Kentsel Dönüşüm Projelerinde Yaşanan Hukuki Sorunlar: İnşaat Durursa Hayat Durmasın

İstanbul Kartal, Maltepe ve Pendik hattında eski binalar hızla yenilenirken, her proje mutlu sonla bitmiyor. Temeli atılıp yarım kalan inşaatlar, vaat edilenden küçük yapılan daireler veya kalitesiz malzeme kullanımı; ev sahiplerini (arsa sahiplerini) yıllarca sürecek hukuk savaşlarına sürükleyebiliyor.

Arsa sahipleri genellikle "Sözleşme imzaladık, devlet garantisindeyiz" yanılgısına düşer. Oysa müteahhitle imzaladığınız "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi", özel hukuk sözleşmesidir ve sorun çıktığında çözüm mahkemedir. Bir Kartal Gayrimenkul Hukuku Avukatı olarak; kentsel dönüşümde en sık yaşanan hukuki sorunları ve "B planı" olarak kullanacağınız çözüm yollarını anlatıyoruz.

1. En Büyük Sorun: İnşaatın Gecikmesi ve Teslim Edilmemesi

Sözleşmede "İnşaat ruhsat tarihinden itibaren 18 ayda teslim edilecektir" yazar. Ancak 24 ay geçer, bina hala kabada durur. Bu durumda iki hakkınız doğar:

A. Gecikme Tazminatı (Kira Tazminatı)

Devletin verdiği 18 aylık kira yardımı bitince, arsa sahibi ortada kalır.

Hukuk: Müteahhit, sözleşmede yazan teslim tarihini 1 gün bile geçirse, sözleşmede yazan (veya rayiç bedel üzerinden) Kira Tazminatını ödemek zorundadır. Bu, devlet yardımından bağımsızdır.

B. Sözleşmenin Feshi (İşi Başkasına Verme)

Eğer gecikme "tahammül edilemez" boyuttaysa (Örn: Süre bitmiş ama inşaat %40 seviyesinde), arsa sahipleri sözleşmeyi feshedip müteahhidi kovabilir.

Yeni Kanun: 6306 sayılı Kanun değişikliği ile; müteahhit inşaata başlamazsa veya 6 ay durdurursa, kat maliklerinin salt çoğunluğu ile sözleşme tek taraflı feshedilebilir. Eskiden mahkeme kararı gerekirken şimdi süreç çok daha hızlıdır.

2. Metrekare Oyunları: Net mi, Brüt mü?

Projede size "100 m² daire" vaat edilir. Anahtarı aldığınızda dairenin "kutu gibi" olduğunu görürsünüz.

Hile: Müteahhitler genellikle otoparkı, asansör boşluğunu ve yangın merdivenini de katarak "Brüt" metrekareyi söyler. Oysa sizin yaşayacağınız alan "Süpürülebilir Net Alan"dır.
Çözüm: Sözleşmede ve projede yazan net alan ile yapılan daire arasında fark varsa (Örn: %10 küçülme), bu **"Ayıplı İfa"**dır (Eksik İş). Arsa sahibi, eksik yapılan metrekare oranında "Bedel İndirimi" (Tazminat) talep edebilir.

3. Malzeme Kalitesi ve Eksik İşler

Sözleşmenin eki olan **"Teknik Şartname"**de "1. Sınıf Vitra Seramik" yazar ama müteahhit ucuz bir marka takar. Veya mutfak dolaplarını takmadan "Daire bitti" der.

Hukuk: Teknik şartname, sözleşmenin namusudur. Kullanılan her malzeme oraya uygun olmalıdır.
Ne Yapmalı? Teslim tutanağını imzalamadan önce veya imzalarken mutlaka "Eksik ve ayıplı işler nedeniyle haklarım saklıdır" şerhini düşmelisiniz. Ardından Sulh Hukuk Mahkemesi'nden "Delil Tespiti" yaptırarak tazminat davası açabilirsiniz.

4. Nama İfa Davası (İnşaatı Kendimiz Tamamlayalım)

Müteahhit batmışsa veya kaçmışsa, fesih etmek her zaman çözüm olmayabilir (İnşaat %80 bitmişse fesih zordur).

Çözüm: Arsa sahipleri mahkemeye başvurarak; "Müteahhidin kalan işlerini biz tamamlayalım, masrafları da müteahhidin içerideki dairelerini satarak karşılayalım" diyebilir.
Buna "Nama İfa" (Müteahhit namına işin yapılması) denir. Mahkeme size yetki verir, müteahhidin satamadığı daireleri satıp parasıyla inşaatı bitirirsiniz.

5. İskan (Yapı Kullanım İzni) Alınmaması

Bina biter, içine oturursunuz ama müteahhit SGK/Vergi borçları veya projeye aykırılıklar yüzünden İskan (Yapı Kullanım İzni) almaz.

Sonuç: Binanız hukuken hala "İnşaat" görünür. Elektrik ve suyunuz "Şantiye Tarifesinden" (çok pahalı) yazılır. Kat mülkiyeti tapusu alamazsınız.
Dava: İskan almak müteahhidin asli borcudur. İskan alınana kadar oluşan elektrik/su farklarını ve dairedeki değer kaybını müteahhidden tazminat olarak isteyebilirsiniz.

Somut Vaka Analizi: Kartal'da Yarım Kalan Hayaller

Olay: Kartal Uğur Mumcu'da bir site, dönüşüm için müteahhitle anlaşır. Müteahhit temeli atar, 1. kata kadar çıkar ve "Param bitti" diyerek inşaatı durdurur. Aradan 1 yıl geçer. Arsa sahipleri hem kirada sürünür hem de evsiz kalır.

Hukuki Çözüm:

İhtar: Müteahhide noterden "İşe başla" ihtarı çekilir.
Tespit: Mahkeme kanalıyla inşaatın seviyesinin %20 olduğu tespit ettirilir.
Fesih: 6306 sayılı Kanun'un tanıdığı yetkiyle, Bakanlık İl Müdürlüğü'ne başvurularak sözleşme tek taraflı feshedilir.
Sonuç: Arsa sahipleri, tapudaki şerhi kaldırıp daha güçlü bir müteahhitle anlaşarak inşaatı tamamlatır. Eski müteahhide de tazminat davası açılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit iflas ederse ne olur? Bu en kötü senaryodur. Sözleşmede "Bina Tamamlama Sigortası" veya "Teminat Mektubu" şartı yoksa işiniz zordur. Arsa payınız sizde kalır ama üzerindeki yarım inşaatla baş başa kalırsınız. Bu yüzden sözleşme aşamasında teminat istemek hayati önem taşır.

Sözleşmeyi noterden yapmadık, geçerli mi? Hayır. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri'nin Noterde Düzenleme Şeklinde yapılması zorunludur. Kendi aranızda yaptığınız adi yazılı sözleşmeler geçersizdir, tapuda işlem yapamazsınız.

Dairemi teslim aldım ama 3 ay sonra parkeler kabardı? Bu "Gizli Ayıp"tır. Ayıp ortaya çıkar çıkmaz müteahhide (noterden veya iadeli taahhütlü) bildirim yapmalısınız. 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde dava açıp onarım bedelini isteyebilirsiniz.

Kentsel dönüşüm, hukuki ve teknik detaylarla dolu bir mayın tarlasıdır. Müteahhidin "Biz hallederiz" sözüne değil, sağlam bir sözleşmeye ve kanuni haklarınıza güvenin.

Sorunlar büyümeden hukuki müdahale yapmak, yıllarınızı ve paranızı kurtarır.

Kartal Avukat olarak, Gayrimenkul Hukuku alanındaki ; sözleşme incelemesi, geç teslim davaları, ayıplı ifa tespiti ve fesih süreçlerinde yanınızdayız. Mağduriyetinizi gidermek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.