İnşaatı Tamamlamayan Yükleniciye Karşı Açılabilecek Dava Türleri

İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Sorumluluğu ve Nama İfa Süreci

İnşaat Sözleşmeleri (Eser Sözleşmesi), yüklenicinin bir yapıyı (eser) teknik şartnameye uygun şekilde meydana getirmeyi, iş sahibinin ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Yüklenicinin en temel borcu, inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede ve "ayıpsız" olarak teslim etmektir. 2026 yılı hukuk standartlarında, inşaatın durması veya gecikmesi durumunda iş sahibi sadece beklemek zorunda değildir; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmeyi feshedebilir veya işi başka birine yaptırıp bedelini yükleniciden isteyebilir (Nama İfa). Hak kaybını önlemek için sürecin hukuki destek ile yönetilmesi elzemdir.

1. Yüklenicinin Temerrüdü (Gecikmesi) Halinde Seçimlik Haklar

İnşaatın zamanında bitirilmemesi durumunda iş sahibine tanınan üç ana seçenek bulunmaktadır:

• Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı: Sözleşmeden dönmeden, inşaatın bitirilmesini ve geçen her gün için "gecikme tazminatı" veya "cezai şart" talep edilmesi.

• Sözleşmeden Dönme (Fesih) ve Menfi Zarar: İnşaatın hiç yapılmayacağının anlaşılması durumunda sözleşmenin feshedilmesi. Burada mal sahibi, sözleşme hiç yapılmasaydı sahip olacağı malvarlığı durumuna dönmeyi (menfi zarar) talep eder.

• Müspet Zararın Tazmini: Sözleşmeden dönülmeksizin, inşaatın tamamlanmamasından doğan kâr mahrumiyeti gibi zararların istenmesi.

2. Nama İfa (İşe Başkasıyla Devam Etme İzni)

Yüklenici inşaatı bırakıp kaçtıysa veya işi bitiremeyeceği kesinleşmişse, mal sahibi mahkemeden "Nama İfa" izni alabilir:

1. Mahkemeye Başvuru: Sulh Hukuk veya Asliye Hukuk Mahkemesi'nden inşaatın seviyesi tespit edilir.

2. İzin Alınması: Mahkeme, eksik kalan işlerin yüklenicinin hesabına iş sahibi tarafından tamamlanmasına izin verir.

3. Masrafların Rucusu: Mal sahibi, inşaatı tamamlamak için yaptığı tüm harcamaları (yüklenicinin hak edişlerinden düşerek veya doğrudan dava yoluyla) asıl yükleniciden tahsil eder.

3. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Denetimleri 📍

İstanbul Anadolu Yakası'ndaki devasa şantiyeler ve Kartal kentsel dönüşüm alanı, inşaat uyuşmazlıklarının en yoğun yaşandığı bölgelerdir.

• Bilirkişi İncelemesi: İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki davalarda, inşaat mühendislerinden oluşan bilirkişi heyeti yerinde keşif yaparak "fiziki gerçekleşme oranını" (yüzde kaçının bittiğini) belirler.

• Tüketici Mahkemesi Faktörü: Eğer iş sahibi bir birey ve konut amaçlı alım yapıyorsa, uyuşmazlık Asliye Hukuk yerine Tüketici Mahkemesi'nde görülebilir; bu durum dava harçları ve usul açısından farklılıklar yaratır.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İnşaat durursa hemen sözleşmeyi feshedebilir miyim? Hukuken öncelikle yükleniciye makul bir süre tanıyan bir "ihtarname" çekilmesi gerekir. Bu ihtarnameye rağmen işe başlanmazsa fesih hakları doğar.

Müteahhit inşaatı bitirdi ama iskan (yapı kullanma izni) almadı, sorumluluğu biter mi? Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, sözleşmede aksine hüküm yoksa inşaatın "teslim edilmiş" sayılması için iskanının alınmış olması önem arz etmektedir. İskansız bina "ayıplı ifa" kapsamındadır.

Zamanaşımı süresi nedir? Eser sözleşmelerinde yüklenicinin kusuruna dayalı davalarda zamanaşımı kural olarak 5 yıldır. Ancak yüklenicinin ağır kusuru (hile, gizli ayıp vb.) varsa bu süre 20 yıla kadar uzayabilir.

---

Sonuç

İnşaat sözleşmeleri, teknik ve hukuki detayların iç içe geçtiği riskli süreçlerdir. 2026 yılı yargı pratikleri, müteahhitleri sadece inşaatı bitirmekle değil, aynı zamanda idari süreçleri (iskan, ssk borçsuzluk vb.) tamamlamakla da sorumlu tutmaktadır. Yarım kalan bir inşaatta hak kaybına uğramamak için fiili durum tespiti yaptırılması ve yasal hakların (tazminat, fesih, nama ifa) doğru zamanda kullanılması için profesyonel hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her vaka; inşaatın aşamasına, sözleşme maddelerine ve yüklenicinin kusur durumuna göre farklılık gösterir. Hak kaybına uğramamak adına bir hukukçuya danışmanız önem arz eder.

Kartal İnşaat Avukatı

---