Kat Mülkiyeti İhlalleri İçin Hukuki Çözüm Yolları

Apartman ve site yaşamının artmasıyla birlikte kat mülkiyetiyle ilgili uyuşmazlıklar da yaygınlaşmıştır. Komşuluk ilişkileri, ortak alan kullanımı, aidat ödemeleri gibi birçok konuda yaşanan ihlaller, zamanla ciddi hukuki sorunlara yol açabilir. Bu yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı davranışlara karşı başvurulabilecek hukuki çözüm yollarını ele alıyoruz.

1. Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti; bir yapının bağımsız bölümlerine (daire, dükkan vb.) malik olunması anlamına gelir. Bu sistemde bağımsız bölüm sahipleri hem kendi alanlarında hem de ortak alanlarda belirli kurallara uymakla yükümlüdür. Bu yükümlülükler Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir.

2. En Sık Karşılaşılan Kat Mülkiyeti İhlalleri

Ortak alanların kişisel amaçlarla kullanılması (ör. otopark, bahçe, çatı)
Yönetim planına aykırı kullanım
İzin alınmadan tadilat yapılması
Gürültü, kötü koku, evcil hayvan gibi komşuluk ihlalleri
Aidatın ödenmemesi
Yangın merdiveninin kapatılması veya depolama yapılması
Çatı katı ya da bodrum gibi ortak alanların mülkiyet dışı kullanımı

3. Hukuki Çözüm Yolları Nelerdir?

a) Uyarı ve Noter İhtarı

İhlalin ilk tespitinde kat maliklerine ya da kiracılara yazılı uyarı yapılabilir. Bu uyarı, yönetim tarafından yapılabileceği gibi bir avukat aracılığıyla noter ihtarnamesi şeklinde de gönderilebilir.

b) Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Müdahale Davası

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre, kat maliklerinden biri ortak yaşama aykırı davranıyorsa, diğer maliklerin 1/3’ü tarafından sulh hukuk mahkemesine başvurularak müdahale davası açılabilir. Bu davada:

Davranışın sonlandırılması istenebilir.
Gerekirse bağımsız bölümün satışı bile talep edilebilir (Madde 25).

c) İcra Takibi ve Aidat Alacağı Davası

Aidat borcu olan kat malikine karşı icra takibi başlatılabilir. Ödeme yapılmazsa haciz işlemleri başlatılır. Ayrıca aidat alacağı için alacak davası da açılabilir.

d) İdari ve Cezaî Yaptırımlar

Bazı ihlaller belediye zabıtasına ya da itfaiyeye şikayet edilebilir. Örneğin:

Yangın merdiveni ihlali
Ruhsatsız yapı ya da eklenti
Gürültü kirliliği

Belediyeden gelen yaptırımlara rağmen ihlal devam ederse savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir.

4. Kartal’da Kat Mülkiyeti Davaları

İstanbul Anadolu Yakası'nda bulunan Kartal ilçesi, çok sayıda toplu konut ve apartmana ev sahipliği yapmaktadır. Kartal’da faaliyet gösteren hukuk büroları, Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı davalarda uzmanlaşmıştır. Kartal Sulh Hukuk Mahkemesi, bu tür davaların ilk başvuru noktasıdır.

Sonuç

Kat mülkiyeti ihlalleri sadece bireysel huzuru değil, tüm site veya apartman yaşamını etkiler. Bu tür ihlallere karşı zamanında ve doğru adımlar atılarak hem hukuki hem toplumsal düzen sağlanabilir. Bu nedenle bir avukattan destek almak en doğru yoldur.

İnşaat ve Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı