Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreci

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreci

Gayrimenkul alım-satımında ve özellikle apartman veya site gibi çok katlı yapılarda sıkça karşılaşılan hukuki kavramlardan biri kat irtifakı, diğeri ise kat mülkiyetidir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, maliklerin mülkiyet haklarını tam anlamıyla kazanabilmeleri için kritik bir süreçtir. İstanbul Kartal ve Anadolu Yakası’nda yaşayan mülk sahipleri için bu sürecin hukuki ve uygulama boyutları önem taşır. Bu yazıda, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin aşamaları, gereklilikleri ve dikkat edilmesi gereken hususlar detaylı olarak açıklanmaktadır.

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, tamamlanmamış veya henüz inşaatı bitmemiş bir yapı üzerinde maliklere, ileride tamamlanacak inşaat tamamlandıktan sonra mülkiyet hakkı elde etme amacıyla kurulan bir ön mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı, taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde kurulur ve tapuya tescil edilir. Ancak kat irtifakına sahip olanlar, henüz bağımsız bölümlerin kesin mülkiyetine sahip değildir.

Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış, kullanıma hazır ve bağımsız bölümlerin maliklere tam mülkiyet hakkı olarak tapuya tescil edilmesidir. Kat mülkiyeti tesis edildiğinde, maliklerin mülkiyet hakları yasal olarak kesinleşir ve herkes tarafından korunur.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş neden önemlidir?

Kat mülkiyeti olmadan, maliklerin taşınmaz üzerindeki hakları sınırlıdır. Kat irtifakı sahipleri, taşınmazı satabilir, kiraya verebilir; ancak tam mülkiyet hakkına sahip olmadıkları için bazı hukuki ve mali haklardan mahrum kalabilirler. Örneğin, kat mülkiyeti olmadan kredi kullanımı, ipotek tesis etme gibi işlemler sınırlıdır.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş şartları nelerdir?

1. Yapının tamamlanması: İnşaatın ruhsat ve projeye uygun olarak bitirilmesi gerekir.

2. Yapının kullanıma uygunluk belgesi (iskan) alınması: Belediyeden alınan iskan belgesi, yapının yasal olarak kullanılabileceğini gösterir.

3. Ortak yerlerin tamamlanması: Merdiven, asansör, koridor gibi ortak alanların tamamlanması zorunludur.

4. Kat mülkiyeti kurulmasına engel durum olmaması: Yapıda kaçak veya ruhsatsız bölüm olmamalıdır.

Kat mülkiyetine geçiş süreci nasıl işler?

1. Kat mülkiyeti tesis dilekçesinin hazırlanması: Malikler veya temsilcileri tarafından, tapu müdürlüğüne kat mülkiyeti tesis talebiyle başvuru yapılır.

2. Gerekli belgelerin temin edilmesi: Tapu müdürlüğü, belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskan) ve projeyi talep eder.

3. Kat mülkiyeti projesinin hazırlanması: Yetkili harita mühendisi veya mimar tarafından kat mülkiyeti projesi düzenlenir.

4. Ortak gider paylarının ve yönetim planının hazırlanması: Kat malikleri kurulu tarafından onaylanır.

5. Tapu tescil işlemi: Tapu müdürlüğü, belgeleri inceleyerek kat mülkiyeti şerhini tapuya işler.

Kartal ve Anadolu Yakası özelinde dikkat edilmesi gereken hususlar

• Bölgede eski yapıların sıkça bulunduğu ilçelerde, iskan alınmamış veya ruhsatsız yapılar olabilir. Bu durum kat mülkiyeti tesisini zorlaştırır.

• Belediyenin yapı kullanma izin işlemlerinde eksik veya yanlış belge sunulmaması önemlidir.

• Kat mülkiyeti kurulmadan satılan bağımsız bölümlerde hukuki sorunlar yaşanabilir.

• Tapu ve Kadastro Müdürlüğü işlemlerinde bölgesel uygulama farklılıkları olabilir, bu nedenle yerel mevzuat takip edilmelidir.

Kat mülkiyetine geçişte karşılaşılabilecek sorunlar

• Yapının ruhsata aykırı yapılması

• İskan belgesinin alınamaması

• Ortak alanlarda uyuşmazlıklar

• Maliklerin kat mülkiyeti kurulmasına onay vermemesi

Bu sorunlar, süreci uzatabilir veya kat mülkiyeti kurulmasını engelleyebilir.

Kat mülkiyeti kurulmadan önce dikkat edilmesi gerekenler

• Yapının ruhsat ve proje koşullarına uygunluğunun kontrolü

• İnşaatın tamamlanıp tamamlanmadığının tespiti

• İskan belgesi alınması

• Kat maliklerinin ortak kararlarının alınması

• Tapu müdürlüğü ve belediye işlemlerinin koordinasyonu

Sık Sorulan Sorular

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ne kadar sürer?
Belgelerin tam ve eksiksiz olması halinde süreç 1-3 ay sürebilir. Ancak eksiklik veya uyuşmazlık varsa süre uzar.

İskan belgesi olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Hayır, iskan belgesi kat mülkiyeti tesisinin zorunlu şartıdır.

Kat mülkiyeti olmadan taşınmaz satılabilir mi?
Evet, ancak tam mülkiyet hakları devredilmediği için risklidir.

Kartal’da kat mülkiyeti başvurusu nereden yapılır?
İstanbul Anadolu Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne bağlı tapu müdürlüklerine yapılır.

İnşaat ve Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı