Kira Tahsilatında İcra Takibi Nasıl Kullanılır?

Kiracının Kira Borcunu Ödememesi Durumunda Hukuki Süreç: İcra ve Tahliye

Kira borcunun vadesinde ödenmemesi, kiraya veren (mal sahibi) açısından mülkiyet hakkının kullanımını kısıtlayan bir temerrüt halidir. Bu durumda hukukumuz, alacaklıya hem birikmiş kira bedelini tahsil etme hem de taşınmazın tahliyesini sağlama imkanı tanıyan özel takip yolları öngörmüştür. 2026 yılı itibarıyla kira uyuşmazlıklarında yargılama öncesi zorunlu arabuluculuk süreci, tahliye davaları için bir dava şartı haline gelmiştir.

1. Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi (Örnek No: 13)

Kira alacağının tahsili ve taşınmazın boşaltılması için en etkili yol İİK m. 269 uyarınca başlatılan tahliye talepli icra takibidir. Bu yolun özellikleri şunlardır:

• Takip Talebi: Alacaklı, icra dairesine başvururken hem borcun ödenmesini hem de borç ödenmezse taşınmazın tahliyesini istediğini açıkça belirtmelidir.

• Ödeme ve İtiraz Süreleri:

  • İtiraz Süresi: Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca veya kira ilişkisine itiraz edebilir.

  • Ödeme Süresi (Temerrüt Süresi): Konut ve çatılı işyeri kiralarında borcun ödenmesi için tanınan süre 30 gündür. Bu süre dolmadan tahliye davası açılamaz.

• Kesinleşme: Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa, kira alacağı kesinleşir ve mal sahibi haciz işlemlerine başlayabilir.

2. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası

Kiracı ödeme emrine itiraz ederse takip durur. Bu aşamada mal sahibinin atması gereken adımlar şunlardır:

• İtirazın Kaldırılması: Kira sözleşmesi noterlikçe onaylıysa veya imzası kiracı tarafından ikrar edilmişse, mal sahibi İcra Mahkemesi'nde itirazın kaldırılmasını ve tahliye talep edebilir.

• İtirazın İptali ve Tahliye: Kira ilişkisi yazılı bir belgeye dayanmıyorsa veya imza reddedilmişse, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılmalıdır.

• Zorunlu Arabuluculuk: Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması kanuni bir zorunluluktur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir.

---

3. Kira Alacaklarında Faiz ve Yan Giderler

Kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa, kira bedeli her ayın sonunda veya belirlenen vadede ödenmelidir.

• Temerrüt Faizi: Ödenmeyen kira bedelleri için vade tarihinden itibaren faiz işletilebilir. Sözleşmede bir oran kararlaştırılmamışsa yıllık %24 (yasal faiz) uygulanır.

• Yan Giderler: Aidat, yakıt ve diğer ortak giderler de (sözleşmede kararlaştırılmışsa) kira alacağı ile birlikte icra takibine konu edilebilir.

4. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Uygulama Rehberi

İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal) bölgesindeki kira yoğunluğu nedeniyle tahliye süreçlerinde dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Tebligatın Önemi: Ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi 30 günlük sürenin başlaması için kritiktir. MERNİS adresi takibi bu noktada hayati önem arz etmektedir.

• İcra Mahkemesi Pratiği: Kartal İcra Mahkemeleri, tahliye taleplerinde "ödeme dekontlarını" ve "banka kayıtlarını" titizlikle inceler. Borcun 30 günlük yasal süre geçtikten sonra ödenmesi tahliyeyi engellemez.

---

Sıkça Sorulan Sorular  

Soru: "Kiracı kirayı elden ödediğini iddia ederse ne olur?" Cevap: İcra hukukunda ödeme iddiası, kural olarak banka makbuzu veya imzalı belge ile ispatlanmalıdır. Şahit beyanı kira borcunun ödendiğini ispatlamak için yeterli değildir.

Soru: "Kira sözleşmemiz yok, yine de icra takibi yapabilir miyim?" Cevap: Evet. Sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir. Ancak kiracı kira ilişkisine itiraz ederse (aradaki bağı inkar ederse), bu ilişkinin varlığını ispat yükü mal sahibine geçer ve süreç genel mahkemelere taşınır.

Soru: "Tahliye kararı çıktıktan sonra kiracı çıkmazsa ne yapılır?" Cevap: Mahkemeden alınan tahliye kararı icra dairesine sunulur. İcra memuru ve polis eşliğinde taşınmaza gidilerek zorla tahliye (infaz) işlemi gerçekleştirilir.

---

Sonuç ve Değerlendirme

Kira alacağının tahsili ve tahliye süreci, sürelerin (7 ve 30 gün) ve usul işlemlerinin hata kabul etmediği bir alandır. 2026 yılı yargı sisteminde, arabuluculuk aşamasının doğru yönetilmesi ve takip talebinde "tahliye" iradesinin eksiksiz beyan edilmesi sürecin başarısını belirler. Hak kaybı yaşamamak ve mülkünüzü korumak adına; Borçlar Kanunu ve İcra Mevzuatına hakim bir taraf vekili rehberliğinde sürecin yönetilmesi hukuki güvenliğin gereğidir.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Kira sözleşmesinin maddeleri ve ödeme şekli her somut olayın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Kartal

---