Kat Malikleri Kurulu Kararları Hangi Koşullarda İptal Edilir?

Apartman ve site yaşamında, komşuluk ilişkilerini zedeleyen en büyük sorunların başında haksız alınan yönetim kararları gelir. Aidatlara yapılan fahiş zamlar, ortak alanların kullanımının kısıtlanması veya usulsüz yapılan harcamalar, kat maliklerini mağdur edebilir.

Ancak site yönetiminin veya genel kurulun aldığı her karar "kanun" değildir. Eğer alınan karar hukuka, yönetim planına veya hakkaniyet ilkesine aykırıysa; kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası açılarak bu kararlar bozulabilir. Bir Kartal Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı olarak, bu davayı açabilmenin kritik koşullarını ve dikkat edilmesi gereken süreleri sizin için derledik.

İptal Davası Açabilmenin 3 Temel Koşulu

Mahkemeler, önüne gelen her dosyada iptal kararı vermez. Bir genel kurul kararının iptal edilebilmesi için şu üç durumdan birinin gerçekleşmiş olması gerekir:

1. Kanunun Emredici Hükümlerine Aykırılık

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bazı kararlar için özel çoğunluklar arar.

Örnek: Yönetim planını değiştirmek için tüm kat maliklerinin 4/5'inin oyu gerekir. Eğer toplantıda sadece salt çoğunlukla (yarıdan bir fazla) yönetim planı değiştirilirse, bu karar kanuna aykırıdır ve iptal edilir.

2. Yönetim Planına Aykırılık

Her sitenin bir anayasası vardır: Yönetim Planı.

Örnek: Yönetim planında "Balkonlar cam ile kapatılamaz" maddesi varken, genel kurul toplanıp "Herkes balkonunu kapatabilir" kararı alırsa; bu karar yönetim planına aykırıdır. Plan değiştirilmeden bu karar uygulanamaz.

3. Dürüstlük Kuralına (Hakkaniyete) Aykırılık

Çoğunluğun, azınlığı ezmek için aldığı keyfi kararlardır.

Örnek: Sitenin bahçesini sadece A blok sakinlerinin kullanmasına izin verip, B blok sakinlerine yasaklamak veya aidat yükünü haksız şekilde bir gruba yüklemek dürüstlük kuralına aykırıdır.

Dava Açmadan Önce: "Muhalefet Şerhi" Şartı

Kararın iptalini isteyebilmeniz için toplantıdaki duruşunuz çok önemlidir. Yargıtay, davacının toplantıya katılıp katılmadığına göre farklı şartlar arar:

Toplantıya Katıldıysanız: Alınan karara mutlaka "RET" (HAYIR) oyu vermelisiniz. Sadece hayır demek yetmez; karar defterine veya tutanağa, "Alınan bu karara ... gerekçelerle muhalifim" şeklinde muhalefet şerhi yazdırmalı ve imzalamalısınız. Şerh koymadan toplantıdan çıkarsanız, dava açma hakkınızı kaybedersiniz.
Toplantıya Katılmadıysanız: Eğer toplantıya gitmediyseniz, muhalefet şerhi koyma şartı aranmaz. Kararı öğrendikten sonra dava açabilirsiniz.

Kritik Süreler: 1 Ay ve 6 Ay Kuralı

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için kanun (KMK Md. 33) kesin ve hak düşürücü süreler belirlemiştir. Bu süreleri kaçırırsanız, karar haksız olsa bile kesinleşir.

1 Aylık Süre: Toplantıya katılanlar için karar tarihinden itibaren; katılmayanlar için ise kararın kendilerine tebliğ edildiği veya öğrenildiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
6 Aylık Süre: Her ne olursa olsun, karar tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra dava açılamaz.

İstisna (Yok Hükmünde Kararlar): Eğer alınan karar çok ağır bir hukuka aykırılık içeriyorsa (Örn: Ortak alan olan sığınağın bir daireye satılması gibi), bu karar "Yok Hükmünde" sayılır. Bu durumda 1 ve 6 aylık süreler işlemez, her zaman dava açılabilir.

Eylül 2023 Güncellemesi: Zorunlu Arabuluculuk

Dava açmayı düşünenlerin bilmesi gereken en güncel bilgi şudur: 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, kat mülkiyeti hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce Arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir.

Doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'ne giderseniz, davanız "dava şartı yokluğu" nedeniyle reddedilir. Önce arabulucuda anlaşma denenmeli, sonuç alınamazsa dava açılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracılar iptal davası açabilir mi? Kural olarak hayır. Oy kullanma ve dava açma hakkı tapu sahibi olan Kat Malikine aittir. Ancak alınan karar kiracıyı doğrudan ve kişisel olarak etkiliyorsa (Örn: Kiracının asansörü kullanmasının yasaklanması), kiracının da dava açabileceği istisnai durumlar vardır.

Dava açtım, aidat ödemeye devam edecek miyim? Evet. İptal davası açmak, kararın yürütmesini otomatik olarak durdurmaz. Mahkeme iptal kararı verene kadar belirlenen aidatı ödemek zorundasınız. Davayı kazanırsanız, fazla ödediğiniz parayı faiziyle geri alırsınız.

Vekaletle oy kullanmada sınır var mı? Evet. Bir kişi, oy sayısının %5'inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez (40 ve daha az bağımsız bölümlü yerlerde en fazla 2 kişiye vekalet edebilir). Yöneticinin blok vekalet toplayarak karar alması usulsüzdür ve iptal sebebidir.

Site yönetimlerinin veya genel kurulların aldığı kararlar denetime tabidir. "Çoğunluk biziz, istediğimizi yaparız" anlayışı hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmaz. Eğer haksız bir kararla mağdur edildiğinizi düşünüyorsanız, süreleri kaçırmadan hukuki yollara başvurmalısınız.

Kartal Avukat olarak, Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki ; genel kurul tutanaklarının incelenmesi, arabuluculuk başvurusu ve Sulh Hukuk Mahkemesi iptal davalarında yanınızdayız.