Kat Malikleri Kurulu Toplantı Usulleri

Kat malikleri kurulu toplantıları, apartman veya site yönetiminde alınacak kararların hukuka uygun ve düzenli bir şekilde yürütülmesini sağlayan en temel mekanizmadır. Özellikle İstanbul, Kartal ve Anadolu Yakası gibi büyük ve yoğun yerleşim bölgelerinde apartman ve site sayısı oldukça fazladır. Bu nedenle kat malikleri kurulunun toplanması ve karar alması süreçleri büyük önem taşır. Kat Malikleri Kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca apartman yönetimi, bakım ve onarım, ortak alan kullanımı gibi konularda karar alma yetkisine sahip en üst organdır. Bu yazıda kat malikleri kurulu toplantı usulleri, toplanma şartları, karar yeter sayıları ve toplantı tutanakları gibi tüm süreçler detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Kat Malikleri Kurulunun Tanımı ve Hukuki Dayanağı

Kat malikleri kurulu, apartman veya sitenin tüm maliklerinden oluşan ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen bir organdır. Yönetim planı, apartmanın veya sitenin işleyişi için belirli kurallar koysa da, nihai karar alma yetkisi bu kurula aittir. Kat Malikleri Kurulu, ortak alanların kullanımı, bakım ve onarımı, apartman aidatlarının belirlenmesi, yöneticinin seçimi veya görevden alınması gibi konularda yetkilidir.

Toplantı Çağrısı ve Süreci

Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması için belirli prosedürler vardır:

Toplantı, genellikle apartman veya site yöneticisi tarafından yılda en az bir kez düzenlenir.
Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce yapılmalıdır. Çağrıya gündem, toplantı tarihi, saati ve yeri mutlaka eklenmelidir.
Kat maliklerine yapılacak tebligatın yazılı olması ve mümkünse imza karşılığı yapılması ispat açısından önemlidir.

Eğer yönetici toplantı çağrısı yapmazsa, kat maliklerinden üçte birinin talebi üzerine toplantı düzenlenebilir. Bu durum özellikle Kartal gibi çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu sitelerde sık karşılaşılan bir konudur.

Gündem Belirleme

Toplantıda görüşülecek konuların önceden hazırlanması ve gündem olarak maliklere bildirilmesi zorunludur. Gündemde olmayan konuların toplantıda görüşülmesi ise ancak kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür. Bu nedenle gündem maddelerinin net ve açık bir şekilde ifade edilmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.

Toplantı Yeter Sayısı

Kat malikleri kurulu toplantısında karar alabilmek için belirli bir yeter sayıya ulaşılması gerekir.

İlk toplantıda, tüm kat maliklerinin yarısından bir fazlasının hazır bulunması yeterlidir.
Çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve bu toplantıda karar alınması için mevcut kat maliklerinin salt çoğunluğu yeterlidir.

Bu hususlar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir.

Karar Alma Süreci

Kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararlar yazılı olarak tutanak altına alınır ve katılan maliklerin imzası ile geçerlilik kazanır. Alınan kararlar tüm malik ve kiracılar için bağlayıcıdır. Ancak, kararların Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve yönetim planına aykırı olmaması gerekir.

Örneğin, bir apartmanda ortak alanın kiraya verilmesi veya otoparkın kullanımı gibi konular karar altına alınırken, maliklerin oy oranları ve kanuni hükümler dikkate alınmalıdır.

Toplantı Tutanağı ve Karar Defteri

Her toplantıda alınan kararların toplantı tutanağına işlenmesi ve karar defterine kaydedilmesi zorunludur. Karar defteri noter tasdikli olmalı ve düzenli tutulmalıdır. Bu defter, ileride yaşanacak hukuki uyuşmazlıklarda önemli bir delil niteliği taşır.

Olağan ve Olağanüstü Toplantılar

Kat malikleri kurulu toplantıları olağan ve olağanüstü olmak üzere ikiye ayrılır:

Olağan Toplantılar: Genellikle yılda bir kez yapılır. Yönetim planında farklı bir süre öngörülmemişse yılın ilk aylarında yapılması uygundur.
Olağanüstü Toplantılar: Beklenmedik durumlarda veya acil karar alınması gereken konularda maliklerin üçte birinin talebiyle yapılır.

Örneğin, büyük bir onarım masrafı ortaya çıkması veya yöneticiyle ilgili acil bir karar alınması gerektiğinde olağanüstü toplantı düzenlenebilir.

Kat Malikleri Kurulunda Alınabilecek Kararlar

Kurulun yetkisi oldukça geniştir. Apartman veya sitenin tüm ortak alanları ve yönetim işleyişi bu kurulun kararına tabidir. Örnek kararlar:

Yöneticinin seçimi veya görevden alınması
Apartman aidatlarının ve işletme bütçesinin belirlenmesi
Ortak alanların bakımı, onarımı veya yenilenmesi
Asansör, kalorifer, güvenlik sistemi gibi giderlerin paylaşımı
Hukuki işlemler için avukat veya danışman görevlendirilmesi

Kararların Uygulanması ve İtiraz Hakkı

Alınan kararlara karşı kat maliklerinin itiraz hakkı vardır. Ancak bu itirazın Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre karardan itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesine yapılması gerekir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar, kararın tüm malik ve kiracılar için bağlayıcı hale gelmesine yol açar.

Sık Sorulan Sorular

Kat malikleri kurulu toplantısı yılda kaç kez yapılmalıdır?
Kat malikleri kurulu toplantısı, yönetim planında farklı bir süre belirtilmemişse yılda en az bir kez yapılmalıdır.

Toplantıya katılamayan malik kararları kabul etmek zorunda mıdır?
Evet. Kat malikleri kurulunda alınan kararlar, toplantıya katılmayan malik ve kiracılar için de bağlayıcıdır.

Olağanüstü toplantı nasıl yapılır?
Maliklerin en az üçte birinin yazılı talebi üzerine olağanüstü toplantı yapılabilir.

Karar defteri zorunlu mudur?
Evet. Karar defteri noter tasdikli olmak zorundadır ve alınan kararlar buraya işlenmelidir.

Kartal, İstanbul ve Anadolu Yakası gibi bölgelerde apartman ve site yönetiminde profesyonel yaklaşım giderek önem kazanıyor. Bu kapsamda “kat malikleri kurulu toplantı usulleri” konusundaki bilgilere ulaşmak, apartman yönetimiyle ilgili hukuki ve idari sorunları önceden çözmeye yardımcı olur. Özellikle Kartal bölgesindeki apartman sahipleri ve site yöneticileri için bu tür bilgilendirici içerikler, doğru ve yasal süreçlerin uygulanması konusunda rehber niteliği taşır.

Kat malikleri kurulu toplantıları, sadece apartman yönetimini değil aynı zamanda komşuluk ilişkilerini de düzenleyen önemli bir mekanizmadır. İstanbul’un Kartal ilçesinde veya Anadolu Yakası’nın diğer bölgelerinde yaşayan kat malikleri için bu toplantıların usulüne uygun yapılması hem hukuki sorunları önler hem de yaşam alanlarında düzeni sağlar.

Kartal İnşaat Avukatı