Kat Malikleri Arasında Anlaşmazlık Olursa Hangi Davalar Açılır?

Kat Malikleri Arasındaki Uyuşmazlıklar ve Hakimin Müdahalesi

Toplu yaşamın hukuki anayasası niteliğindeki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kat malikleri, kiracılar ve yöneticiler arasındaki ilişkileri düzenler. Apartman veya site içerisinde çıkan uyuşmazlıklarda "kendi kendine hak alma" (ihkak-ı hak) yasak olup, çözüm merci yasal prosedürler ve mahkemelerdir.

---

1. Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk

2026 yılı itibarıyla, kat mülkiyetinden doğan (aidat takibi hariç) neredeyse tüm uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

• Kapsam: Ortak alan işgalleri, gürültü, yönetim planı iptali gibi tüm talepler.

• Süreç: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, alınan "son tutanak" ile dava açılabilir.

---

2. Sık Karşılaşılan Dava Türleri ve Hukuki Dayanaklar

A) Hakimin Müdahalesi ve Eski Hale Getirme (KMK m. 33)

Bir kat malikinin, anayapıya zarar vermesi veya ortak yerleri (koridor, bahçe, çatı) izinsiz değiştirmesi durumunda açılır.

• örn: Balkonun odaya katılması veya ortak sığınağın depo yapılması.

• Sonuç: Mahkeme, yapılan değişikliğin projesine uygun şekilde "eski hale getirilmesine" karar verir.

B) Aidat (Gider) Alacağı ve İcra Takibi (KMK m. 20)

Aidat ödemeyen malike karşı %5 gecikme tazminatı ile birlikte takip başlatılır.

• Yasal Rehin Hakkı: Borç ödenmezse, diğer malikler borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine "kanuni ipotek" tesis edilmesini isteyebilir.

C) Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali

Usulüne uygun toplanmayan veya dürüstlük kuralına aykırı kararlar alan kurulun kararlarına karşı açılır.

• Süre: Toplantıya katılanlar için 1 ay, katılmayanlar için 6 ay içinde açılmalıdır.

---

3. Komşuluk Hukukuna Aykırılık ve Tahliye (KMK m. 25)

Hukukumuzdaki en ağır yaptırım **"Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti"**dir.

• Şartı: Bir kat malikinin, diğer maliklerin haklarını "çekilmez hale gelecek derecede" ihlal etmesi (sürekli gürültü, ahlaka aykırı yaşam, ortak giderleri sürekli ödememe).

• Sonuç: Diğer maliklerin çoğunluk kararıyla açılacak dava ile, o malikin dairesinin diğer maliklere payları oranında devredilmesine (satılmasına) karar verilebilir.

---

4. Görevli Mahkeme ve Kartal Bölgesi Yetkisi

• Görevli Mahkeme: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan tüm uyuşmazlıklarda, davanın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi mutlak görevlidir.

• Yetki: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi. Kartal, Maltepe ve Pendik bölgelerindeki binalar için İstanbul Anadolu Adliyesi yetkili merciidir.

---

5. Etkin Hukuki Temsil ve Usul Ekonomi

Kat mülkiyeti davaları, "Yönetim Planı" ve "Karar Defteri" gibi belgelerin titizlikle incelenmesini gerektirir.

• Yönetim Planı Denetimi: Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planı, binanın özel kanunudur. çoğu uyuşmazlık, planın yanlış yorumlanmasından kaynaklanır.

• Tedbir Talebi: Ortak alana yapılan inşaatın durdurulması için davanın başında "ihtiyati tedbir" alınması elzemdir.

• Takip: Sürecin bir hukukçu ile takibi; zorunlu arabuluculuk sürecinin yönetimi, teknik bilirkişi raporlarına itiraz edilmesi ve usul ekonomisi çerçevesinde komşuluk barışının hukuki yollarla tesisi açısından esastır.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. KMK kapsamındaki hak düşürücü süreler ve usul kuralları son derece katıdır. Somut olaydaki haklarınızın korunması için bir bir hukukçudan destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal İnşaat Avukatı

---