Ortak Alanların Kullanımına İlişkin Anlaşmazlıklar

Ortak Alanların Kullanımına İlişkin Anlaşmazlıklar

Apartman ve site yaşamında ortak alanların kullanımına ilişkin anlaşmazlıklar, özellikle İstanbul, Kartal ve Anadolu Yakası gibi yoğun nüfuslu bölgelerde sıkça gündeme gelen bir konudur. Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site içerisindeki ortak alanların kullanımını ve yönetimini düzenlerken, malikler arasında doğabilecek ihtilafların çözümüne de hukuki çerçeve çizer. Bu yazıda, ortak alanların kullanımına ilişkin anlaşmazlıkların nedenleri, hukuki dayanakları, çözüm yolları ve kat malikleri kurulunun bu süreçteki rolü detaylı şekilde ele alınacaktır.

Ortak Alan Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak alan, apartman veya sitenin tüm maliklerinin ortak mülkiyetinde olan, herkesin eşit şekilde yararlanabileceği yerlerdir. Bunlara örnek olarak; asansör, merdiven, çatı, otopark, bahçe, sığınak, depo ve bina dış cepheleri verilebilir. Bu alanların kullanımı ve yönetimi, kat malikleri kurulunun alacağı kararlara tabidir.

Kartal ve çevresindeki apartman ve sitelerde özellikle otopark, bahçe ve depo gibi ortak alanların kullanımı konusunda sık sık ihtilaf yaşanmakta; malikler bu konularda hukuki destek arayışına girmektedir.

Ortak Alanların Kullanımına İlişkin Anlaşmazlıkların Nedenleri

Ortak alanlarda yaşanan anlaşmazlıkların pek çok sebebi olabilir:

• Otopark veya garaj gibi sınırlı ortak alanların haksız veya usulsüz kullanımı

• Bahçe veya çatı gibi alanların bir malik tarafından şahsi mülk gibi kullanılması

• Ortak alanın izinsiz kiralanması veya ticari faaliyet için kullanılması

• Apartman yönetim planına veya kat malikleri kurulunun kararlarına aykırı uygulamalar

• Kiracılar veya malikler tarafından ortak alanlara eşya bırakılması, alanın işgal edilmesi

Bu nedenler, apartman ve site yaşamında huzuru bozduğu gibi hukuki süreçlerin başlamasına da neden olabilir.

Hukuki Dayanak

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), ortak alanların tanımını ve kullanım esaslarını açıkça düzenlemiştir. KMK’nin 4. maddesine göre; apartmanın bağımsız bölümleri dışında kalan yerler ortak alan sayılır ve kat maliklerinin kullanımına açıktır. KMK’nin 16. maddesi ise, ortak alanların kullanımında kat maliklerinin eşit haklara sahip olduğunu belirtir.

Bu nedenle, bir malik veya kiracının ortak alanı tek başına kullanması veya bu alanı işgal etmesi hukuka aykırıdır ve diğer maliklerin dava açma hakkı doğar.

Ortak Alanlarda Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri

• Eşit Yararlanma Hakkı: Her kat maliki ortak alanlardan eşit şekilde yararlanma hakkına sahiptir.

• Zarar Vermeme Yükümlülüğü: Ortak alanlarda yapılan her türlü kullanım, alanın niteliğini ve diğer maliklerin kullanım hakkını kısıtlamamalıdır.

• Kurallara Uyma Zorunluluğu: Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar ve yönetim planı bağlayıcıdır.

Kat Malikleri Kurulunun Rolü

Ortak alanların kullanımına ilişkin anlaşmazlıklarda ilk çözüm yeri kat malikleri kuruludur. Kurul, ortak alanlarla ilgili düzenlemeler yapabilir, kullanım sınırlarını belirleyebilir ve gerekli görürse yaptırım uygulayabilir. Ancak kurulun aldığı kararların da Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olmaması gerekir.

Çözüm Yolları

Ortak alanların kullanımına ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde izlenebilecek yollar:

1. Kat Malikleri Kurulu Kararı: Anlaşmazlık önce kurul gündemine taşınmalı, çözüm için karar alınmalıdır.

2. Sulh Hukuk Mahkemesi: Kurul kararının alınamaması veya kararın uygulanmaması halinde malik, sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

3. Tazminat Talebi: Ortak alanın usulsüz kullanımı nedeniyle zarara uğrayan malik, diğer malik veya kiracılara karşı tazminat talebinde bulunabilir.

4. İdari Başvuru: Apartman veya site yönetiminin kamu kurumlarıyla ilişkili bir durumu varsa idari yollarla çözüm aranabilir.

Özel Durumlar

• Otopark Kullanımı: Özellikle Kartal ve İstanbul’da otopark alanı sınırlı olduğundan, bu alanın adil kullanımı için kat malikleri kurulunca sıra sistemi veya numaralandırma gibi yöntemler belirlenebilir.

• Çatı ve Bahçe Kullanımı: Çatı ve bahçeler, genellikle tüm maliklerin ortak kullanımına açık alanlardır. Bir malik bu alanı tek başına kullanıyorsa diğer maliklerin dava açma hakkı vardır.

• Ticari Faaliyet: Ortak alanın dükkân veya ofis gibi ticari faaliyet için kullanılması, KMK’ye aykırıdır ve dava konusu olabilir.

Uyuşmazlıkların Önlenmesi İçin Öneriler

• Yönetim planının güncel tutulması

• Kat maliklerinin düzenli bilgilendirilmesi

• Ortak alan kullanımı ile ilgili kuralların açıkça belirlenmesi

• Hukuki danışmanlık alınması

Bu önlemler, apartman ve site yaşamında ortak alanların kullanımından doğan anlaşmazlıkları en aza indirir.

Sık Sorulan Sorular

Ortak alan nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartmanın bağımsız bölümleri dışında kalan ve tüm maliklerin ortak mülkiyetinde bulunan yerler ortak alandır.

Bir malik ortak alanı tek başına kullanabilir mi?
Hayır. Ortak alanlar tüm maliklerin eşit kullanımına açıktır. Tek başına kullanılması veya işgal edilmesi hukuka aykırıdır.

Ortak alan anlaşmazlıklarında hangi mahkeme yetkilidir?
Sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Kat malikleri kuruluna başvuru yapılmış ancak çözüm sağlanamamışsa dava açılabilir.

Ortak alanın izinsiz kiralanması mümkün mü?
Hayır. Ortak alanın kiralanması için tüm maliklerin oybirliği gerekir.

Kartal, İstanbul ve Anadolu Yakası gibi bölgelerde apartman ve site yönetimi giderek daha profesyonel hale gelmektedir. Ortak alanların kullanımına ilişkin anlaşmazlıklar bu bölgelerde yaşayan kat malikleri için en sık rastlanan sorunlar arasındadır. Bu tür anlaşmazlıklara hukuka uygun şekilde çözüm bulunması, hem yaşam kalitesini hem de mülkiyet hakkını korur.

Ortak alanların kullanımına ilişkin anlaşmazlıklar sadece hukuki bir konu değil, aynı zamanda apartman ve site yaşamının düzenini etkileyen bir faktördür. Kartal ve çevresindeki maliklerin bu konuda bilinçli hareket etmesi, hem komşuluk ilişkilerini hem de hukuki süreci kolaylaştırır.

Kartal İnşaat Avukatı