Kat Mülkiyeti Kanununa Dayalı Açılacak Davalar

Kat Mülkiyeti Hukuku: Toplu Yaşamın Yasal Güvencesi

Kat Mülkiyeti Hukuku, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bölümleri (daire, ofis, dükkan) üzerindeki mülkiyet hakkını ve bu bölümlerle bağlantılı ortak alanların (bahçe, çatı, asansör, merdiven otomatiği) idaresini düzenler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, komşuluk hukukunu aşan, idari ve teknik kurallar bütününü temsil eder. 2026 yılı hukuk vizyonunda, site yönetimlerinin profesyonelleşmesiyle birlikte uyuşmazlıklar daha çok "işletme projesi hataları" ve "yönetim planı ihlalleri" odaklı hale gelmiştir. Hak kaybını önlemek için sürecin hukuki destek ile takip edilmesi hayati önem taşır.

1. Kat Mülkiyeti Kapsamında Temel Dava Türleri

Kanun, maliklerin ve sakinlerin huzurunu korumak için çeşitli dava yolları öngörmüştür:

Hakimin Müdahalesi (KMK m. 33): Kat maliklerinden birinin borç veya yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda (örn: Sürekli gürültü, izinsiz tadilat), diğer malikler hakimin müdahalesini ve bu durumun düzeltilmesini isteyebilir.
Ortak Giderlere Katılma (Aidat) Davaları: Aidatını ödemeyen malike karşı aylık %5 gecikme tazminatı (kanuni faizden farklı ve daha yüksek bir oran) ile icra takibi veya dava açılabilir.
Projeye Aykırılığın Giderilmesi: Binanın dış cephesine takılan klima ünitelerinden, balkon kapatmalara veya taşıyıcı kolonlara verilen zararlara kadar geniş bir yelpazeyi kapsar.

2. Hukuki Süreç: Arabuluculuk ve Yargılama (2026)

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında izlenen güncel yol haritası şöyledir:

A. Zorunlu Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı Kanun gereği, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması önem arz etmektedir. Taraflar arabulucuda anlaşamazsa, alınan "anlaşmazlık tutanağı" ile dava açılabilir.

B. Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan tüm davalarda, taşınmazın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri kesin görevlidir.

C. Kararların İnfazı

Mahkeme kararıyla belirlenen "eski hale getirme" veya "müdahalenin men'i" kararları, davalı tarafından yerine getirilmezse, icra müdürlüğü aracılığıyla (gerekirse kolluk gücüyle) zorla yerine getirilir.

3. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Uygulamaları 📍

İstanbul Anadolu Yakası'nın kentsel dönüşüm merkezi olan Kartal'da, yeni yapılan sitelerin yönetim planları ve aidat uyuşmazlıkları yargıyı en çok meşgul eden konulardır.

Adli Yetki: Kartal bölgesindeki tüm kat mülkiyeti davaları İstanbul Anadolu Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde görülür.
Bilirkişi İncelemesi: Mahkemeler, özellikle "mimari projeye aykırılık" iddialarında, yerinde keşif yaparak belediyedeki onaylı proje ile mevcut durumu kıyaslayan inşaat mühendisi ve mimar bilirkişilerden rapor alır.
Yönetim Planı İncelemesi: Kartal Tapu Müdürlüğü'ndeki yönetim planı, davanın "anayasası" kabul edilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Komşum dairesini ofis olarak kullanıyor, yasak mı? Yönetim planında "mesken" olarak belirtilmişse, tüm maliklerin oy birliği ile rızası olmadan ofis/işyeri olarak kullanılamaz. İptal davası açarak bu kullanımın durdurulmasını sağlayabilirsiniz.

Aidat borcu nedeniyle evim satılabilir mi? Evet. KMK m. 25 uyarınca, yükümlülüklerini (aidat ödememe dahil) sürekli ihlal eden ve bu durum çekilmez hale gelen malikin bağımsız bölümünün mülkiyet hakkının devri (satılması) diğer maliklerce talep edilebilir.

Yönetici toplantı yapmadan aidatı artırabilir mi? Hayır. Aidat artışı ancak kat malikleri kurulunda onaylanan "İşletme Projesi" ile mümkündür. Usulsüz artışlara karşı mahkemeden işletme projesinin iptali istenebilir.

Sonuç

Kat mülkiyeti hukuku, sadece bir kanun değil, toplu yaşamın huzur anahtarıdır. 2026 yılı yargı sistemi, mülkiyet hakkının "mutlak" olmadığını, komşuların haklarıyla sınırlı olduğunu vurgulayan kararlar vermektedir. İster yönetici ister kat maliki olun; haklarınızı korumak ve yasal yaptırımlarla karşılaşmamak için sürecin başından itibaren profesyonel hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her apartman, her yönetim planı ve her uyuşmazlık somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterir. Hak kaybına uğramamak adına bir hukukçuya danışmanız önem arz eder.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.