Kat Malikleri Uyuşmazlıkları

Kat Malikleri Uyuşmazlıkları ve çözüm Yolları 

Toplu yapı ve apartman yaşamında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tüm hak ve yükümlülüklerin anayasası niteliğindedir. Ortak alanların kullanımı, aidatların ödenmesi ve yönetim kararlarına itiraz gibi konular, komşuluk hukukunu aşan teknik yasal süreçlerdir. 2026 yılı itibarıyla, büyük ölçekli sitelerin artmasıyla beraber "Yönetim Planı"nın içeriği, mahkemelerce uyuşmazlığın çözümünde ilk başvurulan belge haline gelmiştir.

---

1. Sık Karşılaşılan Uyuşmazlık Konuları

Kat malikleri arasındaki hukuki ihtilaflar genellikle şu üç ana başlıkta toplanır:

A. Ortak Gider (Aidat) ve Gecikme Tazminatı

Kat malikleri, arsa payı oranında veya yönetim planındaki dağılıma göre ortak giderlere katılmak zorundadır.

• Yaptırım: Aidatını ödemeyen malike karşı icra takibi başlatılabilir. Ayrıca aylık %5 gecikme tazminatı talep edilir.

• Kısıtlama: Aidat borcu nedeniyle kat malikinin ortak alanları (havuz, otopark vb.) kullanımı engellenemez; ancak icra yoluyla tahsilat yoluna gidilir.

B. Ortak Alanlara Müdahalenin Men'i

Koridorlar, asansörler, bahçe ve dış cephe ortak alan sayılır. Bir malikin ortak bahçeyi sadece kendi kullanımı için çitle çevirmesi veya koridora dolap koyması "haksız müdahale" teşkil eder. Bu durumda her malik, müdahalenin sonlandırılmasını talep edebilir.

C. Karar İptali ve Hâkimin Müdahalesi

Kat Malikleri Kurulu’nda alınan kararlar (örn: Dış cephe boyası, ek ödeme kararları) kanuna veya yönetim planına aykırı ise iptal edilebilir.

---

2. Arabuluculuk Zorunluluğu ve Dava Süreci

Yeni yasal düzenlemelerle beraber, kat mülkiyeti davalarında izlenmesi gereken zorunlu adımlar şunlardır:

1. Arabuluculuk Başvurusu: Davadan önce adliye bünyesindeki arabuluculuk bürosuna başvurulur. Uzlaşma sağlanamazsa "anlaşamama tutanağı" ile dava açılabilir.

2. Görevli Mahkeme: Tüm kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

3. Hâkimin Müdahalesi: Yönetici seçilememesi veya acil onarım gereken (örn: çatı akması) durumlarda hâkimin müdahalesi istenerek geçici kararlar alınması talep edilebilir.

---

3. Hak Kaybı Yaşamamak İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Yönetim Planı İncelemesi: Tapuda kayıtlı olan Yönetim Planı, apartmanın "özel kanunu"dur. Birçok uyuşmazlıkta kanundan önce bu plana bakılır.

• İptal Sürelerine Dikkat: Toplantıya katılıp muhalif kalanlar 1 ay, katılmayanlar ise kararı öğrendikten sonra 1 ay (her durumda 6 ay) içinde dava açmalıdır. Süre geçtikten sonra karar kesinleşir.

• Onarımda Aciliyet: Binaya zarar veren acil bir durum varsa (örn: Patlayan ana su borusu), kurul kararı beklenmeksizin işlem yapılabilir ve masraflar diğer maliklerden talep edilebilir.

---

Sık Sorulan Sorular  

Soru: "Yönetici aidatlara çok yüksek zam yaptı, tek başıma itiraz edebilir miyim?" Cevap: Evet. Kurul kararı ile alınan aidat artışı fahiş ise veya usulüne uygun toplanılmamışsa, süresi içinde sulh hukuk mahkemesinde kararın iptalini isteyebilirsiniz.

Soru: "Komşum dairesini ofis olarak kullanıyor, yasak değil mi?" Cevap: KMK m. 24 uyarınca; tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde hastane, dispanser veya dükkan açılması yasaktır. Ofis/büro kullanımı için ise tüm kat maliklerinin oy birliği ile kararı gerekir.

Soru: "Kiracı aidat davası açabilir mi?" Cevap: Kiracı, kullanım haklarına ilişkin kararlara karşı (örn: Asansör kullanımı) dava açabilir ancak mülkiyetin özüne ilişkin kararların iptalini sadece kat maliki talep edebilir.

---

Sonuç ve Değerlendirme

Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar, "komşuluk hukuku" ile "mülkiyet hakkı" arasındaki hassas dengede durur. 2026 yılı uygulamalarında, dijital ortamda yapılan toplantılar ve alınan kararların hukuki geçerliliği en çok tartışılan konulardan biridir. Hak kaybına uğramamak, arabuluculuk sürecini doğru yönetmek ve yasal hak düşürücü süreleri kaçırmamak adına bir hukukçu ile çalışılması tavsiye edilir.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, 634 sayılı KMK çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her bina veya site; kendi yönetim planına, ruhsat durumuna ve kurul kararlarının usulüne göre farklı hukuki değerlendirmelere tabidir. Süreç yönetimi için desteği alınması önerilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---