Kira Artışına İtiraz ve Tespit Davaları

Günümüzde özellikle büyük şehirlerde hızla artan kira bedelleri, kiracılar ile ev sahipleri arasında anlaşmazlıklara neden olabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu, kira artışlarının nasıl yapılacağı ve bu artışlara karşı nasıl itiraz edileceğini açıkça düzenlemiştir. Bu yazımızda, kira artışına itiraz süreci ve kira tespit davası hakkında kapsamlı bilgi bulabilirsiniz.

Kira Artışı Yasal Olarak Nasıl Belirlenir?

Kira artış oranları, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kanunla sınırlandırılmıştır. 2022 yılında yapılan değişiklikle birlikte, 1 Temmuz 2024’e kadar konut kiralarında kira artışı en fazla %25 oranında yapılabilir (sözleşmede daha yüksek bir oran belirtilmiş olsa dahi).

Ancak bu sınırlama:

Ticari işyeri kiraları için geçerli değildir.
Süreli kira sözleşmesinin beş yılı dolduysa veya kira süresi on yılı geçtiyse, hak ve nesafet ölçüsünde kira tespiti davası açılabilir.

Kira Artışına İtiraz Nasıl Yapılır?

Kiracı, ev sahibinin talep ettiği artış oranının kanuna aykırı olduğunu düşünüyorsa, şu adımları izlemelidir:

Yazılı İtiraz: Ev sahibinin gönderdiği artış bildirimine karşı yazılı olarak (e-posta, noter veya iadeli taahhütlü mektupla) itiraz edilir.
Tespit Davası Açmak: Ev sahibi fahiş artış yapıyorsa ve anlaşma sağlanamazsa, kiracı kira tespit davası açabilir.
İcra Takibine Karşı İtiraz: Eğer ev sahibi artırılmış kiraya göre icra takibi başlatırsa, kiracı 7 gün içinde borca itiraz etmelidir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin rayiç değere (piyasa koşullarına) göre yeniden belirlenmesi için açılan bir dava türüdür.

Bu dava kimler tarafından açılabilir?

Kiraya veren (ev sahibi),
Kiracı.

Hangi şartlarda açılır?

Sözleşmenin en az 5 yıl sürmüş olması gerekir.
Taraflar arasında yazılı bir artış oranı kararlaştırılmamışsa.
Mahkemeden, emlak rayiç bedeli, konum, metrekare gibi kriterlere göre yeni bir kira bedeli belirlenmesi talep edilir.

Dava hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde,
Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Kira Tespit Davasında Dikkate Alınan Unsurlar

Mahkeme, kira bedelini belirlerken şu unsurları dikkate alır:

Kiralanan yerin konumu ve büyüklüğü,
Benzer konutların rayiç kira bedelleri,
Taşınmazın durumu (yeni, eski, tadilatlı vb.),
Enflasyon oranları ve TÜFE endeksi,
Kiralananın kullanım amacı (konut veya işyeri),
Sözleşmenin süresi.

Kira Artışına Dair En Sık Sorulan Sorular

Kiracı her zaman kira artışına itiraz edebilir mi?

Evet. Artış oranı yasal sınırın üzerindeyse kiracı itiraz edebilir.

Kira tespit davası geriye dönük uygulanır mı?

Eğer dava sözleşme bitiminden en az 30 gün önce açılırsa, karar geriye dönük uygulanabilir. Aksi takdirde dava tarihinden itibaren geçerli olur.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Dosyanın yoğunluğuna ve bilirkişi raporlarına göre değişmekle birlikte genellikle 6–12 ay arasında sonuçlanır.

Kira artışıyla ilgili ihtilaflar, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından önemli mali sonuçlar doğurabilir. Hak kaybı yaşamamak adına, kira artışlarına ilişkin itirazlar zamanında ve usulüne uygun yapılmalı, gerektiğinde kira tespit davası yoluna başvurulmalıdır. Bu süreçlerde bir avukattan hukuki destek almak, sürecin daha sağlıklı yürütülmesini sağlar.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı