Ortak Tapuda İşyeri Açma Uyuşmazlıkları

Ortak tapulu gayrimenkuller, özellikle kardeşler, akrabalar ya da yatırım ortakları arasında mülkiyet hakkının birden fazla kişi tarafından paylaşıldığı taşınmazlardır. Bu tür taşınmazlarda, taraflar arası görüş birliği sağlanmadığında önemli hukuki sorunlar ortaya çıkabilir. Özellikle bir hissedarın ortak tapulu taşınmazda işyeri açmak istemesi, diğer hissedarların rızasıyla karşı karşıya gelmesi, uyuşmazlıkların temelini oluşturur.

Bu yazıda, ortak tapuda işyeri açılmasıyla ilgili hukuki süreç, diğer hissedarların hakları, mahkemeye başvuru yolları ve içtihatlarla şekillenen güncel uygulamalar detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

1. Ortak Tapu Nedir?

Ortak tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi adına paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) şeklinde kayıtlı olmasıdır. Her hissedarın, taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hakkı vardır ancak bu hak belirli bir bölgeye ya da bağımsız bölüme ilişkin değildir (kat mülkiyeti yoksa). Hissedarlar, taşınmaz üzerinde ancak birlikte tasarrufta bulunabilirler.

2. Ortak Tapuda İşyeri Açılabilir mi?

Ortak tapulu bir taşınmazda herhangi bir hissedarın, diğer paydaşların açık rızası olmadan işyeri açması hukuken sıkıntılıdır. Çünkü:

Ortak mülkiyetin konusu olan taşınmazda tek başına tasarruf hakkı yoktur.
Hissedarların tamamının onayı alınmadan yapılan işyeri açılışı, müdahale olarak değerlendirilebilir.
Diğer hissedarlar, izinsiz kullanım nedeniyle müdahalenin men’i veya ecrimisil (kira bedeli) davası açabilir.

3. Hukuki Uyuşmazlık Türleri

a. İzinsiz Tasarrufa Karşı Müdahalenin Men’i Davası

Bir hissedarın diğerlerinden izinsiz olarak taşınmazı işyeri olarak kullanmaya başlaması durumunda, mülkiyet hakkına haksız müdahale söz konusudur. Bu durumda diğer hissedarlar, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak müdahalenin durdurulmasını (men’ini) talep edebilir.

b. Ecrimisil Davası (Haksız Kullanım Tazminatı)

İşyeri açarak taşınmazdan ekonomik fayda sağlayan hissedar, diğer hissedarlara ecrimisil (haksız kullanım bedeli) ödemekle yükümlü olabilir. Mahkeme, işyerinden elde edilen kazanç üzerinden diğer hissedarların zarara uğrayıp uğramadığını değerlendirerek tazminata hükmedebilir.

c. İştirak Halindeki Taşınmazın Ortaklığının Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Süreklilik arz eden uyuşmazlıklarda en çok başvurulan yöntemlerden biri de izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasıdır. Bu dava ile:

Taşınmazın bölünmesi mümkünse taksim (paylaştırma),
Mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi sağlanır.

4. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Belediyeden ruhsat alınması: Ortak tapulu taşınmazlarda işyeri ruhsatı alınabilmesi için, tüm hissedarların yazılı izni gerekir. Aksi durumda ruhsat başvurusu reddedilir.
Yapı kullanım izni (iskan) problemi: Kat mülkiyeti tesis edilmemiş taşınmazlarda bağımsız bölüm belirlenemediğinden, resmi işlemler zorlaşır.
Ortaklardan birinin rızası sonradan geri çekmesi: Yazılı izni olmayan ya da geçerli sözleşme yapmayan kişilerin rızası geçerli sayılmaz.

5. Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme

Yargıtay, ortak tapulu taşınmazlarda bir hissedarın izinsiz tasarrufunu genellikle diğer hissedarların mülkiyet hakkına müdahale olarak yorumlamaktadır. Örnek içtihatlarda:

İş yeri açılması ve ticari gelir elde edilmesi durumunda, ecrimisil talebi kabul edilmiştir.
Diğer hissedarların onayı olmadan tadilat yapılması ya da kiraya verilmesi, müdahalenin men’i nedeni olarak değerlendirilmiştir.

6. Ortak Tapuda İş Yeri Açmak İsteyen Hissedar Ne Yapmalı?

İşyeri açmayı planlayan hissedarın, aşağıdaki adımları izlemesi önerilir:

Tüm hissedarların yazılı iznini almalıdır.
Bu izni noter kanalıyla ya da resmi sözleşmeyle belgelendirmelidir.
Belediyeye işyeri açılışı için başvururken, ortak rızaya dair belgeleri ibraz etmelidir.
Uzun vadeli çözüm olarak, kat mülkiyetine geçiş ya da ortaklığın giderilmesi gibi yasal süreçleri değerlendirmelidir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Ortak tapuda işyeri açmak suç mu?
🔹 Suç değildir ancak diğer hissedarların izni olmadan yapılan kullanım, haksız müdahale sayılır ve dava açılabilir.

S: Ecrimisil davası açmak için noter ihtarı gerekir mi?
🔹 Hayır, noter ihtarı zorunlu değildir ama dava sürecinde lehine delil oluşturur.

S: Tüm hissedarların izni varsa işyeri ruhsatı alınabilir mi?
🔹 Evet. Yazılı onayların belediyeye sunulması durumunda ruhsat işlemleri yapılabilir.

S: Ortaklık giderilmeden işyeri açılırsa ne olur?
🔹 Diğer hissedarlar dava açarak faaliyetin durdurulmasını veya tazminat talep edebilir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı