5 Yıllık Kiracılıkta Kira Artışı Ne Kadar Olur?

5 Yıllık Kiracılıkta Kira Artışı Ne Kadar Olur?

5 Yıl Dolunca Kira Artışı ve Kira Tespit Davası Rehberi (2026)

Kira sözleşmesinde 5. yılın tamamlanması, taraflar arasındaki ekonomik dengenin yeniden kurulması anlamına gelir. Bu aşamada ev sahibi, kiranın sadece TüFE oranında değil, mahalledeki emsal değerlere göre yükseltilmesini talep edebilir.

5. Yıl Sonunda Kira Belirleme Kriterleri

1. TüFE Sınırı ve İstisnası: Normal şartlarda kira artışı 12 aylık TüFE ortalamasını geçemez. Ancak sözleşme 5 yılı doldurduysa, ev sahibi mahkemeden bu oranın üzerinde bir artış talep etme hakkı kazanır.

2. Kira Tespit Davası (TBK m. 344/3): Ev sahibi, mevcut kiranın bölge ortalamasının çok altında kaldığını (fahiş fark) iddia ederek dava açabilir. Mahkeme; emsal kiraları, binanın yaşı/konumu ve ekonomik koşulları inceler.

3. Hakkaniyet İndirimi: Hakim, piyasa rayicini belirledikten sonra kiracının "eski kiracı" olması sebebiyle belirlenen rakam üzerinden genellikle %10 ile %20 arasında bir indirim uygulayarak nihai kirayı belirler.

---

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Kira Artış Davaları

İstanbul’un Kartal, Maltepe ve Pendik hattındaki yüksek emsal artışları, İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri’ndeki kira tespit dosyalarını artırmıştır. 2026 yılı itibarıyla, kira uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk süreci devam etmektedir. Taraflar mahkemeye gitmeden önce arabulucu huzurunda anlaşmaya çalışır; anlaşma sağlanamazsa teknik bilirkişi incelemesi içeren dava süreci başlar.

Soru - Cevap

• 5 yıl dolunca ev sahibi istediği zammı yapabilir mi? Hayır. Ev sahibi tek taraflı olarak rayiç bedel dayatamaz. Anlaşma sağlanamazsa, yeni kira bedelini ancak Sulh Hukuk Mahkemesi bilirkişi raporu doğrultusunda belirleyebilir.

• Kira tespit davası her yıl açılabilir mi? Hayır. Kira tespit davası yoluyla bir bedel belirlendikten sonra, tekrar bir rayiç bedel tespiti istenebilmesi için yine 5 yıllık bir sürenin geçmesi gerekir.

• Arabuluculuk aşamasında anlaşmak avantajlı mı? Evet; mahkeme masrafları, bilirkişi ücretleri ve davanın ortalama 1-2 yıl süreceği göz önüne alındığında, arabuluculukta orta yolda buluşmak iki taraf için de genellikle daha ekonomiktir.

5. Yılı Dolan Taraflar İçin 3 Kritik Tavsiye

1. Süre Yönetimi: Kira tespit davasının yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce davanın açılmış olması veya bu süre içinde noterden ihtarname çekilmiş olması önem arz etmektedir.

2. Emsal Analizi: Kartal ve çevresindeki benzer dairelerin güncel kira ilanlarını (ilan siteleri, emlak ofisleri vb.) inceleyerek mahkemenin belirleyebileceği "alt ve üst sınır" hakkında bilgi sahibi olun.

3. Hukuki Destek: Kira tespit davaları; usulüne uygun ihtar çekilmesi ve bilirkişi raporundaki hatalara (emsal seçimi vb.) itiraz edilmesi gibi teknik detaylar içerir. Hak kaybına uğramamak için bir hukukçudan destek alınması tavsiye edilir.

Kira hukukunda 5. yıl, ev sahibinin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkının yeniden dengelendiği bir süreçtir.

---

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Herhangi bir hak kaybına uğramamak adına süreç boyunca bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---