İmar Planı Değişiklikleri ve Mülk Sahiplerinin Hakları

İmar Planı Değişikliklerine İtiraz ve İptal Davası Süreci

Gayrimenkul mülkiyeti, anayasal bir hak olmakla birlikte, idarenin tasarrufları ile sınırları yeniden çizilebilen dinamik bir alandır. Özellikle İstanbul gibi metropollerde ve kentsel dönüşümün yoğun olduğu Kartal, Maltepe, Pendik gibi ilçelerde sıkça karşılaşılan imar planı değişiklikleri, mülk sahipleri için ciddi hak kayıplarına veya beklenmedik değer artışlarına neden olabilmektedir. Bir sabah uyandığınızda, sahip olduğunuz konut alanının "yeşil alan" veya "okul alanı" olarak değiştirildiğini görmek, ne yazık ki karşılaşılan bir durumdur.

Belediyeler veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan bu plan değişiklikleri, her zaman hukuka veya şehircilik ilkelerine uygun olmayabilir. İşte bu noktada, mülk sahiplerinin imar planı değişikliğine itiraz ve akabinde iptal davası açma haklarını bilmesi, milyonlarca liralık maddi kayıpların önüne geçilmesi açısından kritiktir. İdare hukuku ve imar mevzuatı, teknik terimlerin yoğun olduğu karmaşık bir yapıya sahiptir; bu nedenle süreci bir Kartal imar hukuku avukatı nezaretinde yürütmek, usul hatalarını önleyecektir.

İmar Planı Nedir ve Neden Değiştirilir?

İmar planları, beldelerin yerleşme ve gelişme eğilimlerini, arazi kullanımlarını, koruma ve yapılaşma kararlarını belirleyen resmi belgelerdir. Hiyerarşik bir yapıya sahip olan bu planlar, üst ölçekten alt ölçeğe doğru birbirine uyumlu olmak zorundadır.

Mülk sahiplerini en çok ilgilendiren iki temel plan türü şunlardır:

Nazım İmar Planı (1/5000 Ölçekli): Genellikle Büyükşehir Belediyeleri tarafından hazırlanan, ana arazi kullanım kararlarını (konut, ticaret, sanayi vb.) belirleyen genel plandır.
Uygulama İmar Planı (1/1000 Ölçekli): İlçe belediyeleri tarafından hazırlanan, yapılaşma koşullarını (emsal, kat adedi, çekme mesafesi vb.) netleştiren ve inşaat ruhsatına esas teşkil eden plandır.

İdare, "kamu yararı" gerekçesiyle bu planlarda değişikliğe gidebilir. Ancak uygulamada sıkça görüldüğü üzere, kamu yararı adı altında kişisel rant sağlama, şehircilik ilkelerine aykırılık veya mülkiyet hakkının ölçüsüz kısıtlanması gibi durumlar, plan değişikliğinin iptal sebebidir.

İmar Planı Değişikliğine Karşı Başvuru Yolları

Mülkünüzün bulunduğu alanda yapılan bir imar değişikliği, taşınmazınızın değerini düşürüyor, inşaat hakkınızı kısıtlıyor veya kullanım amacını değiştiriyorsa (örneğin ticari alandan park alanına dönüştürme), hukuki yollara başvurma hakkınız doğar. Bu süreç iki aşamalıdır: İdari başvuru (itiraz) ve yargı yolu (dava).

1. Askı Süresi ve İtiraz Hakkı

İmar planları hazırlandıktan sonra ilgili idarenin (Belediye veya Bakanlık) ilan panosunda ve internet sitesinde 30 gün süreyle askıya çıkarılır. Bu süre, mülk sahipleri için hak düşürücü süredir.

Süreç: Planın askıya çıktığı tarihten itibaren 30 gün içinde, planı yapan idareye yazılı bir dilekçe ile itiraz edilmelidir.
Önemli Detay: İtiraz dilekçesinde, planın hangi gerekçelerle hukuka, şehircilik ilkelerine veya üst ölçekli plana aykırı olduğu somut verilerle açıklanmalıdır.
Cevap: İdare, itirazınıza 30 gün içinde cevap verebilir. Eğer 30 gün içinde cevap vermezse, itirazınız "zımnen reddedilmiş" sayılır ve dava açma süresi işlemeye başlar.

2. İdare Mahkemesinde İptal Davası Açılması

İtirazınızın reddedilmesi (veya cevapsız bırakılması) durumunda, uyuşmazlığın çözümü için İdare Mahkemesi'ne başvurmanız gerekir.

Dava Açma Süresi: İtirazın reddinin tebliğinden veya zımni ret süresinin dolmasından itibaren 60 gün içinde iptal davası açılmalıdır.
Doğrudan Dava: Askı süresini kaçıranlar veya itiraz yolunu tüketmek istemeyenler, planın kesinleşmesinden itibaren 60 gün içinde doğrudan dava açabilirler ancak genel tavsiyemiz önce itiraz yolunun kullanılmasıdır.

İptal Davasında İncelenen Kriterler

Bir imar planının iptal edilebilmesi için mahkemenin atayacağı bilirkişi heyeti (şehir plancıları, harita mühendisleri, hukukçular) tarafından teknik inceleme yapılır. Kartal ve Anadolu Yakası'ndaki davalarda mahkemelerin özellikle dikkat ettiği kriterler şunlardır:

Yetki ve Usul: Planı yapan idarenin yetkili olup olmadığı ve askı süreçlerinin doğru işletilip işletilmediği.
Şehircilik İlkeleri ve Planlama Esasları: Yapılan değişikliğin bölgenin nüfus yoğunluğuna, trafik akışına ve sosyal donatı dengesine etkisi.
Kamu Yararı: Değişikliğin gerçekten toplum yararına mı yoksa belirli kişi veya zümrelerin çıkarına mı hizmet ettiği.
Hiyerarşik Uyum: 1/1000 ölçekli planın, 1/5000 ölçekli plana uygun olup olmadığı.

Somut Vaka Analizi: Hukuki Kazanım

2022 yılında İstanbul Kartal, Soğanlık bölgesinde müvekkilimize ait ticari imarlı bir parsel, yapılan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile "Pasif Yeşil Alan" olarak işaretlenmişti. Bu durum, arsanın değerini yaklaşık %80 oranında düşürmekteydi.

Tarafımızca yürütülen süreçte:

Askı süresi içinde Belediyeye teknik gerekçelerle itiraz edildi, ancak itiraz reddedildi.
İstanbul İdare Mahkemesi'nde "Planın Eşitlik İlkesine Aykırı Olduğu" ve "Bölgede Yeterli Yeşil Alan Bulunmasına Rağmen Sadece Müvekkil Parselinin Seçildiği" iddiasıyla iptal davası açıldı.
Bilirkişi raporunda, değişikliğin nesnel bir gerekçeye dayanmadığı ve mülkiyet hakkını ölçüsüz kısıtladığı tespit edildi.

Sonuç: Mahkeme plan değişikliğini iptal etti. Müvekkilin taşınmazı tekrar ticari imar statüsüne kavuştu ve yaklaşık 12 Milyon TL'lik bir değer kaybı önlenmiş oldu. Bu vaka, süresinde ve doğru hukuki argümanlarla yapılan müdahalenin önemini göstermektedir.

Hukuki El Atma ve Kamulaştırmasız El Atma

İmar planlarında yapılan bazı değişiklikler, mülk sahibinin arazisini fiilen kullanmasını engellemese de, hukuken üzerine bir şey yapmasını imkansız hale getirebilir. Örneğin, arsanızın "Okul Alanı" veya "Park Alanı" olarak ayrılması ancak yıllarca belediye tarafından kamulaştırma yapılmaması durumu "Hukuki El Atma" olarak adlandırılır.

Yargıtay ve Danıştay'ın yerleşik içtihatlarına göre, imar planında kamu alanı olarak ayrılan yerler için idare 5 yıl içerisinde kamulaştırma yapmazsa, mülk sahibi tazminat davası açarak taşınmazın bedelini idareden talep edebilir. Bu, "bekleme sürecinin" mülkiyet hakkını ihlal etmesi prensibine dayanır.

Değer Artış Payı Nedir?

Her imar değişikliği mülk sahibinin aleyhine olmayabilir. Eğer mülk sahibinin talebi üzerine yapılan bir plan değişikliği (kat artışı, fonksiyon değişikliği vb.) sonucunda taşınmazda bir değer artışı meydana gelirse, bu artışın tamamı kamuya "Değer Artış Payı" olarak ödenmek zorundadır. Ancak, idarenin resen (kendiliğinden) yaptığı değişikliklerde veya kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli alanlarda bu pay talep edilmez. Bu hesaplamaların doğru yapılması, fahiş ödemelerle karşılaşmamak adına önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

İmar planı değişikliğini nasıl öğrenebilirim? İmar planları, ilgili belediyenin ilan panolarında, internet sitesinde ve yerel gazetelerde ilan edilir. Ayrıca E-Devlet üzerinden veya belediyenin imar müdürlüğüne dilekçe vererek parselinizin güncel imar durumunu sorgulayabilirsiniz.

Askı süresini kaçırırsam dava açabilir miyim? Evet, askı süresini kaçırsanız dahi, planın uygulanmasıyla (örneğin ruhsat başvurunuzun reddedilmesiyle) menfaatiniz ihlal edildiğinde, bu işlemden itibaren 60 gün içinde dava açma hakkınız saklıdır. Ancak askı süresinde itiraz etmek süreci güçlendirir.

İmar davası ne kadar sürer? İdare mahkemelerinde görülen imar iptal davaları, dosyanın kapsamına, bilirkişi incelemesine ve mahkemenin iş yüküne göre değişmekle birlikte ortalama 12 ile 18 ay arasında sonuçlanmaktadır.

Dava açarsam inşaatı durdurabilir miyim? Sadece iptal davası açmak yürütmeyi durdurmaz. Telafisi güç zararlar doğuracak durumlar için mahkemeden ayrıca "Yürütmenin Durdurulması" talep edilmelidir. Mahkeme bu kararı verirse işlem dava sonuna kadar durur.

Komşumun parseline yapılan değişikliğe itiraz edebilir miyim? Evet. Komşu parselde yapılan kat artışı veya fonksiyon değişikliği sizin manzaranızı kapatıyor, güneşinizi engelliyor veya bölge yoğunluğunu artırıyorsa, "menfaat ihlali" gerekçesiyle dava açma ehliyetiniz vardır.

İmar planı iptal edilirse ne olur? Mahkeme planı iptal ederse, o plan hiç yapılmamış gibi hukuki sonuç doğurur ve "plansız alan" statüsüne veya bir önceki plana dönülür. İdare, mahkeme kararını 30 gün içinde uygulamak ve yeni bir plan hazırlamak zorundadır.

Avukat tutmak zorunlu mu? Zorunlu değildir ancak İdare Hukuku teknik ve sürelerin çok katı olduğu bir alandır. Dilekçedeki tek bir ifade eksikliği veya sürenin 1 gün kaçırılması davanın reddine sebep olabilir. Bu nedenle uzman bir avukatla çalışmak önerilir.

İmar planı değişiklikleri, mülkünüzün geleceğini ve finansal değerini doğrudan etkileyen idari tasarruflardır. İdarenin "kamu yararı" şemsiyesi altında yaptığı her işlem hukuka uygun olmayabilir. Mülkiyet hakkınızın ihlal edildiği durumlarda sessiz kalmak, geri dönüşü olmayan hak kayıplarını beraberinde getirir. Kartal, Pendik, Maltepe gibi gelişen bölgelerde sıkça yaşanan bu uyuşmazlıklarda, 30 günlük askı süresi ve 60 günlük dava açma süresi gibi kritik eşikleri kaçırmamak gerekir.

Hukuki süreçlerin doğru yönetilmesi, teknik bilirkişi raporlarının analizi ve emsal kararların dosyaya sunulması, davanın seyrini lehinize çevirecek en önemli faktörlerdir.

Kartal Avukat olarak, imar hukuku alanındaki tecrübemiz ve uzman kadromuzla, mülkiyet haklarınızın korunması için yanınızdayız. İmar durumu analizi ve hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kartal İnşaat Avukatı