10 Yılı Dolduran Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

10 Yılı Dolduran Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Kiracı 10 Yıllık Uzama Süresini Doldurduğunda Ne Olur? (TBK m. 347)

Türkiye’deki konut kiralarında kiracı, sözleşme bitse dahi çıkmadığı sürece sözleşme kendiliğinden 1'er yıl uzar. Ancak bu otomatik uzama hakkı sonsuz değildir. Kanun, ev sahibine "10 yıllık uzama süresi" sonunda, hiçbir haklı sebep (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) göstermeksizin sözleşmeyi tek taraflı feshetme yetkisi tanımıştır.

10 Yıl Kuralı Nasıl Hesaplanır?

Bu kuralda en çok karıştırılan nokta sürenin başlangıcıdır. Kanuna göre tahliye hakkı; 1 yıllık orijinal sözleşme süresi + 10 yıllık uzama süresi = Toplam 11 yılın sonunda doğar.

• örneğin: 01.01.2015 başlangıçlı 1 yıllık bir sözleşmede, 10 yıllık uzama süresi 01.01.2026 tarihinde dolar. Ev sahibi bu tarihten sonraki her uzama yılı bitiminde fesih hakkını kullanabilir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin Şartlar

1. Gerekçesiz Fesih Hakkı: Ev sahibi; "oğlum gelecek", "evi satacağım" gibi bir gerekçe sunmak zorunda değildir. Sadece "10 yıllık süreniz doldu, sözleşmeyi yenilemiyorum" demesi yeterlidir.

2. 3 Ay önce Bildirim Şartı: Ev sahibi, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya noter kanalıyla ihtarname çekerek sözleşmeyi feshettiğini bildirmelidir. Süre kaçırılırsa hak bir sonraki yıla devreder.

3. Dava Süreci: Kiracı ihtara rağmen çıkmazsa, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açar. Mahkeme, sürenin dolduğunu ve ihtarın zamanında yapıldığını tespit ederse doğrudan tahliye kararı verir.

---

İstanbul ve Kartal Bölgesinde 10 Yıl Tahliye Davaları

İstanbul Anadolu Yakası'nın adli merkezi olan Kartal’daki İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri, 10 yılını dolduran kiracılarla ilgili dosyaları "şekli şartlar" üzerinden inceler. Bu davalarda "haklılık" değil, "sürelerin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı" tartışılır. Kartal bölgesindeki uyuşmazlıklarda da Zorunlu Arabuluculuk süreci dava şartıdır. Taraflar mahkemeden önce arabulucu huzurunda tahliye tarihi ve taşınma masrafları gibi konularda uzlaşabilirler.

Soru - Cevap

• 10 yılı dolduran kiracı "çıkmıyorum" diyebilir mi? Hukuki olarak hayır. Ev sahibi ihtarname sürelerine uyduysa, mahkeme kiracının sosyal veya ekonomik durumuna bakmaksızın tahliye kararı vermek zorundadır.

• İş yerleri için de 10 yıl kuralı geçerli mi? Evet, bu kural hem konut hem de çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir.

• Ev sahibi ihtarı geç çekerse ne olur? Eğer sözleşme bitimine 3 aydan az zaman kala ihtar çekilirse, o yıl için fesih hakkı kaybolur ve ev sahibi bir sonraki yılın bitimini beklemek zorunda kalır.

10 Yılı Dolan Taraflar İçin Kritik Tavsiyeler

1. Sözleşme Tarihini Kontrol Edin: Sözleşmenin ilk yapıldığı tarihi ve uzama dönemlerini doğru hesaplayın. Yanlış hesaplanan bir tarih davanın reddine yol açar.

2. Noter İhtarnamesini İhmal Etmeyin: Sözlü bildirim veya WhatsApp mesajı 10 yıl tahliyesi için geçerli bir fesih bildirimi değildir. Mutlaka noter kanalı kullanılmalıdır.

3. Hukuki Destek: 10 yıl tahliyeleri "usul" hukukudur. İhtarın tebliğ tarihi ile sözleşme sonu arasındaki "3 ay" kuralı bir günle bile kaçırılsa süreç 1 yıl uzar. Hak kaybına uğramamak adına bir hukukçudan destek alınması tavsiye edilir.

Kira hukukunda 10. yıl, mülkiyet hakkının barınma hakkının önüne geçtiği yegane dönemdir. Bu aşamada kiracı için en güvenli yol, tahliye tarihini belirleyerek süreci bir anlaşma ile sonlandırmaktır.

---

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Herhangi bir hak kaybına uğramamak adına süreç boyunca bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---