Kat Maliklerinin İmar Hukukundan Doğan Sorumlulukları

Ev sahibi olmak, sadece tapu senedine sahip olmak anlamına gelmez; aynı zamanda o taşınmazın bulunduğu ana yapının mimari bütünlüğünü, güvenliğini ve yasal statüsünü koruma sorumluluğunu da beraberinde getirir. Özellikle İstanbul, Kartal ve Anadolu Yakası genelinde apartman ve site yaşamının yaygın olması, kat maliklerinin imar hukukundan doğan sorumluluklarını daha da kritik hale getirmektedir.

Birçok mülk sahibi, kendi dairesi içinde dilediği değişikliği yapabileceği yanılgısına düşmektedir. Oysa ki, Türk Medeni Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve İmar Kanunu, mülkiyet hakkına belirli sınırlar getirmiştir. Bilinçsizce yıkılan bir duvar, projeye aykırı kapatılan bir balkon veya ortak alana yapılan bir müdahale; sadece komşularınızla aranızı bozmakla kalmaz, sizi yıkım kararları, ağır para cezaları ve hatta hapis cezası ile karşı karşıya bırakabilir.

Mimari Projeye Bağlılık ve Tadilat Sınırları

Her binanın belediye tarafından onaylanmış bir "mimari projesi" vardır. Bu proje, binanın anayasası gibidir. Kat maliklerinin en temel sorumluluğu, bağımsız bölümlerini (dairelerini) ve ortak alanları kullanırken bu projeye sadık kalmaktır.

Onaylı Projeye Aykırılık Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi gereğince; kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur.

İç Tadilatlar: Daire içinde taşıyıcı olmayan (bölme) duvarların kaldırılması genellikle ruhsata tabi değildir ancak statik dengeyi etkileme riski varsa mutlaka uzman görüşü ve bazen proje tadilatı gerekir.
Dış Görünüm: Binanın dış cephesini etkileyen her türlü müdahale (pencere rengini değiştirmek, balkonu odaya katmak, klima dış ünitesini rastgele monte etmek) yasaktır ve tüm kat maliklerinin 4/5 yazılı rızası olmadan yapılamaz.

İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu (TCK 184)

Mülk sahiplerinin en çok göz ardı ettiği ancak en ağır sonucu doğuran husus, Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesidir. Eğer yaptığınız tadilat, ruhsat gerektiren bir işlemse (örneğin; çatı katını yükseltmek, binaya ek bir oda yapmak veya balkonu duvarla örüp odaya dahil etmek) ve siz bunu ruhsatsız yapıyorsanız, "İmar Kirliliğine Neden Olma" suçunu işlemiş olursunuz.

Bu suçun cezası 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezasıdır. Kartal Adliyesi'ndeki ceza mahkemelerinde sıkça görülen bu davalarda, "bilmiyordum" veya "herkes yapıyor" savunmaları geçerli değildir. Hapis cezası dışında, belediye encümeni tarafından İmar Kanunu m. 42 uyarınca yüksek miktarda idari para cezası da kesilmektedir.

Ortak Alanlara Müdahale ve Hukuki Sonuçları

Apartman ve sitelerde; çatı araları, sığınaklar, kömürlükler, bahçeler ve dış cepheler "ortak alan" statüsündedir. Hiçbir kat maliki, bu alanları kendi özel kullanımı için işgal edemez veya değiştiremez.

Örneğin; giriş kattaki dükkan sahibinin bahçeyi kendi kullanımına kapatması veya en üst kattaki daire sahibinin çatı arasını dubleks dairesine katması hukuka aykırıdır. Bu durumlarda diğer kat maliklerinin başvurabileceği hukuki yollar şunlardır:

Müdahalenin Men’i (Önlenmesi) Davası: Haksız işgalin durdurulması istenir.
Eski Hale Getirme Davası: Yapılan kaçak imalatın yıkılarak, alanın projeye uygun eski haline getirilmesi talep edilir.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı): Ortak alanı haksız kullanan malikten, geriye dönük kullanım bedeli talep edilir.

Deprem Riski ve Taşıyıcı Sisteme Müdahale

Kartal ve çevresinin deprem kuşağında olması nedeniyle, taşıyıcı sisteme (kolon, kiriş, perde beton) verilen zararlar "sıfır tolerans" ile karşılanmaktadır. Bir kat malikinin, dükkanını genişletmek için kolonu kesmesi veya tesisat geçirmek için kirişi delmesi, sadece bir imar suçu değil, olası bir depremde oluşacak can kayıplarından dolayı "Olası Kastla Adam Öldürme" suçlamasına kadar gidebilecek ağır bir sorumluluktur.

Bu tür durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesi'nden "tespit" istenerek, tehlikeli müdahalenin acilen durdurulması ve giderilmesi sağlanmalıdır.

Örnek Vaka: Teras Kapatma ve Yıkım Kararı

Olay: Kartal, Atalar Mahallesi'nde bir apartmanın en üst katında oturan Bay (A), deniz manzaralı terasını kış bahçesine çevirmek istemiştir. Diğer komşulardan sözlü onay aldığını düşünerek, terasın üzerini sabit bir çatı ile kapatmış ve PVC doğramalarla çevirmiştir.

Hukuki Süreç: Alt katta oturan komşu Bay (B), çatının kendi dairesine yük bindirdiği ve binanın dış görüntüsünü bozduğu gerekçesiyle şikayetçi olmuştur.

Belediye İşlemi: Kartal Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü, yerinde inceleme yaparak "Yapı Tatil Tutanağı" düzenlemiş, ruhsatsız yapı nedeniyle Bay (A)'ya 85.000 TL idari para cezası kesmiş ve yıkım kararı vermiştir.
Mahkeme Kararı: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan davada, yapılan işlemin "sabit eser" niteliğinde olduğu, binanın mimari projesine aykırı olduğu ve tüm kat maliklerinin oy birliği ile rızasının alınmadığı tespit edilmiştir. Mahkeme, terasın sökülerek eski haline getirilmesine ve yargılama giderlerinin Bay (A)'ya yükletilmesine karar vermiştir.

Sonuç: Bay (A), hem yaptığı masrafı kaybetmiş, hem para cezası ödemiş hem de yapıyı sökmek zorunda kalmıştır.

Sıkça Sorulan Sorular

Cam balkon yaptırmak için ruhsat gerekir mi? Tamamen açılıp kapanabilen (katlanır) cam balkon sistemleri, genellikle "sabit eser" sayılmaz ve ruhsat gerektirmez. Ancak binanın dış görünüşünü değiştirdiği için yönetim planında yasaklanmadıysa veya komşular şikayet etmezse kullanılabilir. Sabit (açılmayan) sistemler ise yasaktır.

Dairemin içindeki duvarı yıkabilir miyim? Eğer yıkacağınız duvar "taşıyıcı" (kolon, perde beton) değilse yıkabilirsiniz. Ancak binanın statik dengesini etkilememek adına mutlaka bir inşaat mühendisinden görüş almanız önerilir. Taşıyıcı elemanlara dokunmak suçtur.

Komşum ortak bahçeyi kendi otoparkı yaptı, ne yapabilirim? Ortak alanlar tüm kat maliklerine aittir. Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "Müdahalenin Men'i" davası açabilir ve işgalin sonlandırılmasını sağlayabilirsiniz.

Kaçak yapı için zaman aşımı var mıdır? İmar Kanunu'na aykırılık ve kaçak yapılarda yıkım kararı için bir zaman aşımı yoktur. 20 yıl sonra bile şikayet üzerine yıkım kararı uygulanabilir. TCK kapsamındaki hapis cezası için ise dava zaman aşımı 8 yıldır.

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alındıktan sonra proje değişir mi? Evet, "Tadilat Projesi" çizdirilip belediyeye onaylatılarak değişiklik yapılabilir. Ancak bunun için tüm kat maliklerinin oy birliği ile rızası şarttır.

Apartman altına dükkan açmak için izin gerekir mi? Tapuda "mesken" (konut) olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün; sinema, fırın, lokanta gibi iş yerine çevrilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği gerekir. Ancak büro, ofis, muayenehane gibi yerler için (yönetim planında yasak yoksa) izin gerekmeyebilir.

Klima dış ünitesini nereye takabilirim? Dış cephe ortak alandır. Klima ünitesini binanın estetiğini bozacak şekilde cepheye monte etmek, diğer maliklerin itirazına neden olabilir. Genellikle balkon içlerine veya ayrılmış özel alanlara montaj önerilir.

Kat maliklerinin imar hukukundan doğan sorumlulukları, basit birer bürokratik detay değil; mülkiyet hakkınızın güvenliği ve komşuluk barışının teminatıdır. Projeye aykırı, ruhsatsız veya mühendislik hizmeti almadan yapılan her müdahale, size maddi ve manevi tazminat, para cezası ve sicilinize işleyecek bir hapis cezası olarak geri dönebilir.

Özellikle Kartal ve çevresinde gayrimenkul değerlerinin yüksek olması, bu tür hataların maliyetini daha da artırmaktadır. Yapmayı planladığınız tadilatın hukuki boyutunu öğrenmek veya apartmanınızdaki haksız müdahalelere karşı haklarınızı korumak için profesyonel destek almak en güvenli yoldur.

Kartal Avukat olarak, imar hukuku ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında Hukuki risklerinizi minimize etmek ve detaylı danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kartal İnşaat Avukatı