Kira Hukuku Avukatı

Kartal Kira Avukatı : Tahliye Davaları, Kira Tespit ve Yasal Süreçler

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri, bireylerin barınma ve ticari faaliyetlerini sürdürme haklarını düzenleyen en temel sözleşme türlerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen kira ilişkileri, hem kiraya verenin mülkiyet hakkını hem de kiracının sosyal ve ekonomik güvencesini koruma altına almaktadır.

İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal) yetki alanındaki kira uyuşmazlıkları; kira bedelinin piyasa rayicine uyarlanması, tahliye sebeplerinin oluşup oluşmadığının tespiti ve arabuluculuk müzakereleri gibi aşamalardan oluşur.

Kiracı Tahliye Davası ve Yasal Gerekçeleri

Türk hukuk sisteminde kira sözleşmesinin süresinin dolması, kiracının taşınmazdan tahliyesi için tek başına yeterli bir sebep değildir. Tahliyenin gerçekleştirilebilmesi için TBK’da sınırlı sayıda sayılan (numerus clausus) haklı sebeplerden birinin varlığı ve mahkeme huzurunda ispatı önem arz etmektedir.

Temel Tahliye Sebepleri:

• Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının, taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte, taşınmazı belirli bir günde boşaltacağına dair verdiği yazılı irade beyanıdır. Tarih şartlarına uygun bir taahhütname, doğrudan icra takibine konu edilebilir.

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı varsa açılan davadır. İhtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması esastır.

• Temerrüt (Kira Borcunun ödenmemesi): Kira bedelinin vadesinde ödenmemesi durumunda, kiracıya noter kanalıyla veya icra dairesi aracılığıyla 30 günlük ödeme süresi tanınır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası ikame edilebilir.

• İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin farklı aylarda iki kez geciktirilmesi ve buna istinaden iki ayrı haklı ihtarın çekilmesi durumunda, kira dönemi sonunda tahliye talep edilebilir.

• On Yıllık Uzama Süresi: On yıllık uzama süresi dolan sözleşmelerde, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşmeyi feshedebilir.

Kira Tespit Davası (Kiranın Güncellenmesi)

Kira bedellerinin güncel ekonomik koşullara uyarlanması için açılan "Kira Tespit Davası", belirli sürelere bağlıdır:

• 5 Yılın Altındaki Sözleşmeler: Kira artış oranı, bir önceki kira yılındaki TüFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasını geçemez.

• 5 Yılı Dolduran Sözleşmeler: 5 yıl tamamlandıktan sonra, TüFE sınırına bakılmaksızın kiranın bölgedeki emsal rayiç değerlere yükseltilmesi istenebilir. Mahkeme; binanın yaşı, konumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak bilirkişi raporu ışığında yeni bedeli belirler.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme ile kira uyuşmazlıklarında (ilamsız icra takipleri dışındaki tahliye, tespit ve tazminat talepleri) Arabulucuya başvurmak bir dava şartıdır.

• Taraflar, tarafsız bir arabulucu huzurunda anlaşmaya varırlarsa; düzenlenen tutanak mahkeme ilamı niteliğindedir.

• Anlaşma sağlanamaması durumunda, hazırlanan "son tutanak" ile birlikte Aile veya Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde dava açma hakkı doğar.

Sıkça Sorulan Sorular

Yeni satın aldığım evdeki kiracıyı çıkarabilir miyim? Taşınmazı yeni edinen kişi, tapu tescil tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar çekerek ihtiyacını bildirmelidir. Bu durumda, iktisap tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açma hakkı doğar.

Tahliye davası ne kadar sürede sonuçlanır? Yargılama süreci mahkemenin yoğunluğuna ve delillerin toplanma hızına göre değişmekle birlikte, ilk derece mahkemesi aşaması ortalama 12-18 ay sürebilmektedir. Ancak geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayalı icra takipleri daha kısa sürede sonuçlanabilmektedir.

Kiracı mülke zarar verirse ne yapılmalıdır? Kiracı, kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü altındadır. Taşınmaza verilen olağan dışı zararlar durumunda, tahliye sebebi oluşabileceği gibi zarar tazmini için tazminat davası da açılabilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu internet sitesinde paylaşılan içerikler, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her somut olay, kendi içinde özel şartlar barındırır ve yasal sürelerin takibi hak kaybına uğramamanız açısından kritiktir. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişiklik gösterebilir. Haklarınızı doğru şekilde savunmak ve süreçleri etkin yönetmek adına bir avukattan hukuki destek almanız tavsiye edilir.