

Taşınmazın aynen taksimi (bölünmesi) mümkün değilse veya bölünme malın değerini önemli ölçüde düşürecekse, mahkeme taşınmazın satış memurluğu veya icra dairesi kanalıyla satılmasına karar verir.

3. Satış Süreci ve Bedelin Paylaşılması

Mahkemenin "satış suretiyle ortaklığın giderilmesi" kararı vermesi durumunda şu aşamalar izlenir:

1. Kıymet Takdiri: Bilirkişiler taşınmazın güncel piyasa değerini belirler.

2. Açık Artırma: Taşınmaz, Sulh Hukuk Satış Memurluğu tarafından ihale usulüyle satışa çıkarılır.

3. Paylaşım: Satış bedelinden mahkeme giderleri, harçlar ve vergiler düşüldükten sonra kalan net tutar, mirasçılık belgesi veya tapu kaydındaki paylar oranında ortaklara dağıtılır.

4. Görevli ve Yetkili Mahkeme

İzale-i Şuyu davalarında görev ve yetki kuralları kesindir:

• Görevli Mahkeme: Taşınmazın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmaz varsa, herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

---

Sıkça Sorulan Sorular

Hissedarlardan biri davaya katılmazsa ne olur? Dava yine de devam eder. Mahkeme, tüm paydaşlara tebligat yaparak onları davadan haberdar eder. Bir paydaşın gelmemesi, ortaklığın giderilmesi kararının verilmesine engel teşkil etmez.

Satış sadece ortaklar arasında yapılabilir mi? Kural olarak satış halka açık artırma yoluyla yapılır. Ancak istisnasız tüm paydaşlar (ortakların tamamı) satışın sadece kendi aralarında yapılmasını kabul ederse, ihale sadece ortaklara açık tutulabilir.

Dava masraflarını kim öder? Dava masrafları ve vekalet ücreti, davanın sonunda tüm paydaşlara tapudaki payları oranında yükletilir. Yani davayı açan kişi tüm masrafı tek başına üstlenmez.

---

YASAL UYARI (DISCLAIMER): Bu içerik, gayrimenkul hukuku ve izale-i şuyu süreçleri hakkında kamuyu bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir olaya yönelik hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Taşınmaz hukukundaki teknik detaylar, zorunlu arabuluculuk prosedürleri ve satış usulleri telafisi güç mülkiyet kayıplarına yol açabilir. Hak kaybına uğramamak adına bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Miras Avukatı

---