5 Yılı Dolduran Kiracıyı Ev Sahibi Çıkarabilir mi?

5 Yılı Dolduran Kiracıyı Ev Sahibi Çıkarabilir mi?

5 Yıllık Kiracılık Sonrası Tahliye ve Kira Hakları Rehberi

5 yıllık bir kira süresinin tamamlanması, ev sahibine "haklı bir sebep olmaksızın" tahliye hakkı vermez. Türkiye'deki mevcut yasalar (TBK), konut kiracısını koruma altına almıştır. 5. yılın asıl önemi, ev sahibinin kira bedelini TüFE sınırına takılmadan piyasa rayicine çekebilme hakkıdır.

5. Yıl Sonunda Tahliye Sadece Şu "Haklı Sebeplerle" Mümkündür:

1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocuğu, torunu), üstsoyu (annesi, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olduğunu ispatlamalıdır.

2. Yeniden İnşa ve İmar: Konutun esaslı bir onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında konutta oturmak imkansızsa tahliye istenebilir.

3. Kiracının Kusuru: Kiralara düzenli ödenmemesi (iki haklı ihtar), sözleşmeye ağır aykırılık veya tahliye taahhütnamesinin varlığı.

4. Yeni Malikin İhtiyacı: Ev satılırsa, yeni sahibi 1 ay içinde ihtar çekerek 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

---

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Tahliye Süreçleri

İstanbul Anadolu Yakası'nın yargı merkezi olan Kartal'daki İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri, kira uyuşmazlıklarında Türkiye'nin en yoğun noktalarından biridir. 5 yılını dolduran kiracılar için süreç genellikle "Kira Tespit Davası" ile başlar. 2023'ten itibaren yürürlüğe giren Zorunlu Arabuluculuk kapsamında, hem tahliye hem de kira tespiti için mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kartal bölgesindeki davalarda, ev sahibinin "ihtiyaç" iddiasının samimiyeti (başka evi olup olmadığı vb.) titizlikle incelenmektedir.

Soru - Cevap

• 5 yıl dolunca ev sahibi "oğlum gelecek" diyerek beni çıkarabilir mi? Evet, ancak bu durumu mahkemede ispatlaması gerekir. Eğer sizi bu sebeple çıkarıp evi 3 yıl içinde başkasına kiralarsa, size 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır.

• Sözleşme bittiği gün evden çıkmalı mıyım? Hayır. Siz fesih ihbarında bulunmadığınız sürece sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar. Ev sahibinin sadece "süre bitti" demesi tahliye için yeterli değildir.

• 5 yıl dolunca kira artışı ne olur? Ev sahibi Kira Tespit Davası açarak kiranın piyasa rayicine (mahalledeki benzer evlerin kirasına) yükseltilmesini isteyebilir. Mahkeme bu durumda emsal artış yapar ancak tahliye kararı vermez.

Haklarınızı Korumak İçin 3 Kritik Adım

1. İhtarnameleri Takip Edin: Ev sahibinden gelen ihtarnamelere yasal süresi içinde (genellikle cevap süresi tebliğden itibaren başlar) itiraz etmek veya durumu bir hukukçuya danışmak kritiktir.

2. Arabuluculuk Masasına Katılın: Davalar 1.5 - 2 yıl sürebilmektedir. Arabuluculuk aşamasında makul bir kira bedeli veya tahliye tarihi üzerinde anlaşmak, uzun mahkeme masraflarından daha avantajlı olabilir.

3. Hukuki Destek: Tahliye davaları; ihtar süreleri, görevli mahkeme ve ispat yükümlülüğü açısından oldukça tekniktir. 5 yıllık oturma süresinin getirdiği "eski kiracı" haklarını (hakkaniyet indirimi vb.) kaybetmemek için bir hukukçudan destek alınması tavsiye edilir.

5 yılını dolduran bir kiracı olarak, sadece kira bedelinin güncellenmesi riskiyle karşı karşıyasınız; "sebepsiz tahliye" riski ise ancak 10. uzama yılının sonunda devreye girecektir.

---

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Kira hukuku ve tahliye süreçleri, her sözleşmenin özel şartlarına göre değişkenlik gösterebilir. Herhangi bir hak kaybına uğramamak adına süreç boyunca bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---