Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerinin Hakları: Eviniz Yenilenirken Haklarınız Kaybolmasın

İstanbul, beklenen büyük deprem riski nedeniyle devasa bir şantiyeye dönüşmüş durumda. Özellikle Kartal, Maltepe ve Pendik hattında 30-40 yıllık binaların yenilenmesi süreci hız kazandı. Ancak bu süreç, "Eski evimi verip yenisini alacağım" basitliğinde ilerlemiyor.

Müteahhitle yapılan pazarlıklar, komşular arası anlaşmazlıklar ve değişen kanunlar (Salt Çoğunluk Kuralı); kat maliklerini hukuki bir labirentin içine sokuyor. Bir Kartal Gayrimenkul Hukuku Avukatı olarak; 6306 sayılı Kanun çerçevesinde evinizi, arsa payınızı ve geleceğinizi koruyan haklarınızı güncel mevzuata göre anlatıyoruz.

1. Yeni Dönem: "Salt Çoğunluk" Kuralı (Eski 2/3 Kuralı Kalktı)

Kentsel dönüşümde en büyük devrim, karar alma sayısında yapıldı. Eskiden bina maliklerinin 2/3'ünün (üçte iki) onayı gerekirken, artık Salt Çoğunluk (%50 + 1) yeterli hale geldi.

Bu Ne Demek? Arsa payı bakımından maliklerin yarısından bir fazlası "Dönüşüme girelim" derse, karar alınmış sayılır.
Azınlığın Hakkı: Karara katılmayan azınlık, süreci tıkayamaz ancak mülkiyet haklarını korumak için alınan kararın (müteahhit seçimi, paylaşım oranı vb.) hukuka uygun olup olmadığını denetletme ve dava açma hakkına sahiptir.

2. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Hakkı

Kentsel dönüşümün start fişeği, binaya "Riskli Yapı" raporunun alınmasıyla atılır. Lisanslı bir firma binadan karot alır ve raporu hazırlar.

Tebligat ve Süre: Rapor tapuya işlenir ve maliklere tebliğ edilir. Tebligatı aldığınız tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etme hakkınız vardır.
Nereye İtiraz Edilir? İtiraz, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yapılır.
Sonuç: İtirazınız teknik heyetçe incelenir. Eğer bina sağlamsa veya rapor hatalıysa, riskli yapı şerhi kaldırılır ve yıkım durur.

3. Kira Yardımı ve Taşınma Desteği

Binanız yıkıldığında devlet size iki seçenek sunar. İkisini aynı anda alamazsınız, birini seçmek zorundasınız:

Kira Yardımı: Devletin belirlediği tutarda (İl bazında değişir) 18 ay boyunca geri ödemesiz kira yardımı alırsınız.
Faiz Destekli Kredi: Eğer binayı kendi imkanlarınızla (veya müteahhit desteğiyle) yapacaksanız, bankalardan kullanacağınız kredinin faizinin bir kısmını devlet karşılar.

Taşınma Yardımı: Kiracılar ve malikler, bir defaya mahsus taşınma yardımı alabilirler.

4. "Anlaşmıyorum" Diyen Malikin Durumu (Hissenin Satışı)

Salt çoğunluk (%50+1) sağlandıktan sonra, karara katılmayan maliklere noterden ihtarname gönderilir ve karara katılmaları için 15 gün süre verilir.

Yine İmzalamazsanız: Hisseniz, öncelikle apartmandaki diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
Onlar da Almazsa: Hazine tarafından bedeli ödenerek kamulaştırılabilir veya üçüncü şahıslara satılabilir.
Hukuki Koruma: Satış bedeli piyasa değerinin çok altındaysa, "Bedel Tespiti ve Satışın İptali" davası açarak hakkınızı arayabilirsiniz.

5. Sözleşmede "Şerefiye" ve "Metrekare" Tuzağı

Müteahhit ile yapılan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, sürecin en kritik belgesidir. Genellikle "Herkes eşit metrekare alacak" denilerek adalet sağlandığı sanılır ama bu yanlıştır.

Şerefiye Farkı: Eski binada ön cephede, deniz manzaralı 5. katta oturan ile arka cephe zemin katta oturanın dairesi aynı değerde değildir. Yeni binada da bu değer farkının (şerefiyenin) korunması gerekir.
Net/Brüt Oyunu: Müteahhit "100 m² daire vereceğim" derken brüt mü, net mi, süpürülebilir alan mı kastediyor? Sözleşmede "Net Alan" tanımı açıkça yazılmalıdır.

6. Müteahhit İşi Yarım Bırakırsa? (Fesih Hakkı)

Yeni kanunla getirilen önemli bir hak da "Tek Taraflı Fesih" hakkıdır.

Eğer müteahhit, inşaata başlama süresini geçirirse veya işi belirli bir seviyeye getirmezse; kat malikleri (yine salt çoğunlukla) sözleşmeyi tek taraflı feshedip başka müteahhitle anlaşabilirler. Eskiden bu süreç yıllarca süren mahkemelerle mümkündü, şimdi çok daha hızlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracıyım, benim hakkım var mı? Kiracıların yeni binadan daire alma hakkı yoktur. Ancak binayı tahliye etmeleri şartıyla taşınma yardımı (genellikle 2 kira bedeli) alabilirler. Ayrıca öncelikli olarak (bedelini ödeyerek) yeni projeden daire satın alma hakları olabilir.

Riskli yapı kararı kesinleşirse elektrik/su kesilir mi? Evet. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra belediye binaya 60 + 30 gün tahliye süresi verir. Bu süre sonunda bina boşaltılmazsa elektrik, su ve doğalgaz kesilir ve bina zorla tahliye edilir.

Müteahhit teminat vermeli mi? Kesinlikle. Hukuki olarak zorunlu olmasa da, sözleşmeye mutlaka "Banka Teminat Mektubu" veya "Bina Tamamlama Sigortası" şartı koydurulmalıdır. Aksi takdirde müteahhit batarsa, arsa sahibi olarak yarım inşaatla baş başa kalırsınız.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, eski binanızı yenilemek için bir fırsattır; ancak aceleye getirilmiş, hukuki denetimden geçmemiş bir imza, elinizdeki tapudan olmanıza neden olabilir.

"Komşular imzaladı, ben de imzalayayım" demeyin. Sözleşmeyi mutlaka bir uzmana inceletin.

Kartal Avukat olarak, Gayrimenkul Hukuku ; kentsel dönüşüm sözleşmelerinin incelenmesi, şerefiye davaları, riskli yapı itirazları ve müteahhit uyuşmazlıklarında yanınızdayız.

Bir sonraki adım: Binanız için riskli yapı raporu alındı mı? 15 günlük itiraz süresini kaçırmadan raporu birlikte inceleyelim mi?