Kira Artış Davası Avukatı

Kartal Kira Artış Davası Avukatı : Emsal Kira Tespiti ve Yasal Süreçler

Yüksek enflasyon ve gayrimenkul piyasasındaki hızlı değişkenler, mevcut kira bedellerinin kısa sürede piyasa rayicinin altında kalmasına yol açabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiraya veren ile kiracı arasındaki bu ekonomik dengeyi korumak amacıyla "Kira Bedelinin Tespiti" ve "Kira Uyarlaması" mekanizmalarını düzenlemiştir.

İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal) yetki çevresindeki uyuşmazlıklar; kira bedelinin emsal değerlere uyarlanması, bilirkişi raporlarının teknik denetimi ve zorunlu arabuluculuk aşamaları çerçevesinde yürütülmektedir.

Kira Artış (Tespit) Davası Ne Zaman Açılır?

Hukuk literatüründe "Kira Bedelinin Tespiti Davası" olarak tanımlanan bu davanın açılabilmesi için kanun koyucu, sözleşme süresine bağlı olarak temel bir ayrım yapmıştır.

1. Beş Yıldan Az Süreli Kira Sözleşmeleri

Kira ilişkisinin üzerinden henüz beş yıl geçmemişse (örn: sözleşmenin 2. veya 3. yılında); artış oranı, bir önceki kira yılındaki TüFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu dönemde emsal rayiçlere dayanarak TüFE sınırının üzerinde bir artış talep edilmesi hukuken mümkün değildir.

2. Beş Yılı Dolduran Kira Sözleşmeleri (TBK 344/3)

Sözleşme başlangıcından itibaren beş yıl tamamlandıktan sonra (altıncı kira yılı itibariyle); TüFE sınırına bağlı kalmaksızın kiranın emsal rayiç bedele yükseltilmesi talep edilebilir. Bu yargılamada hâkim, enflasyon verilerinden ziyade taşınmazın konumu ve çevredeki benzer nitelikteki mülklerin kira bedellerini esas alır.

Emsal Kira Bedeli ve Hakkaniyet İndirimi

Kira artış davalarında mahkeme, gayrimenkul değerleme uzmanı ve mülk bilirkişisinden oluşan bir heyet görevlendirir. Bilirkişi incelemesinde; taşınmazın konumu, binanın yaşı, donatıları ve çevredeki emsal kiralık yerler analiz edilerek bir "Rayiç Bedel" belirlenir.

Mahkeme, bilirkişinin belirlediği bu tam piyasa değerini doğrudan hükme esas almaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereği; kiracının taşınmazda uzun süredir ikamet ediyor olması (eski kiracı sıfatı) sebebiyle, saptanan rayiç değer üzerinden genellikle %10 ile %20 aralığında bir "Hakkaniyet İndirimi" uygulanır.

Kira Artış Davası ile Uyarlama Davası Arasındaki Farklar

Kira tespit ve uyarlama davaları hukuki dayanak ve şartlar bakımından birbirinden ayrılır:

• Kira Tespit Davası: Temel şart beş yıllık sürenin dolmasıdır. Amaç, kiranın güncel piyasa (emsal) değerine uyarlanmasıdır.

• Kira Uyarlama Davası (TBK 138): Beş yıllık süre dolmadan da açılabilir. Ancak bunun için sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü durumların (örn: ağır ekonomik krizler, döviz şokları) ortaya çıkması ve "aşırı ifa güçlüğü" yaratması şartı aranır.

Dava öncesi Zorunlu Arabuluculuk Süreci

01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme ile kira tespit ve uyarlama davaları açılmadan önce Arabulucuya başvurmak bir dava şartıdır. Bu süreçte taraflar, tarafsız bir arabulucu huzurunda yeni kira bedelini müzakere ederler.

• Anlaşma Halinde: Hazırlanan arabuluculuk tutanağı mahkeme ilamı niteliğindedir.

• Anlaşmazlık Halinde: Müzakerelerin olumsuz sonuçlanması durumunda, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açma hakkı doğar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artış davası geriye dönük hak doğurur mu? Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kiracıya ihtarname tebliğ edilirse veya bu süre içinde dava açılırsa; mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, o döneminin başından itibaren geçerli sayılır. Oluşan farklar yasal faiziyle talep edilebilir.

Konut kiralarında uygulanan %25 sınırı devam ediyor mu? Konut kiralarındaki %25 artış sınırlaması 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen konut kira sözleşmelerinde de (5 yılın altındakilerde) TüFE 12 aylık ortalaması üst sınır olarak uygulanmaktadır.

Yargılama süreci ne kadar sürer? Mahallerinde yapılan keşif, bilirkişi raporu tanzimi ve emsal araştırmaları nedeniyle yerel mahkeme aşaması ortalama 12 ila 18 ay aralığında sürebilmektedir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu internet sitesinde paylaşılan içerikler, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her somut olay, kendi içinde özel şartlar barındırır ve yasal sürelerin takibi hak kaybına uğramamanız açısından kritiktir. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişiklik gösterebilir. Haklarınızı doğru şekilde savunmak ve süreçleri etkin yönetmek adına bir avukattan hukuki destek almanız tavsiye edilir.