Müteahhitin Taahhüt Etmediği Alanları Satması Halinde Açılacak Davalar

Müteahhidin Sözleşme ve Proje Dışı Satışları: Hukuki Koruma Rehberi

Müteahhidin Sözleşmeye Aykırı Satışları, inşaat projelerinde arsa sahibi ile müteahhit arasında akdedilen "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" (APKİS) hükümlerine veya belediye onaylı mimari projeye aykırı olarak gerçekleştirilen taşınmaz devirlerini ifade eder. Müteahhit, kendisine ait olmayan veya proje gereği "ortak alan" (sığınak, çatı arası, kapıcı dairesi vb.) kalması gereken bölümleri bağımsız bölüm gibi üçüncü kişilere sattığında, bu durum "Yolsuz Tescil" niteliği taşır. 2026 yılı gayrimenkul hukukunda, tapu kaydına güven ilkesi, projedeki aykırılıkları bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişileri her zaman korumaz. Hak kaybını önlemek için profesyonel hukuki destek alınması elzemdir.

1. Taahhüt Dışı Satışın Hukuki Görünümleri

Müteahhitlerin gerçekleştirdiği usulsüz satışlar genellikle şu üç şekilde karşımıza çıkar:

Ortak Alanların Satışı: Mimari projede sığınak, depo veya otopark olarak ayrılan yerlerin, eklenti veya bağımsız bölüm gibi gösterilerek satılması.
Paylaşım çizelgesine Aykırılık: Sözleşme uyarınca arsa sahibine bırakılması gereken belirli bir dairenin, müteahhit tarafından mükerrer veya haksız şekilde başkasına devredilmesi.
Proje Dışı Kaçak Bölümler: Binaya kaçak olarak eklenen katların veya büyütülen alanların "tapusuz" veya "hisseli tapu" oyunlarıyla pazarlanması.

2. Hak Sahipleri İçin Dava Yolları ve Stratejiler

Usulsüz bir satış tespit edildiğinde, hak sahipleri (arsa sahipleri veya diğer kat malikleri) şu yasal yollara başvurabilir:

A. Tapu İptali ve Tescil Davası

Müteahhit, sözleşmedeki edimlerini tam yerine getirmeden (binayı iskana hazır hale getirmeden) kendine düşen payları satsa dahi, arsa sahibi sözleşmeyi feshederse bu tapular iptal edilebilir. üçüncü kişinin "iyiniyeti" (TMK m. 1023), inşaat halindeki projelerde genellikle korunmaz; çünkü alıcının projenin sözleşmeye uygunluğunu denetleme yükümlülüğü vardır.

B. Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme

Eğer ortak alan bir üçüncü kişiye satılmış ve o kişi tarafından işgal edilmişse, diğer malikler bu işgalin sonlandırılmasını ve alanın projedeki amacına (örn: Sığınak) geri döndürülmesini talep edebilir.

C. Belirsiz Alacak ve Tazminat Davası

Taşınmazın geri alınmasının imkansız olduğu durumlarda, müteahhitten taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden tazminat talep edilir.

3. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Denetimleri 📍

İstanbul Anadolu Yakası'nda, özellikle Kartal ve Pendik hattındaki kentsel dönüşüm projelerinde "brüt-net metrekare farkları" ve "ortak alanların daireye katılması" nedeniyle açılan davalar İstanbul Anadolu Adliyesi'nde büyük yer tutar.

Bilirkişi Rolü: Mahkeme, inşaatın seviyesini, mimari projenin onaylı halini ve APKİS paylaşım listesini "Gayrimenkul ve İnşaat Bilirkişisi" marifetiyle yerinde inceler.
Tüketici Mahkemesi Faktörü: Eğer alıcı "tüketici" sıfatıyla konut almışsa, uyuşmazlık Tüketici Mahkemelerinde görülür. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki uyuşmazlıklar ise Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev alanındadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Müteahhit iflas ederse veya kaçarsa sattığı daireleri geri alabilir miyim? Eğer müteahhit binayı bitirmemişse ve arsa sahibi sözleşmeyi "geriye etkili" feshederse, müteahhitten daire alan üçüncü kişilerin tapuları iptal edilip arsa sahibine dönebilir. Bu, inşaat hukukundaki en riskli durumlardan biridir.

Noter onayı olmayan bir sözleşme ile daire aldım, hak talep edebilir miyim? Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterden "düzenleme" şeklinde yapılması zorunludur. Harici (adi yazılı) sözleşmeler tapuda mülkiyet aktarımı için yeterli değildir; ancak ödediğiniz bedeli "sebepsiz zenginleşme" hükümleriyle geri isteyebilirsiniz.

Zamanaşımı süresi nedir? Sözleşmeye aykırılık nedeniyle açılacak tazminat davalarında genel zamanaşımı 10 yıldır. Ancak tapu iptali davalarında, yolsuz tescil söz konusu olduğu için bazı durumlarda süre aranmaz.

Sonuç

Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki güven ilişkisinin bozulması, en çok "topraktan" daire alan üçüncü kişileri ve hakkı yenen arsa sahiplerini mağdur etmektedir. 2026 yılı yargı içtihatları, "projeye sadakat" ilkesini her şeyin üzerinde tutmakta; projeye aykırı veya sözleşme dışı yapılan satışları hukuki himayeden yoksun bırakmaktadır. Bir gayrimenkul yatırımı yapmadan veya inşaat sözleşmesi imzalamadan önce projenin yasal durumunun, yönetim planının ve paylaşım çizelgesinin uzman bir hukuki destek ile incelenmesi, telafisi imkansız zararları önleyecektir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her vaka; Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hükümlerine, inşaatın tamamlanma oranına ve tapu kayıtlarındaki şerhlere göre farklılık gösterir. Hak kaybına uğramamak adına bir hukukçuya danışmanız önem arz eder.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.