Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci

Konut ve işyeri kiralamalarında yaşanan anlaşmazlıklar, son yıllarda artan kira bedelleri ve ekonomik dalgalanmalarla birlikte çok daha yaygın hale gelmiştir. Kiracı ile mal sahibi arasında çıkan uyuşmazlıklar, artık doğrudan mahkemeye taşınmadan önce arabuluculuk sürecine gitmek zorundadır. 01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren düzenleme ile birlikte, kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk dönemi başlamıştır.

Bu yeni süreçte, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde ve Kartal gibi adliyeye yakın bölgelerde arabuluculuk prosedürlerinin doğru anlaşılması ve yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Bu içerikte, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci hakkında bilinmesi gereken tüm detayları ele alıyoruz.

Zorunlu Arabuluculuk Nedir ve Neden Getirildi?

Kira kaynaklı uyuşmazlıkların sayısı, ülke genelinde her geçen gün artmaktadır. Mahkemelerin iş yükünü azaltmak, tarafların dostane çözüm yollarını denemesini sağlamak ve yargılamanın hızlandırılması amacıyla, bazı özel hukuk uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci dava şartı haline getirilmiştir.

Bu kapsamda; konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklar, tahliye davaları, kira tespiti ve uyarlama davaları artık önce arabuluculukla çözülmeye çalışılmak zorundadır.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?

1. Başvuru Süreci
Kira uyuşmazlığı yaşayan taraflardan biri, karşı tarafın yerleşim yerindeki adliyeye bağlı arabuluculuk bürosuna başvurarak süreci başlatır. Örneğin uyuşmazlık Kartal’da gerçekleşmişse, İstanbul Anadolu Adliyesi Arabuluculuk Bürosu yetkilidir.

2. Arabulucunun Atanması
Başvuru üzerine UYAP sistemi tarafından rastgele bir arabulucu atanır. Ancak taraflar karşılıklı anlaşırlarsa kendi belirledikleri bir arabulucuya da başvurabilir.

3. Taraflarla İletişim
Arabulucu, her iki tarafla da iletişime geçer. Görüşmenin tarihi, yeri ve saati belirlenir. Arabuluculuk toplantısı, ister fiziki ortamda ister çevrim içi olarak yapılabilir.

4. Görüşme ve Müzakere Süreci
Taraflar, kira sözleşmesi, ödeme belgeleri, yazılı ihtarnameler gibi evraklarla birlikte toplantıya katılır. Arabulucu, her iki tarafı dinler, hak ve yükümlülükler konusunda tarafları bilgilendirir ve çözüm için ortam yaratır.

5. Uzlaşma veya Belgesiz Sonuçlanma
Taraflar arasında anlaşma sağlanırsa bir uzlaşma tutanağı hazırlanır ve imzalanır. Anlaşma sağlanamazsa bu da belgelenir ve taraflara dava açma hakkı tanınır.

Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunludur?

Konut kira alacağı
İşyeri kira bedelinin tespiti
Tahliye talepleri
Kira sözleşmesinin feshi
Uyarlama (kiranın artırılması/indirilmesi)
Depozito iadesi
Aidat ve ortak gider ihtilafları

Zorunlu Arabuluculuğa Başvurmadan Dava Açılırsa Ne Olur?

Dava şartı olan bir konuda arabuluculuk süreci işletilmeden açılan davalar usulden reddedilir. Bu da zaman kaybı ve ek masraf anlamına gelir. Bu nedenle özellikle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurmadan dava açılmamalıdır.

Kartal’da Kira Arabuluculuğu

Kartal, İstanbul Anadolu Adliyesi'nin bulunduğu bölge olması sebebiyle kira davalarının en yoğun görüldüğü yerlerden biridir. Burada hem kiralık konut sayısının fazla olması hem de ticari gayrimenkul yoğunluğu, kira uyuşmazlıklarını daha da yaygınlaştırmaktadır.

Bu bağlamda Kartal’da arabulucu seçimi yapılırken şu kriterlere dikkat edilmelidir:

Gayrimenkul hukuku bilgisi olan arabulucular
Yerel uygulamalara hâkim, İstanbul barosuna kayıtlı arabulucular
Tarafsızlık ve şeffaflık ilkesine uygun kişiler
Arabuluculuk görüşmelerine fiziken ya da çevrim içi olarak kolay katılım imkânı

Arabuluculuk Süresi Ne Kadardır?

Arabuluculuk süreci başvuru tarihinden itibaren en geç 4 hafta içinde tamamlanmak zorundadır. Bu süre içerisinde taraflar uzlaşamazlarsa dava açma hakkı yeniden doğar.

Arabuluculuk Ücreti Kimden Alınır?

Eğer taraflar uzlaşamazsa ilk iki saatlik görüşme Adalet Bakanlığı tarafından karşılanır. Uzlaşma sağlanırsa arabuluculuk ücreti taraflar arasında eşit şekilde paylaşılır. Dilerseniz taraflar arasında farklı bir ücret paylaşımı da kararlaştırılabilir.

Uzlaşma Tutanağı Bağlayıcı mıdır?

Evet. Taraflar arasında imzalanan arabuluculuk tutanağı, mahkeme kararı niteliğindedir ve doğrudan icra edilebilir. Bu belge ile ayrıca mahkemeye gitmeye gerek kalmadan hakların uygulanması mümkündür.

Sık Sorulan Sorular

Soru: Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Cevap: Evet, 01.09.2023 tarihi itibariyle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir.

Soru: Arabulucu kim tarafından seçilir?
Cevap: Sistem tarafından rastgele atanır, ancak taraflar isterse karşılıklı anlaşarak arabulucu belirleyebilir.

Soru: Kartal’da arabuluculuğa başvuru nereye yapılır?
Cevap: İstanbul Anadolu Adliyesi Arabuluculuk Bürosu’na şahsen başvuru yapılabilir.

Soru: Arabuluculuk görüşmeleri ne kadar sürer?
Cevap: Süreç genellikle tek oturumda tamamlanır ve en geç 4 hafta içinde sonuçlanır.

Soru: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa ne yapılır?
Cevap: Uzlaşma sağlanamazsa bu durum tutanakla belgelenir ve dava açma süreci başlar.

Arabulucu Avukat