Proje Dışı Alanların Kullanılması Halinde Dava Süreci

Proje Dışı Alan Nedir ve Neden Sorun Yaratır?

Bir bina ya da site projesi, yapı ruhsatı, mimari plan ve belediyeye sunulan projeler doğrultusunda inşa edilmek zorundadır. Bu projelerde bağımsız bölümler, ortak alanlar ve teknik alanlar açık şekilde belirtilmiştir. Ancak bazı durumlarda müteahhit ya da kat malikleri:

🧱 Ortak alanları kendi kullanımına katar,
🚧 Teknik alanları konut haline getirir,
🛠️ Proje dışında yeni alanlar inşa eder.

Bu durum proje dışına çıkılması anlamına gelir ve hem hukuki hem de teknik sorunlara neden olur. Kat maliklerinin hakları ihlal edilir, yaşam alanı dengesizleşir ve ruhsat iptali riski doğar.

Proje Dışı Kullanımlar Nelerdir? (Örnekler)

Sığınak, otopark veya depo gibi ortak alanların daireye eklenmesi
Ortak terasa özel çatı katı eklenmesi
Asansör boşluğunun veya merdiven altının kapatılması
Proje dışında yapılan müştemilatlar, bahçe eklentileri
Dış cephe genişletmeleri veya balkon kapatmaları

📌 Bu tür ihlaller genellikle belediye denetiminde tespit edilememiş veya kat maliklerinin bilgisi dışında gerçekleşmiştir.

Proje Dışı Alan Kullanımı Halinde Açılabilecek Davalar

1. Müdahalenin Men’i ve Eski Hale Getirme Davası 🧱

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ortak alanlara yapılan her türlü müdahale için diğer maliklerin izni gereklidir.
İzinsiz müdahalelerde mahkemeye başvurularak:

Müdahalenin durdurulması,
Proje dışı alanların eski haline getirilmesi talep edilebilir.

2. Tespit Davası 🔎

Öncelikle müdahale edilen alanın ortak kullanımda mı yoksa bağımsız mülkiyette mi olduğunun belirlenmesi için tespit davası açılabilir. Bu karar diğer davalar için dayanak teşkil eder.

3. İmar Kanunu ve Belediye Başvuruları 🏛️

Belediyeye şikâyet edilerek, ruhsatsız yapılaşma nedeniyle yapı tatil tutanağı düzenlenmesi ve gerektiğinde yıkım işlemi yapılması sağlanabilir.
Bu süreçte idari para cezaları da gündeme gelir.

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Uygulamalar 📍

İstanbul’da, özellikle Kartal gibi hızlı yapılaşmanın olduğu bölgelerde, proje dışında alan kullanımı çok yaygındır.
📌 Site ve apartman sakinleri, satın aldıkları alanın projeye uygun olmadığını iskan aşamasında ya da kullanım sırasında fark edebilmektedir.

Kartal’da bu tür uyuşmazlıklar genellikle:

🏛️ İstanbul Anadolu Adliyesi Asliye Hukuk Mahkemeleri
🏢 İlgili ilçe belediyesi (Kartal Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü)

tarafından değerlendirilmektedir.

Soru - Cevap

Proje dışında yapılan alan için dava açabilir miyim?
Evet. Müdahalenin men’i ve eski hale getirme davası açabilirsiniz.

Tüm maliklerin izni olmadan ortak alan kullanılabilir mi?
Hayır. Ortak alanlar için tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir.

Belediyeye şikâyet etsem ne olur?
Belediye yapı tatil tutanağı düzenleyebilir, mühürleme ve yıkım kararı alabilir.

İzinsiz projeye müdahale ruhsatı iptal ettirir mi?
Evet. Büyük çaplı proje dışı işlemler, yapı ruhsatının iptaline kadar gidebilir.

Kartal’da hangi kurumlar ilgilenir?
İstanbul Anadolu Adliyesi ve Kartal Belediyesi İmar Müdürlüğü başlıca başvuru noktalarıdır.

Dava Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

📷 Proje dışı kullanımın fotoğrafları ve belgeleri toplanmalı
📄 Mimari proje planı, tapu ve yapı ruhsatı incelenmeli
👥 Apartman yönetimi veya diğer maliklerle tutanak hazırlanmalı
🧾 Gerekiyorsa noter ihtarı çekilmeli
⚖️ Alanında deneyimli hukuk uzmanından destek alınmalı

Projeye Sadakat, Hakların Teminatıdır

Proje dışı müdahaleler sadece hukuki değil, aynı zamanda toplumsal uyumu da bozan uygulamalardır.
✅ Hak kaybı yaşamamak için zamanında müdahale edilmeli
✅ Mahkemeler ve belediye süreçleri birlikte yürütülmelidir

İnşaat ve Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı