Ortak Mülkiyetli Taşınmazlarda Kira Geliri Dağılımı Uyuşmazlığı

Bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortak şekilde sahip olunması durumuna ortak mülkiyet (müşterek mülkiyet) denir. Bu tür mülkiyetlerde taşınmazdan elde edilen kira gelirinin nasıl paylaşılacağı, zamanla ortaklar arasında hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Özellikle Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası’nda artan gayrimenkul değerleriyle birlikte bu konuda dava sayılarında da ciddi bir artış gözlemlenmektedir.

Ortak Mülkiyet Nedir?

Türk Medeni Kanunu’na göre ortak mülkiyet, bir taşınmazın belirli paylar üzerinden birden çok kişiye ait olmasıdır. Bu paylar oranında:

Kullanım hakkı
Gelir paylaşımı
Tasarruf yetkisi

ortaklara ait olur. Ancak uygulamada, özellikle kira geliri paylaşımı konusunda sıkça anlaşmazlıklar yaşanır.

Kira Geliri Dağılımı Nasıl Yapılır?

Ortak mülkiyette, taşınmazdan elde edilen kira geliri, pay oranlarına göre ortaklara dağıtılır. Örneğin:

%50 hisseye sahip kişi, gelirin yarısını alma hakkına sahiptir.
Diğer paydaşlar, hisseleri oranında gelir elde eder.

Bu noktada önemli olan, kira gelirinin kim tarafından toplandığı ve diğer paydaşlara ödenip ödenmediğidir.

Uyuşmazlık Hangi Durumlarda Ortaya Çıkar?

Kira geliriyle ilgili en sık karşılaşılan uyuşmazlık türleri şunlardır:

Kirayı bir ortağın tek başına tahsil etmesi ve diğerlerine ödeme yapmaması
Gelirin eksik ya da geç ödenmesi
Taşınmazın izinsiz kiraya verilmesi
Paydaşlardan birinin kira gelirinin tamamı üzerinde hak iddia etmesi
Pay oranlarının hukuki olarak itirazlı olması

Bu Durumda Hangi Hukuki Yollar Mevcuttur?

1. Alacak Davası

Kira gelirini tahsil eden ortak, diğer paydaşlara ödeme yapmamışsa, alacak davası açılarak geçmişe dönük kira gelirinin pay oranına göre ödenmesi talep edilebilir.

2. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

Uyuşmazlıkların sürekli hale gelmesi durumunda taşınmazın ortaklığı sona erdirilmek istenebilir. Bu durumda:

Mahkemeye izale-i şuyu davası açılır.
Taşınmaz genellikle açık artırma yoluyla satılır ve bedeli hisselere göre bölüştürülür.

3. Tespit Davası

Ortaklardan biri, kira gelirinin hatalı dağıtıldığını veya başka bir ortak tarafından haksız tahsil yapıldığını düşünüyorsa, gelir dağılımının tespiti için mahkemeye başvurabilir.

Kira Geliri Dağılımında Arabuluculuk Zorunluluğu

2020 sonrası yapılan yasal değişikliklerle birlikte, ortak mülkiyetli taşınmazlarda kira geliri gibi konularda açılacak bazı davalarda zorunlu arabuluculuk süreci öngörülmüştür. Bu nedenle dava açmadan önce, karşı tarafla arabuluculuk görüşmelerine katılmak gereklidir.

Kartal ve Anadolu Adliyesi’ndeki Uygulamalar

İstanbul Anadolu Adliyesi yargı çevresinde, özellikle Kartal, Maltepe ve Pendik gibi bölgelerde birçok ortak mülkiyetli taşınmaz bulunmaktadır. Bu bölgelerde açılan davalarda mahkemeler, öncelikle:

Taraflar arasında yapılan yazılı ya da sözlü kira sözleşmelerine,
Hisselerin Tapu Sicil Müdürlüğü kayıtlarına,
Banka üzerinden yapılan kira ödemelerine,

dayanarak karar verir. Bu nedenle dava açmadan önce belge ve delil hazırlığı büyük önem taşır.

Ortak mülkiyetli taşınmazlarda kira geliri paylaşımı, basit gibi görünse de hukuki olarak karmaşık sonuçlara yol açabilir. Kira bedelini haksız tahsil eden veya paylaşım yapmayan ortağa karşı alacak davası açılabilir; uyuşmazlık derinleşirse ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.

Bu tür durumlarda sürecin doğru yönetilmesi için konuya hakim bir avukattan destek almak, hem maddi kayıpların önüne geçmek hem de hakların korunması açısından kritik önemdedir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı