Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl Açılır?

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Usul ve Esaslar

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallarda, ortaklar arasındaki paydaşlık ilişkisini sona erdirip bireysel mülkiyete geçilmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu dava "çift taraflı" bir dava olup, davayı açan tarafın (davacı) yanı sıra tüm ortakların (davalılar) menfaati aynı derecede korunur.

---

1. Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemeye gitmeden önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

• Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanırsa, süreç mahkeme masrafı ve satış masrafları oluşmadan birkaç hafta içinde çözülebilir.

• Anlaşma sağlanamazsa "Son Tutanak" ile dava açma hakkı doğar.

---

2. Ortaklığın Giderilme Yöntemleri

Mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre iki yöntemden birine karar verir:

A) Aynen Taksim (Fiilen Paylaşım)

Eğer taşınmazın yüzölçümü, imar durumu ve paydaş sayısı uygunsa, malın ortaklar arasında fiilen bölünmesidir.

• Şartı: Bölünme sonucunda taşınmazın değerinde önemli bir azalma meydana gelmemelidir.

• İvaz İlavesi: Payların değerleri birbirine denk düşmezse, mahkeme eksik değere para ekleyerek (ivaz) denkleştirme yapabilir.

B) Satış Suretiyle Giderilme (Açık Artırma)

Malın aynen bölünmesi mümkün değilse (örn: Bir dairenin 5 kişi arasında bölünememesi), mal mahkeme eliyle satılır.

• Satış Memurluğu: Satış, mahkeme bünyesindeki Satış Memurluğu veya İcra Dairesi aracılığıyla halka açık ihaleyle yapılır.

• Pazarlık Payı: Tüm paydaşlar oy birliği ile kabul ederse, satışın sadece "ortaklar arasında" yapılmasına karar verilebilir.

---

3. Yetkili Mahkeme ve Yargılama Süreci

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi. İstanbul Kartal ve çevresindeki mülkler için İstanbul Anadolu Adliyesi yetkilidir.

• Süreç:

  1. Keşif ve Bilirkişi: Mahkeme taşınmazın güncel piyasa değerini ve aynen taksimin mümkün olup olmadığını saptamak için keşif yapar.

  2. Karar: Satışa karar verildiğinde dosya Satış Memurluğu'na gönderilir.

  3. Masraflar: Dava harcı, bilirkişi ve satış masrafları payları oranında tüm ortaklardan tahsil edilir.

---

4. Ortaklığın Giderilmesini Engelleyen Durumlar

• Sözleşme (Pactum de non petendo): Paydaşlar kendi aralarında ortaklığın devamına dair bir sözleşme yapmışlarsa (en fazla 10 yıl), bu süre içinde dava açılamaz.

• Uygun Olmayan Zaman: Mahkeme, paylaşma isteminin uygun olmayan bir zamanda (örn: Tarımsal arazide hasat zamanı gibi) yapıldığını tespit ederse davayı erteleyebilir.

---

5. Etkin Hukuki Temsil ve Usul Ekonomisi

Ortaklığın giderilmesi davaları, basit bir mülk satışı değil, içinde imar mevzuatı ve miras hukukunu barındıran teknik bir süreçtir.

• Hisselerin Korunması: Satış aşamasında mülkün değerinin altında satılmaması için bilirkişi raporlarına süresinde itiraz edilmesi kritiktir.

• Tevhid ve İfraz Analizi: Taşınmazın aynen bölünme imkanının mimarlarca incelenmesi, satış yerine mülkiyetin korunmasını sağlayabilir.

• Takip: Sürecin bir hukukçu ile takibi; zorunlu arabuluculuk sürecinin yönetimi, tebligatların tüm ortaklara ulaşmasının sağlanması (davanın uzamaması için) ve usul ekonomisi çerçevesinde mülkiyet haklarının tasfiyesi açısından esastır.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, ortaklığın giderilmesi süreçleri hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. özellikle açık artırma yoluyla satışlarda vergi yükümlülükleri ve satış masrafları dikkate alınmalıdır. Somut olaydaki mülkiyet haklarınızın korunması için bir bir hukukçudan destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---