Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Durumunda Haklar

İnşaat Hukuku Kapsamında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi ve Hukuki Sonuçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (KKİS), arsa sahibinin taşınmazdaki belirli payların mülkiyetini devretme, yüklenicinin (müteahhit) ise bu paylar karşılığında bağımsız bölümler inşa etme borcu altına girdiği çift taraflı ve karma nitelikli sözleşmelerdir. Taşınmaz hukukunda bu sözleşmelerin sona erdirilmesi, sıradan bir sözleşme fesih sürecinden farklı olarak; tapu kayıtları, inşaatın fiziki seviyesi ve kazanılmış haklar bakımından teknik bir değerlendirme gerektirir. İstanbul Anadolu Yakası ve Kartal gibi kentsel dönüşümün yoğun olduğu bölgelerde yüklenici temerrüdü veya imar uyuşmazlıkları nedeniyle ortaya çıkan fesih süreçlerinde, hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih ihbarı, tespit davası ve asıl dava süreçleri benzer bir hiyerarşik yol izler).

Sözleşmenin Feshi ve Dönme Arasındaki Teknik Ayrım

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borcunu yerine getirmemesi durumunda iki ana senaryo mevcuttur:

• Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme): İnşaatın seviyesi düşükse (genellikle %90’ın altı), sözleşme geriye etkili olarak sonlandırılır. Bu durumda taraflar aldıklarını iade eder; müteahhide devredilen tapular arsa sahibine geri döner (Tapu İptal ve Tescil).

• İleriye Etkili Fesih: İnşaatın büyük bir kısmı tamamlanmışsa (%90 ve üzeri), Yargıtay içtihatları uyarınca fesih ileriye etkili sonuç doğurur. Yüklenici, tamamladığı kısımla orantılı olarak tapu hak edişini alır, ancak eksik işler ve gecikme nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü tutulur.

• Haklı Sebeple Fesih: Süresinde teslim edilmeyen inşaat, hatalı statik uygulama veya yüklenicinin işi bırakması haklı fesih nedenleridir. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: İnşaat hukukunda sözleşmeden dönme ile ileriye etkili fesih arasındaki hiyerarşik sonuç farkı benzer bir yapıdadır).

Fesih Durumunda Tarafların Tazminat ve İade Hakları

1. Arsa Sahibinin Hakları (TBK m. 125, 473)

• Menfi Zararın Tazmini: Arsa sahibi, sözleşmenin feshi nedeniyle uğradığı; başka bir müteahhitle sözleşme yapamama, kaçırılan fırsat maliyetleri ve masrafları talep edebilir.

• Müspet Zarar (İleriye Etkili Fesihte): İnşaatın geç tamamlanması nedeniyle mahrum kalınan kira gelirleri ve cezai şartlar talep edilebilir.

• Nama İfaya İzin: Fesih yerine, inşaatın müteahhit hesabına tamamlanması için mahkemeden izin istenmesi de teknik bir yoldur.

2. Yüklenicinin (Müteahhit) Hakları

• Sebepsiz Zenginleşme Talebi: Geriye etkili fesihte dahi yüklenici, arsa sahibinin malvarlığında yarattığı değer artışını (yapılan imalat bedelini) arsa sahibinden talep edebilir.

• Haksız Fesih Tazminatı: Arsa sahibi sözleşmeyi haklı bir neden olmaksızın feshetmişse, yüklenici mahrum kaldığı kârı (müspet zararını) talep edebilir. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: İnşaat sözleşmelerinde ayıp ihbarı ve fesih davası açma süreleri teknik bir takvime bağlıdır).

Kartal ve Anadolu Yakası’nda Yargısal Süreçler

Kartal, Maltepe ve Kadıköy gibi ilçelerde kentsel dönüşüm kira yardımları ve belediye imar durdurma kararları, fesih davalarında "mücbir sebep" veya "beklenmedik hal" olarak tartışılmaktadır. Sözleşmenin feshine karar verilmeden önce, mahkeme kanalıyla "İnşaat Seviye Tespit Raporu" alınması, tarafların alacak miktarının belirlenmesi açısından teknik bir zorunluluktur. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli yargı mercileridir).

Sıkça Sorulan Sorular

Noterde yapılmayan fesih geçerli midir? KKİS, resmi şekilde (noterde) yapıldığı için feshinin de kural olarak noter kanalıyla ihbar edilmesi veya mahkeme kararıyla yapılması gerekir.

Müteahhit tapuları üçüncü kişilere satmışsa fesih onları etkiler mi? Geriye etkili fesihte, müteahhitten yer alan üçüncü kişilerin "iyiniyet" savunması genellikle kabul edilmez ve tapuları iptal edilebilir. Bu durum taşınmaz hukukundaki en riskli teknik konulardan biridir.

İnşaatın yarım kalması durumunda yeni bir müteahhit ile hemen anlaşılabilir mi? Hayır. öncelikle mevcut sözleşmenin feshedilmesi veya mahkemeden "nama ifaya izin" alınması gerekir. Aksi halde çift sözleşme durumu doğar ve hukuki uyuşmazlık derinleşir.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, kamuoyunu bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. İnşaat sözleşmelerinin feshi ve tasfiyesi, her projenin teknik aşamasına ve sözleşme maddelerine göre farklılık gösterebilir. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

Kartal İnşaat Avukatı

---