Kartal'da Kira Uyuşmazlıkları ve Çözüm Yolları

Kira ilişkileri, hem kiraya veren hem de kiracı açısından belirli yükümlülük ve hakları beraberinde getirir. Ancak zamanla kira bedelinin ödenmemesi, taşınmazın amacı dışında kullanımı, tahliye talepleri ya da sözleşme şartlarının ihlali gibi durumlar uyuşmazlıklara neden olabilir. İstanbul’un yoğun ve gelişmiş bölgelerinden biri olan Kartal, hem konut hem de iş yeri kira uyuşmazlıklarının sıkça yaşandığı bir yerdir. Bu yazıda, Kartal’da kira uyuşmazlıkları ile karşılaşıldığında başvurulabilecek hukuki yolları ve dikkat edilmesi gereken hususları ele alacağız.

Kira hukukuyla ilgili süreçler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, İcra İflas Kanunu ve Yargıtay içtihatları ışığında şekillenmektedir. Uyuşmazlık yaşayan tarafların hak kaybı yaşamaması için yasal süreçlere uygun hareket etmeleri gerekir.

Kira Uyuşmazlıklarının En Sık Görülen Türleri

Kartal bölgesinde karşılaşılan kira ihtilafları genellikle şu başlıklarda toplanır:

Kira bedelinin ödenmemesi
Tahliye talepleri (ihtiyaç, yeniden inşa veya kira süresinin sona ermesi gibi nedenlerle)
Kiralananın amacı dışında kullanılması
Kiralanan taşınmazda hasar meydana gelmesi
Kiracının taşınmazı izinsiz şekilde üçüncü kişilere devretmesi
Kira bedelinin artırılması

Bu uyuşmazlıklar, genellikle sözleşmeye dayansa da bazı durumlarda taraflar sözleşme yapmaksızın da kira ilişkisine girebilir. Ancak sözleşme olmaması tarafları hukuki korumadan yoksun bırakmaz.

Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Tahliye Davaları

Kartal’da en sık karşılaşılan sorunlardan biri kira bedelinin zamanında ödenmemesidir. Bu durumda ev sahibi ya da iş yeri sahibi, İcra İflas Kanunu gereği doğrudan İcra takibi başlatabilir.

İcra takibiyle birlikte kiracıya tahliye ihtarı da gönderilerek belli bir süre içinde borcun ödenmemesi durumunda taşınmazın tahliyesi talep edilir. Kiracı borcunu ödemezse ev sahibi tahliye davası açabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Bir takvim yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki defa ihtar gönderilmesi halinde, ev sahibi dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu yol, düzenli ödemeyen kiracılara karşı etkili bir hukuki araçtır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi ya da yakın akrabalarının taşınma ihtiyacı söz konusuysa, tahliye davası açılabilir. Ancak bu davalarda ihtiyaç durumunun ispatı büyük önem taşır. Gerçek ve samimi bir ihtiyaç yoksa dava reddedilebilir.

Kira Artışına İlişkin Uyuşmazlıklar

Kartal gibi emlak değeri hızla yükselen bölgelerde en sık yaşanan sorunlardan biri de kira artışına ilişkin anlaşmazlıklardır. 2022 yılı itibariyle uygulanan %25 artış sınırı geçici süreli olup, taraflar arasında farklı oranlar konuşulmuşsa bu oran mahkemece denetlenebilir. Yine de anlaşmazlık yaşanması halinde kira tespit davası açılması gerekir.

Kira Tespit Davası Açma Süreci

Kira bedelinin piyasa şartlarına göre yeniden belirlenmesini isteyen mal sahipleri, kiracının 5 yıldan uzun süredir taşınmazı kullanıyor olması durumunda Kartal Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak dava açabilir. Bu davalarda bilirkişi ve emsal kira bedelleri dikkate alınır.

Kartal’da Kira Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkemeler

Kira davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Kartal ilçesindeki uyuşmazlıklarda ise doğrudan Kartal Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Ancak icra yoluyla tahliyelerde İcra Hukuk Mahkemesi de sürece dahil olur. İcra takibine yapılan itirazlar bu mahkemede değerlendirilir.

Arabuluculuk Zorunluluğu ve Alternatif Çözümler

2023 yılı itibariyle kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk uygulanmaktadır. Yani taraflar doğrudan dava açamaz; öncelikle arabuluculuğa başvurmak zorundadır. Taraflar anlaşamazsa bu durum tutanakla kayıt altına alınır ve dava yolu açılır.

Arabuluculuk süreci, tarafların daha kısa sürede ve daha az masrafla anlaşmalarına olanak tanır.

Kartal’da Kira Uyuşmazlıklarında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Yazılı kira sözleşmesi yapılması
Kira bedellerinin banka üzerinden ödenmesi
Tahliye ya da ihtarların noter veya taahhütlü mektupla gönderilmesi
Emlakçı veya üçüncü kişilerle yapılan görüşmelerin kayıt altına alınması
Profesyonel hukuki destek alınması

Soru - Cevap

Kartal’da kira ödenmemesi durumunda ev sahibi ne yapabilir?
Ev sahibi, icra takibi başlatıp tahliye talep edebilir. Ardından dava açma hakkı doğar.

Kiracı tahliye edilmek isteniyorsa ne kadar süre önceden bildirilmelidir?
Süreli sözleşmelerde en az 15 gün öncesinden yazılı bildirim gerekir.

Kira tespit davası ne zaman açılır?
Sözleşme başlangıcından itibaren en erken 5 yıl sonra veya ara dönemlerde yeniden değerleme gerektiğinde açılabilir.

Kartal’da tahliye davası ne kadar sürer?
Mahkeme yoğunluğuna göre değişmekle birlikte, ortalama 6-12 ay sürebilir.

Zorunlu arabuluculuk başvurusu nereden yapılır?
Kartal Adliyesi Arabuluculuk Bürosu’na başvuru yapılabilir.

Kira ilişkileri hukuki açıdan oldukça karmaşık ve dikkat gerektiren bir alandır. Özellikle Kartal gibi yoğun yerleşim bölgelerinde bu tür uyuşmazlıkların artması kaçınılmazdır. Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye talepleri ya da artış anlaşmazlıkları gibi durumlarda hak kaybı yaşanmaması adına, sürecin hukuka uygun yürütülmesi büyük önem taşır. Bu nedenle doğru hukuki bilgiye sahip olmak ve gerektiğinde profesyonel destek almak süreci daha sağlıklı hale getirecektir.

Kartal'da Avukat