Tapuda Kat Mülkiyeti Kurulması İçin Dava Süreci

Kat Mülkiyeti Tesisi: Tapuda Ferdi Mülkiyete Geçiş ve Dava Süreci

Kat Mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının her bir bölümünün (daire, ofis, dükkan) bağımsız birer taşınmaz olarak tescil edildiği, mülkiyet haklarının en somut halidir. Kat irtifaklı bir taşınmazda "arsa payı" sahibi olmakla, kat mülkiyetli bir "daire sahibi" olmak arasında ciddi bir hukuki ve ekonomik fark vardır. 2026 yılı gayrimenkul piyasasında, banka kredileri ve güvenli satış işlemleri için kat mülkiyeti zorunlu bir standarttır. İdari yollarla çözülemeyen tescil sorunları, mahkeme kararıyla "Tescile Zorlama" yoluyla aşılabilmektedir.

1. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Şartları

Bir taşınmazda kat mülkiyeti kurulabilmesi için üç temel şartın bir arada bulunması gerekir:

Binanın Tamamlanmış Olması: Yapının mimari projeye uygun olarak bittiğinin kanıtlanması gerekir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan): Belediye tarafından binanın yasal standartlara uygun olduğunun onaylanmasıdır.
Belgelerin Hazırlanması: Yeni bir Yönetim Planı, bağımsız bölümlerin listesi ve arsa paylarının doğruluğunu gösteren çizelgelerin tapuya sunulması.

2. Kat Mülkiyeti Tesisi Davası: Hakimin Müdahalesi (2026)

Eğer bina iskanlı olduğu halde bazı malikler yönetim planını imzalamıyor veya tescile yanaşmıyorsa, diğer malikler mahkemeye başvurabilir:

A. Tescile Zorlama Davası

Mahkeme, taşınmazın durumunu bilirkişi marifetiyle inceler. Eğer bina iskanlıysa ve projeye aykırılık yoksa, hakim maliklerin rızası yerine geçen bir karar vererek taşınmazın kat mülkiyetine geçirilmesini sağlar.

B. Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurularak Giderilmesi

Paylı mülkiyet altındaki bir binada, paydaşlar malın satılmasını istemiyor ancak paylaşamıyorsa; mahkeme, taşınmazın kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olup olmadığına bakar. Uygunsa, her paydaşa birer bağımsız bölüm verilerek ortaklık bitirilir.

C. Teknik Engellerin Giderilmesi

Binalardaki küçük projeye aykırılıklar nedeniyle iskan alınamıyorsa, mahkeme bu aykırılıkların giderilmesi için bir paydaşa yetki verebilir ve masrafları tüm maliklerden tahsil ederek tescilin önünü açabilir.

3. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Yargı Pratiği 📍

İstanbul’un Kartal ilçesi gibi kentsel dönüşümün yoğun yaşandığı bölgelerde, eski kooperatif binaları veya irtifaklı sitelerin kat mülkiyetine geçirilmesi davaları oldukça yaygındır.

Görevli Mahkeme: Kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemeleri kesin görevlidir. Kartal bölgesi uyuşmazlıkları İstanbul Anadolu Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülür.
Arabuluculuk: 2024 yılı itibarıyla, kat mülkiyeti tesisi ve ortaklığın giderilmesi talepli davalarda dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması yasal zorunluluktur.
Belediye Entegrasyonu: Kartal Belediyesi İmar Müdürlüğü’ndeki dijital arşiv kayıtları, mahkeme sürecinde en önemli delil kaynağını oluşturmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İskan alınmadan kat mülkiyetine geçilebilir mi? Kural olarak hayır. Ancak 2026 yılı uygulamalarında, "Yapı Kayıt Belgesi" olan binalarda özel düzenlemelerle kat mülkiyeti kurulabilmektedir. Yine de tam mülkiyet güvenliği için iskan esastır.

Diğer malikler imza vermiyor, ne yapabilirim? Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak "Hakimin Müdahalesi"ni ve rıza yerine geçen tescil kararını talep edebilirsiniz. Kanun, bir malikin keyfi davranışıyla diğerlerinin mülkiyet hakkını engellemesine izin vermez.

Kat mülkiyeti kurulunca dairem değerlenir mi? Kesinlikle. Kat mülkiyetli tapular, bankalar nezdinde "tam teminat" sayılır ve satış hızı ile piyasa değeri kat irtifaklı yerlere göre genellikle %20-%30 oranında daha yüksektir.

Sonuç

Kat mülkiyeti tesisi, bir mülkün "hukuki reşitlik" belgesidir. 2026 yılı hukuk sistemi, toplu yapılarda mülkiyetin netleşmesini ve güvenli ticaretin sağlanmasını teşvik etmektedir. Malikler arasındaki uyuşmazlıklar nedeniyle mülkünüzün statüsü askıda kalmışsa, mahkeme yoluyla bu düğümü çözmek ve mülkiyet haklarınızı garanti altına almak için profesyonel hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her bina, her proje ve her paydaş yapısı farklı teknik detaylar içerir. Hak kaybına uğramamak adına bir hukukçuya danışmanız önem arz eder.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.