Kat Mülkiyeti Kanununa Aykırı Kullanım Nedeniyle Dava Açılabilir mi?

Apartman ve site yaşamında ortak kurallar, Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenir. Ancak bazı kat malikleri veya kiracılar bu kuralları ihlal edebilir. Peki, Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı kullanım durumunda dava açmak mümkün müdür? Bu yazıda, kat mülkiyeti ihlalleri, açılabilecek davalar, Kartal’da uygulama örnekleri ve hukuki süreç detaylı şekilde anlatılmıştır.

1. Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ya da site gibi toplu yaşam alanlarında bağımsız bölümlerin ve ortak alanların kullanımını düzenler. Bu kanunla birlikte:

Ortak alanların kullanım esasları,
Kat maliklerinin hak ve sorumlulukları,
Yönetim planı hükümleri belirlenir.

2. Aykırı Kullanım Nedir?

Aykırı kullanım, bağımsız bölümün ya da ortak alanların kanuna, yönetim planına veya apartman kararlarına aykırı şekilde kullanılmasıdır. Örneğin:

Daireyi iş yerine çevirmek (konut olarak belirlenmişse),
Ortak alanı özel mülkiyet gibi kullanmak (örneğin otoparkı kapatmak),
Gürültü, koku, görüntü gibi çevreyi rahatsız edici faaliyetlerde bulunmak,
Ortak alanlara izinsiz tadilat yapmak.

3. Dava Açmak Mümkün mü?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre diğer kat malikleri, yöneticiler veya apartman yönetimi, sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

Açılabilecek davalar:

Müdahalenin men’i davası: Aykırı kullanımın durdurulması istenir.
Tahliye davası: Aykırı davranış sürdükçe kiracının tahliyesi talep edilebilir.
Tazminat davası: Ortaklara zarar verilmişse maddi/manevi tazminat istenebilir.
İhtiyati tedbir: Davanın sonuna kadar aykırı kullanımın engellenmesi sağlanabilir.

4. Kimler Dava Açabilir?

Kat malikleri (ayrı ayrı veya birlikte),
Yönetici veya yönetim kurulu,
Apartman/kat malikleri kurulu.

5. Dava Süreci Nasıldır?

Önce ihtarname çekilmesi önerilir.
Sorun çözülmezse sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Dava sırasında yönetim planı, tapu kayıtları, apartman kararları ve şikayetler delil olarak sunulur.
Mahkeme gerekirse bilirkişi ve keşif talebinde bulunur.

6. Kartal’da Uygulama ve Mahkeme Süreci

İstanbul Anadolu Adliyesi’ne bağlı Kartal Sulh Hukuk Mahkemeleri, bu tür davalarda yetkilidir. Yerel uygulamada:

Apartman karar defteri ve yönetim planı büyük önem taşır.
Yargılama süresi ortalama 6–12 ay sürmektedir.
Uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı ile süreç daha hızlı ve sağlıklı ilerler.