Kartal'da Kira Sözleşmesi İhlalleri

Kira sözleşmeleri, kiraya veren ile kiracı arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen hukuki metinlerdir. İstanbul Anadolu Yakası’nda yer alan Kartal ilçesi, konut ve iş yeri kiralamalarında sık tercih edilen bölgeler arasında yer almaktadır. Ancak artan kiralar, taşınmaz taleplerindeki yoğunluk ve hukuki bilgi eksiklikleri nedeniyle kira sözleşmesi ihlalleri bu bölgede sıklıkla yaşanmaktadır. Bu yazıda, Kartal'da kira sözleşmesi ihlalleri nelerdir, hangi durumlar hukuki ihlal sayılır, tarafların başvurabileceği yasal yollar nelerdir, detaylı şekilde ele alınmaktadır.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, bir taşınmazın kiraya veren tarafından belirli bir bedel karşılığında kiracıya kullanılmak üzere verilmesini konu alan hukuki sözleşmedir. Bu sözleşmeler Türk Borçlar Kanunu’na göre düzenlenir ve hem konut hem de iş yeri kiraları için geçerlidir.

Kartal’da Yaygın Görülen Kira Sözleşmesi İhlalleri

Kartal bölgesinde en sık karşılaşılan kira sözleşmesi ihlalleri şu şekilde sıralanabilir:

Kiranın Zamanında Ödenmemesi: Kiracının kira bedelini düzenli ve zamanında ödememesi, sözleşmeye aykırılık oluşturur.
Taşınmazın Amaç Dışı Kullanılması: Kiralanan yerin sözleşmede belirtilenin dışında kullanılması (örneğin konutun ofis olarak kullanılması).
Alt Kiralama (Devir): Kiracının kiralanan yeri üçüncü bir kişiye devretmesi veya alt kiraya vermesi.
Kiraya Verenin Müdahalesi: Kiraya verenin, sözleşme süresi devam ederken keyfi olarak tahliye baskısı yapması veya zorlayıcı müdahalelerde bulunması.
Bakım ve Onarım Yükümlülüğünün Yerine Getirilmemesi: Kiraya verenin demirbaş bakımını yapmaması veya taşınmazın kullanılamaz hale gelmesine yol açması.
Erken Tahliye: Kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı terk etmesi.

Kira Sözleşmesi İhlallerine Karşı Hukuki Haklar

Kartal’daki kiracılar veya kiraya verenler, sözleşmenin ihlali halinde İstanbul Anadolu Adliyesi’ne bağlı mahkemelerde dava açabilirler. Tarafların başvurabileceği yasal yollar şu şekildedir:

Kiraya Verenin Hakları

İcra Takibi ve Tahliye Davası: Kiracının kira bedelini ödememesi halinde, önce icra takibi başlatılabilir, ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.
Sözleşmenin Feshi: Kiracı sözleşmeye aykırı davrandıysa (örneğin taşınmazı farklı amaçla kullanıyorsa) kira sözleşmesi feshedilebilir.
Tazminat Talebi: Zararın oluşması durumunda maddi tazminat talep edilebilir.

Kiracının Hakları

Haksız Tahliye Baskısına Karşı Koruma: Kiraya verenin sözleşmeye aykırı müdahaleleri durumunda mahkemeye başvurulabilir.
Kira Tespit Davası: Kartal gibi hızlı değerlenen bölgelerde, fahiş kira artışlarına karşı kira tespit davası açılabilir.
Onarım Zorunluluğunun Yerine Getirilmemesi: Kiraya verenin bakım sorumluluğunu yerine getirmemesi durumunda ihtar çekilerek onarım talep edilebilir.

Kartal’da Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Kartal'da tahliye süreci, kiraya verenin kiracıya ihtarname göndermesiyle başlar. İki haklı ihtar yapılmışsa veya ödeme emrine rağmen kira ödenmemişse İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak tahliye talebinde bulunulabilir. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken yasal süreler ve delil sunumları son derece önemlidir.

Kira Artışına İlişkin Sözleşme İhlalleri

2022’den itibaren kira artışları %25 ile sınırlandırılmıştır. Kartal bölgesinde bazı ev sahipleri bu sınırı aşan artış taleplerinde bulunmakta, kiracılar ise bu durumu hukuki ihlal olarak değerlendirmektedir. Bu gibi durumlarda:

Kira artış şartları sözleşmeye aykırıysa geçersiz sayılır.
Kira artışı yıllık ÜFE ortalamasına göre belirlenmelidir.
Fahiş artış talepleri kira tespit davasına konu edilebilir.

İstanbul Anadolu Yakası’nda Arabuluculuk Zorunluluğu

2023 itibarıyla kira davalarında arabuluculuk süreci zorunlu hale getirilmiştir. Kartal’da kira sözleşmesi kaynaklı bir uyuşmazlık yaşanması durumunda doğrudan dava açmak yerine önce arabuluculuk süreci işletilmelidir. Anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.

Kira Sözleşmesi İhlallerinde Delil Toplama

Kartal’da dava açmayı düşünen tarafların en büyük avantajı, güçlü delil sunumudur. Delil olarak:

Yazılı kira sözleşmesi,
Banka dekontları,
WhatsApp konuşmaları ve mesajlar,
İhtarname belgeleri,
Tanık ifadeleri kullanılabilir.

Kartal'da Kira Sözleşmesi Hazırlarken Nelere Dikkat Edilmeli?

İleride çıkabilecek ihtilafların önüne geçmek için kira sözleşmesi hazırlanırken şu hususlara dikkat edilmelidir:

Sözleşme yazılı ve imzalı olmalıdır.
Kiralanan yerin kullanım amacı açıkça belirtilmelidir.
Kira bedeli ve ödeme tarihi net şekilde yer almalıdır.
Kiraya verenin ve kiracının sorumlulukları detaylı olarak yazılmalıdır.
Tahliye şartları ve ihtar prosedürleri önceden belirtilmelidir.

Kartal’da Kira Hukuku Alanında Destek Almak

Kartal gibi büyük ve hızlı gelişen bir ilçede, kira hukuku alanında yaşanan anlaşmazlıklar uzmanlık gerektirir. Özellikle ticari gayrimenkul kiralamalarında ortaya çıkan karmaşık sözleşme hükümleri, profesyonel hukuki destek ile daha sağlıklı yönetilebilir. Uyuşmazlık durumunda hak kaybı yaşanmaması adına zamanında hukuki adımlar atılması oldukça önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinin ihlali halinde ne yapılmalı?
Kira sözleşmesinin ihlal edilmesi durumunda öncelikle noter ihtarnamesi gönderilmeli, ardından gerekirse arabuluculuk süreci başlatılmalı ve dava açılmalıdır.

Kartal’da kira artış sınırı nedir?
2022 sonrası yürürlükte olan düzenlemeye göre konut kiralarında artış oranı bir yıl boyunca %25 ile sınırlandırılmıştır.

Tahliye davası ne kadar sürer?
Kartal’da tahliye davası genellikle 4-8 ay arasında sürmektedir. Ancak mahkeme yoğunluğu ve delil durumuna göre bu süre uzayabilir.

Arabuluculuk süreci zorunlu mu?
Evet, 2023 itibarıyla tüm kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk süreci zorunludur.

Kartal'da Avukat