1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Kira Sözleşmesi Süresi Dolduğunda Kiracının Yasal Durumu

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme süresinin (örneğin 1 yıl) sona ermesi, ev sahibine doğrudan tahliye hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre; kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme, aynı şartlarla yıldan yıla uzamış sayılır.

Ev Sahibi Hangi Durumlarda Tahliye İsteyebilir?

Kira süresi dolduğunda ev sahibinin tahliye talep edebilmesi için "süre bitimi" dışında şu haklı sebeplerden birine sahip olması gerekir:

1. Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, sözleşme yapıldıktan sonraki bir tarihte, belirli bir günde evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu tarihte tahliye isteyebilir.

2. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konuta gerçek ve zorunlu ihtiyacı varsa dava açılabilir.

3. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım: Binanın yıkılıp yeniden yapılması veya esaslı bir tadilat nedeniyle içinde oturmanın imkansız hale gelmesi.

4. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması: Kiracı 10 yıl boyunca sözleşmesini otomatik olarak uzatmışsa (toplam 11 yıl), ev sahibi artık hiçbir gerekçe göstermeksizin tahliye isteyebilir.

---

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Tahliye Davaları

İstanbul Anadolu Yakası'nın yargı merkezi olan Kartal'daki İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri, kira uyuşmazlıkları ve tahliye davaları konusunda en yüksek iş yüküne sahip adliyelerden biridir. 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk sistemi yürürlüktedir. Ev sahibi, tahliye davası açmadan önce mutlaka bir arabulucuya başvurmak zorundadır. Kartal bölgesindeki davalarda, özellikle "ihtiyaç nedeniyle tahliye" iddialarında mahkemeler, ev sahibinin başka mülkü olup olmadığını ve ihtiyacın samimiyetini titizlikle araştırmaktadır.

Soru - Cevap

• 1 yıllık sözleşmem bitti, ev sahibi "süren doldu çık" diyebilir mi? Hayır. Kiracı olarak siz feshetmediğiniz sürece sözleşme kendiliğinden 1 yıl daha uzar. Ev sahibi sadece süre bitti diye sizi çıkaramaz.

• Ev sahibi sözleşmeye "süre bitince çıkar" maddesi eklerse ne olur? TBK m. 347 emredici bir hükümdür. Kiracı aleyhine olan "süre bitince otomatik tahliye olur" tarzındaki sözleşme maddeleri hukuken geçersizdir.

• Ev sahibi kapıyı kilitleyebilir veya eşyaları atabilir mi? Kesinlikle hayır. Bu eylemler "İhka-i Hak" (kendi hakkını kendisi alma) ve "Konut Dokunulmazlığının İhlali" suçlarını oluşturur. Tahliye ancak mahkeme kararı ve icra dairesi kanalıyla yapılabilir.

Süreç Yönetimi İçin 3 Altın Kural

1. Yazılı Bildirimlere Dikkat Edin: Ev sahibinden gelen ihtarnameleri tebliğ aldığınızda, yasal süreleri kaçırmamak için mutlaka tarihini not edin.

2. Arabuluculuk Fırsatını Değerlendirin: Mahkeme süreçleri 1-2 yıl sürebilmektedir. Arabuluculuk aşamasında tarafların makul bir tahliye tarihi veya kira bedelinde uzlaşması, iki taraf için de maliyetleri düşürür.

3. Hukuki Destek: Tahliye davaları; ihtarname süreleri, görevli mahkeme ve hak düşürücü süreler gibi teknik detaylar içerir. Hak kaybına uğramamak adına süreç boyunca bir hukukçudan destek alınması tavsiye edilir.

Kira sözleşmesinin bitmesi bir son değil, kanuni güvencelerle korunan yeni bir uzama döneminin başlangıcıdır. Haklarınızı bilmek, mülkiyet ve barınma hakları arasındaki dengeyi korumanızı sağlar.

---

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Kira hukuku ve tahliye süreçleri, her somut olayın özelliklerine ve sözleşme maddelerine göre değişkenlik gösterebilir. Herhangi bir hak kaybına uğramamak adına süreç boyunca bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---