Hisseli Tapularda Satış Uyuşmazlıklarında Açılacak Davalar

Hisseli Tapularda Satış Uyuşmazlıkları ve çözüm Yolları

Hisseli tapu (paylı mülkiyet), bir taşınmazın mülkiyetinin belirli paylara bölünerek birden fazla kişiye ait olması durumudur. Bu mülkiyet yapısında her paydaş, kendi payı üzerinde tasarruf yetkisine sahip olsa da, bu yetki diğer paydaşların yasal hakları (özellikle önalım hakkı) ile sınırlandırılmıştır.

---

1. Yasal önalım (Şufa) Hakkı ve Kullanımı

Bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını üçüncü bir kişiye (diğer paydaşlar dışındaki birine) sattığında, diğer paydaşların bu payı satın alınan bedel üzerinden öncelikle alma hakkı doğar.

• Bildirim Yükümlülüğü: Satışı yapan paydaş veya alıcı, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.

• Dava Süreleri: Noter bildirimi yapılmışsa 3 ay, bildirim yapılmamışsa satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde şufa davası açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür.

• Muvazaa İddiası: Satış bedelinin şufa hakkını engellemek için tapuda çok yüksek veya çok düşük gösterilmesi durumunda, bedelde muvazaa nedeniyle itiraz edilebilir.

---

2. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Paydaşlar arasında taşınmazın kullanımı veya satışı konusunda anlaşma sağlanamadığında, ortaklığın mahkeme yoluyla bitirilmesi istenir.

• Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren, ortaklığın giderilmesi davaları açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

• Aynen Taksim: Eğer taşınmazın fiziki yapısı uygunsa, mahkeme taşınmazı paylara bölerek paydaşlara dağıtır.

• Satış Suretiyle Giderilme: Taşınmaz bölünemiyorsa, icra dairesi aracılığıyla açık artırma ile satılır ve bedel paydaşlara dağıtılır.

---

3. Fiili Taksim Savunması

Eğer paydaşlar taşınmazı kendi aralarında rızaen bölmüş ve her biri belirli bir kısmı yıllardır kullanıyorsa, bir paydaşın açtığı şufa davası "dürüstlük kuralı" gereği reddedilebilir. Fiili taksimin varlığı, şufa hakkının kullanılmasını engelleyen bir savunmalardan biridir.

---

4. Yetkili ve Görevli Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Şufa davalarında Asliye Hukuk Mahkemesi, Ortaklığın Giderilmesi davalarında ise Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İstanbul Anadolu Yakası'ndaki uyuşmazlıklarda yetkili merci İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal)'dir.

---

Sık Sorulan Sorular  

Soru: Payımı bir diğer paydaşa satarken önalım hakkı doğar mı? Cevap: Hayır. Şufa hakkı sadece payın "üçüncü kişilere" satılması durumunda doğar. Paydaşlar arasındaki satışlarda bu hak kullanılamaz.

Soru: Hisseli tapuda "izale-i şuyu" davasını engellemek mümkün mü? Cevap: Eğer sözleşme ile "paylaşmama borcu" (idame-i şuyu) kararlaştırılmışsa (en fazla 10 yıl) veya taşınmazın paylaşılması uygun olmayan bir zamana denk geliyorsa dava ertelenebilir; ancak tamamen engellenemez.

Soru: Satış bedelini tapuda düşük gösterdik, şufa davası açılırsa ne olur? Cevap: Şufa hakkı sahibi, tapuda görünen o düşük bedel üzerinden payı alma hakkına sahip olur. Bu durum alıcı için ciddi bir maddi kayıp yaratır.

---

Sonuç ve Değerlendirme

Hisseli tapu uyuşmazlıkları; tapu kayıtlarının analizi, noter ihtarnamelerinin süresinde gönderilmesi ve "fiili taksim" gibi olguların ispatı açısından yüksek derecede teknik bilgi gerektirir. özellikle ortaklığın giderilmesi davalarındaki yeni arabuluculuk süreci, davanın hızını ve maliyetini doğrudan etkilemektedir. Hak kaybına uğramamak ve stratejik bir savunma kurgulamak için bir hukukçu rehberliğinde hareket edilmesi önemle tavsiye edilir.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, Türk Medeni Kanunu kapsamındaki paylı mülkiyet uyuşmazlıkları hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Taşınmaz hukuku uyuşmazlıkları her parsel ve paydaş yapısına göre farklılık gösterir. Hak kaybına uğramamanız için bir bir hukukçudan destek almanız önerilir.

 

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---