Kat Malikleri Kurul Kararlarına Karşı İptal Davası Nasıl Açılır?

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali ve Yargısal Denetim

Toplu yaşam alanlarında (apartman, site) kat malikleri kurulunca alınan kararlar, mülkiyet hakkını ve günlük yaşam konforunu doğrudan etkiler. Ancak bu kararların "çoğunlukçu" bir anlayışla azınlıkta kalan maliklerin haklarını ihlal etmesi hukuken kabul edilemez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, hukuka veya yönetim planına aykırı alınan kararlara karşı yargı yolunu bir "sigorta" mekanizması olarak sunmaktadır. 2026 yılı itibarıyla, bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce "arabuluculuk" sürecinden geçilmesi yasal bir zorunluluktur.

1. Karar İptal Davasında Hak Düşürücü Süreler

KMK m. 33 uyarınca dava açma süreleri, malikin toplantıdaki durumuna göre değişir:

Toplantıya Katılanlar İçin: Karara aykırı oy veren ve bu durumu tutanağa (muhalefet şerhi) yazdıran malikler, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Toplantıya Katılmayanlar İçin: Kararı öğrenme tarihinden itibaren 1 ay ve her durumda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açma hakkı vardır.
Süreye Tabi Olmayan Haller: Toplantı çağrısının hiç yapılmaması, toplantı ve karar yeter sayısına uyulmaması veya mülkiyet hakkını kökten yok eden kararlar "yok hükmünde" sayıldığından, bu uyuşmazlıklarda süre sınırı aranmaz.

2. İptal Davasının Gerekçeleri ve Usul Hataları

Mahkeme, iptal istemini incelerken kararı hem usul hem de esas yönünden denetler:

A. Usul Yönünden Aykırılıklar

çağrı Usulü: Toplantı çağrısının maliklere usulüne uygun (iadeli taahhütlü mektup veya imza karşılığı) yapılmaması.
Yeter Sayılar: Kararın, kanunun öngördüğü arsa payı ve malik çoğunluğu ile alınmamış olması.
Vekalet Sınırı: Bir kişinin toplam malik sayısının %5'inden fazlasını vekaleten temsil etmesi (50 ve daha az daireli yerlerde ise en fazla 2 kişi).

B. Esas Yönünden Aykırılıklar

Hakkaniyete Aykırılık: Ortak giderlerin (aidat) yönetim planına veya kanuna aykırı dağıtılması.
Dürüstlük Kuralı: Sırf belirli bir malike zarar verme amacı taşıyan kararlar.
Yasak İşler: Ortak alanın (bahçe, çatı) oy birliği olmadan bir malike özel kullanım için tahsis edilmesi.

3. Zorunlu Arabuluculuk ve Mahkeme Süreci

Dava Şartı Arabuluculuk: 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, kurul kararının iptali için doğrudan dava açılamaz. önce adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulmalı, anlaşma sağlanamazsa alınan son tutanakla dava açılmalıdır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir.
Yürütmenin Durdurulması: Dava açmak, alınan kurul kararının uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Kararın uygulanması (örneğin; yüksek maliyetli bir dış cephe tadilatı) malike telafisi güç zarar verecekse, mahkemeden "tedbiren yürütmenin durdurulması" talep edilmelidir.

4. Dava Sürecinde Gerekli Deliller

Dava dosyasının temeli olan kayıtlar yönetimden celp edilir:

Karar Defteri: İptali istenen kararın aslı.
Hazirun Cetveli: Toplantıya kimlerin katıldığını ve asil/vekil ayrımını gösteren liste.
Yönetim Planı: Apartmanın "anayasası" sayılan ve tapu sicilinde kayıtlı olan kurallar bütünü.
Tebligat Kayıtları: Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığını gösteren belgeler.

Sık Sorulan Sorular

Soru: "Karara 'Evet' oyu verdim ama şimdi pişmanım, dava açabilir miyim?" Cevap: Hayır. Karara "olumlu" oy veren malik, kendi iradesiyle çelişemeyeceği (venire contra factum proprium) için dava açma hakkını kaybeder. Sadece toplantıya katılmayan veya katılıp şerh düşenler dava açabilir.

Soru: "Yönetici malik değilse ona dava açabilir miyiz?" Cevap: Davalı taraf "Kat Malikleri Kurulu" değil, tüzel kişiliği temsilen Yönetici'dir. Yöneticinin malik olup olmamasının önemi yoktur.

Soru: "Yeni malik, kendisinden önce alınan kararı iptal ettirebilir mi?" Cevap: Evet. Eğer karar mülkiyet hakkını kısıtlayan bir "yokluk" hali içeriyorsa veya öğrenme tarihinden itibaren 1 aylık süre geçmemişse yeni malik de dava açabilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları, 1 ve 6 aylık hak düşürücü süreler ile zorunlu arabuluculuk şartı nedeniyle teknik titizlik gerektirir. 2026 yılı yargı kararları, özellikle site yönetimlerindeki "keyfi harcamalar" ve "ortak alan işgalleri" konusunda malik lehine koruyucu bir tutum sergilemektedir. Hak kaybına uğramamak, muhalefet şerhini doğru düşmek ve arabuluculuk sürecini verimli yönetmek adına bir hukukçu rehberliğinde süreç yönetimi yapılması tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, 634 sayılı KMK ve HMK çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Kurul kararlarının geçerliliği; yönetim planının içeriğine, arsa payı oranlarına ve toplantı usulüne göre her vakada mahkemece özel olarak takdir edilir. Hak kaybı yaşanmaması için bir avukat ile çalışılması tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.