Kira Tespit Davası Avukatı

Kartal Kira Tespit Davası: Kira Artış Oranları ve Yasal Belirleme Kriterleri

Ekonomik parametrelerdeki değişimler ve enflasyonist baskılar, kira sözleşmelerinde başlangıçta belirlenen bedellerin zamanla piyasa rayicinin altında kalmasına yol açabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiraya veren ile kiracı arasındaki bu ekonomik dengesizliği gidermek amacıyla, belirli yasal şartların varlığı halinde Kira Bedelinin Tespiti Davası açma hakkını düzenlemiştir.

İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal) yetki alanındaki gayrimenkul uyuşmazlıkları; kira bedelinin emsal değerlere uyarlanması, bilirkişi raporlarının teknik denetimi ve zorunlu arabuluculuk müzakereleri ekseninde yürütülmektedir.

Kira Tespit Davası Nedir? (TBK 344)

Kira tespit davası, taraflar arasında süregelen kira sözleşmesindeki bedelin, güncel piyasa koşullarına ve hakkaniyete uygun hale getirilmesi amacıyla açılan eda davası niteliğinde bir dava türüdür. Kanun koyucu, bu davanın açılabilmesi için sözleşme süresine bağlı olarak "beş yıl" ayrımı yapmıştır.

1. Beş Yıldan Az Süreli Kira Sözleşmeleri

Kira ilişkisinin başlangıcından itibaren henüz beş yıl geçmemişse; yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılındaki TüFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu süreçte kiraya verenin, bölgedeki genel artışları gerekçe göstererek TüFE sınırının üzerinde bir artış talep etmesi hukuken mümkün değildir.

2. Beş Yılı Dolduran Kira Sözleşmeleri

Sözleşme tarihinden itibaren beş yıl tamamlandıktan sonra (altıncı kira yılından itibaren başlamak üzere), TüFE sınırına bağlı kalmaksızın kiranın piyasa değerine yükseltilmesi için tespit davası açılabilir. Bu aşamada mahkeme; sadece enflasyon verilerini değil, taşınmazın konumu ve çevredeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini (emsal rayiç) esas alır.

Kira Bedelinin Belirlenmesinde Emsal ve Hakkaniyet İlkesi

Yargılama sürecinde mahkeme, gayrimenkul değerleme uzmanları ve mülk bilirkişilerinden oluşan bir heyet görevlendirir. Bilirkişi incelemesinde şu teknik kriterler dikkate alınır:

• Emsal Kira Sözleşmeleri: Taşınmaz ile benzer metrekareye, konuma ve niteliğe sahip yakın çevredeki yeni kira sözleşmeleri.

• Taşınmazın Nitelikleri: Gayrimenkulün fiziksel durumu, asansör, otopark gibi donatıları, ulaşım imkanları ve yıpranma payı.

• Hakkaniyet İndirimi: Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca; kiracının taşınmazda uzun süredir ikamet ediyor olması (eski kiracı sıfatı) sebebiyle, belirlenen saf rayiç bedel üzerinden genellikle %10 ile %20 aralığında bir indirim uygulanır.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme ile kira tespit davaları açılmadan önce Arabulucuya başvurmak bir dava şartıdır. Bu süreçte taraflar, tarafsız bir arabulucu huzurunda yeni kira bedelini müzakere ederler.

• Anlaşma Halinde: Hazırlanan arabuluculuk tutanağı mahkeme ilamı niteliğindedir ve kira bedeli bu tutanağa göre güncellenir.

• Anlaşmazlık Halinde: Arabuluculuk sürecinin olumsuz sonuçlanması durumunda, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açma hakkı doğar.

Kira Uyarlama Davası ile Farkları

Kira tespit davası ile Kira Uyarlama Davası (TBK 138) hukuki mahiyet ve şartlar bakımından birbirinden ayrılır:

• Tespit Davası: Temel dayanağı sürenin geçmesi (5 yıl) ve ekonomik şartlardır.

• Uyarlama Davası: Beş yılın dolması beklenmeksizin açılabilir; ancak sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü durumların (örn: Doğal afetler, ağır ekonomik krizler) ortaya çıkması ve "aşırı ifa güçlüğü" yaratması şartına bağlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası açmak için ihtar çekmek zorunlu mudur? Doğrudan arabuluculuk sürecine başvurulabilir. Ancak, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya ihtarname tebliğ edilirse; mahkemenin belirleyeceği yeni bedel, o dönemin başından itibaren geçerli kabul edilir.

Yargılama süresince hangi tutar üzerinden kira ödenmelidir? Dava devam ederken kiracı, mevcut (veya kanuni artışlı) tutarı ödemeye devam eder. Kararın kesinleşmesiyle birlikte, dava tarihinden itibaren oluşan farklar faiziyle birlikte talep edilebilir hale gelir.

Tespit davası ne kadar sürede sonuçlanır? Mahallerinde yapılan keşif, emsal araştırmaları ve bilirkişi raporu süreçleri nedeniyle yerel mahkeme aşaması ortalama 12 ila 18 ay aralığında sürebilmektedir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu internet sitesinde paylaşılan içerikler, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her somut olay, kendi içinde özel şartlar barındırır ve yasal sürelerin takibi hak kaybına uğramamanız açısından kritiktir. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişiklik gösterebilir. Haklarınızı doğru şekilde savunmak ve süreçleri etkin yönetmek adına bir avukattan hukuki destek almanız tavsiye edilir.