Site Yönetiminin Görevden Alınması Süreci: Kötü Yönetime Mahkum Değilsiniz

Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, seçilen yönetimin beklentileri karşılayamamasıdır. Aidatların nereye harcandığının belirsiz olması, temizlik ve güvenliğin aksaması veya yöneticinin keyfi davranışları, kat maliklerini bezdirebilir.

Peki, "Yönetici seçildi, bir yıl boyunca çekmek zorundayız" düşüncesi doğru mu? Kesinlikle hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kat maliklerine yönetimi denetleme ve gerektiğinde site yönetiminin görevden alınması hakkını tanır. Bir Kartal Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı olarak; başarısız veya kötü niyetli yönetimi yasal yollarla nasıl değiştirebileceğinizi adım adım anlatıyoruz.

Yöntem 1: Olağan Genel Kurulu Beklemek (En Kolay Yol)

Eğer yıllık toplantı zamanı yaklaştıysa (genellikle Ocak ayı), en sancısız yol olağan toplantıyı beklemektir.

Toplantıda faaliyet raporu ibra edilmez (onaylanmaz) ve yeni seçim yapılarak mevcut yöneticiye görev verilmez.

Yöntem 2: Olağanüstü Genel Kurul Toplamak (Hızlı Müdahale)

Eğer yönetimin zararı büyükse ve yıllık toplantıya çok zaman varsa, beklemenize gerek yoktur. Kat malikleri toplanarak "Olağanüstü Genel Kurul" yapabilir ve yönetimi düşürebilir. Ancak bu süreç sıkı şekil şartlarına tabidir.

Adım 1: 1/3 İmza Şartı

Olağanüstü toplantı yapabilmek için, tüm kat maliklerinin (daire sayısının değil, tapu sahiplerinin) üçte birinin (1/3) imzalı talebi gerekir.

Örnek: 60 daireli bir sitede en az 20 kat malikinin, "Gündemimizde yönetiminin azli ve yeni yönetici seçimi olan bir toplantı istiyoruz" şeklinde imza vermesi şarttır.

Adım 2: Yöneticiye Çağrı ve İhtar

Toplanan imzalar, mevcut yöneticiye noter kanalıyla veya imza karşılığı teslim edilir. Yönetici, bu talebi aldıktan sonra toplantı çağrısı yapmak zorundadır.

Direnirse: Eğer yönetici imzaları görmezden gelir ve toplantı çağrısı yapmazsa; Denetçi (Denetim Kurulu) toplantı çağrısı yapabilir veya doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulabilir.

Adım 3: Tebligat ve 15 Gün Kuralı

Toplantı tarihi, yeri ve gündemi (mutlaka "Yöneticinin Azli" maddesi yazılmalıdır); toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmelidir. Bu süreye uyulmazsa toplantı iptal edilebilir.

Adım 4: Karar Yeter Sayısı (Salt Çoğunluk)

Toplantıda yönetimin görevden alınabilmesi ve yeni yöneticinin seçilebilmesi için, hem sayı hem de arsa payı bakımından tüm kat maliklerinin yarısından bir fazlasının (Salt Çoğunluk) oyu gerekir.

Önemli: Sadece toplantıya katılanların çoğunluğu yetmez. 60 dairelik sitede en az 31 "Evet" oyu gerekir.

Yöntem 3: Mahkeme Yoluyla Yönetici Atama

Eğer site içinde gruplaşmalar varsa, kimse çoğunluğu sağlayamıyorsa veya yönetici genel kurul yapmamakta direniyorsa; son çare yargıdır.

Kat maliklerinden biri, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "Mevcut yönetim görevini yapmıyor, genel kurul toplanamıyor, siteye kayyum (yönetici) atanmasını talep ediyorum" diyebilir.
Hakim duruma el koyar ve siteye dışarıdan (genellikle bir avukat veya mali müşavir) bir yönetici atar.

Haklı Neden Varsa Tazminat Ödemezsiniz

Profesyonel yönetim şirketleri ile genellikle 1 yıllık sözleşme yapılır. Süre dolmadan görevden alırsanız, şirket sizden "kalan ayların ücretini" tazminat olarak isteyebilir.

Ancak: Eğer yönetim görevini ihmal ediyorsa, hesap veremiyorsa veya usulsüzlük yapıyorsa; bu bir **"Haklı Neden"**dir. Haklı nedenle fesihte tazminat ödenmez.

Eylül 2023 Uyarısı: Önce Arabulucu

Tıpkı aidat davalarında olduğu gibi, yönetimle ilgili uyuşmazlıklarda da (Genel kurul iptali, yönetici atama vb.) dava açmadan önce Arabulucuya başvurmak zorunludur. Doğrudan mahkemeye giderseniz davanız reddedilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracılar imza verebilir mi? Hayır. Olağanüstü toplantı isteme ve oy kullanma hakkı Kat Malikine (Ev Sahibine) aittir. Ancak ev sahibi kiracıya "Vekaletname" verirse, kiracı ev sahibi adına imza atabilir ve oy kullanabilir.

Yönetici istifa ederse ne olur? Yönetici istifa ederse, yedek yönetici (varsa) göreve gelir. Yoksa, Denetçi veya kat malikleri acilen toplanarak yeni yönetici seçer.

Eski yönetici defterleri vermiyor, ne yapmalıyım? Bu bir suçtur. Yeni seçilen yönetim, "Görevi Kötüye Kullanma" ve "Güveni Kötüye Kullanma" suçlarından Savcılığa suç duyurusunda bulunmalı ve defterlerin teslimi için mahkemeden tedbir kararı istemelidir.

Kötü yönetim, kaderiniz değildir. Kanun, mülk sahiplerine kendi yaşam alanlarını yönetme ve denetleme yetkisini tam olarak vermiştir. Ancak site yönetiminin görevden alınması sürecinde "imza sayısı" ve "tebligat süreleri" gibi şekil şartlarına uymazsanız, aldığınız karar mahkemece iptal edilebilir.

Süreci hatasız yürütmek için profesyonel destek şarttır.

Kartal Avukat olarak, Kat Mülkiyeti Hukuku ; imza toplama tutanaklarının hazırlanması, olağanüstü genel kurul yönetimi ve hukuki ihtarnameler konusunda yanınızdayız. Sitenize huzuru geri getirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.