Aidat Borcu Olan Kat Malikinin Oy Hakkı Var mı?

Kat Mülkiyeti Hukuku Kapsamında Ortak Gider Borcu ve Kat Malikleri Kurulu Oy Hakkı İlişkisi

Kat mülkiyeti rejiminde mülkiyet hakkı, bağımsız bölüm üzerindeki tasarruf yetkisinin yanı sıra anagayrimenkulün yönetimine katılma hakkını da içerir. 634 sayılı KMK uyarınca, bir kat malikinin ortak gider (aidat) borcunun bulunması, onun kat malikleri kuruluna katılma ve oy kullanma hakkını hukuken ortadan kaldırmaz. İstanbul Anadolu Yakası ve Kartal bölgesindeki site yönetimlerinde, borçlu maliklerin iradelerinin yok sayılması veya toplantıya kabul edilmemesi; alınan kararların "şekil ve usul yönünden" iptaline sebebiyet veren teknik bir hizmet kusurudur.

(Not: Kat mülkiyetinde maliklerin hak ve yükümlülükleri arasındaki yasal denge benzer bir hiyerarşik yapıya dayanır).

Oya Katılma Hakkı ve Sınırlandırılamazlık İlkesi (KMK m. 31)

Kat malikleri kurulunda oy hakkı, bağımsız bölümün mülkiyetine sıkı sıkıya bağlı bir haktır:

Eşitlik ve Arsa Payı Esası: Her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun bir tek oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malikin oy sayısı, tüm oyların üçte birinden fazla olamaz. Bu hakların kullanımı, aidat borcunun ödenmiş olması şartına bağlanamaz.
Yönetim Planı Engeli: Yönetim planına "borcu olan malik oy kullanamaz" şeklinde bir hüküm konulması, kanunun emredici hükümlerine ve mülkiyet hakkının özüne aykırılık teşkil edeceğinden hukuken geçersizdir.
Toplantıya Katılım: Borçlu malikin toplantı salonuna alınmaması veya imza listesinden mahrum bırakılması, o toplantıda alınan tüm kararları "sakat" hale getirebilir. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Kat malikleri kurulu kararlarının alınması ve yargısal denetimi benzer bir hiyerarşik yol izler).

Oy Hakkının Kullanılamayacağı Teknik İstisna (KMK m. 31/son)

Kanun, "dürüstlük kuralı" gereği borçlu malikin oy hakkına tek bir istisna getirmiştir:

Kişisel Menfaat çatışması: Kat malikleri kurulunda, bir kat maliki ile uyuşmazlık konusu olan bir işin görüşülmesi sırasında (örn: Malikin aidat borcunun silinmesi, malike karşı açılacak dava veya malikin yaptığı bir usulsüzlük), ilgili malik oylamaya katılamaz.
Yönetici ve Denetçi Seçimi: Borçlu malik, kendisi aday olsa dahi yönetici ve denetçi seçimlerinde oy kullanabilir. Borçlu olmak, seçilme hakkına da yasal bir engel teşkil etmez. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Ortak gider alacaklarının tahsili ve icra süreçleri teknik bir takvime bağlıdır).

Borcun Tahsili İçin Yasal Yaptırımlar (KMK m. 20-22)

Oy hakkının kısıtlanması bir yaptırım yolu değilken, borcun tahsili için şu teknik mekanizmalar işletilmelidir:

İcra Takibi ve %5 Gecikme Tazminatı: Gider payını ödemeyen malike karşı yönetici, herhangi bir kurul kararına gerek duymaksızın icra takibi başlatabilir ve aylık %5 gecikme tazminatı talep edebilir.
Kanuni İpotek Hakkı: Kat malikinin borcu nedeniyle diğer malikler, borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine "kanuni ipotek" tesis edilmesini mahkemeden isteyebilirler.
Bağımsız Bölümün Devri (m. 25): Borç ödememeyi alışkanlık haline getiren ve ortak yaşamı çekilmez kılan malikin dairesinin, diğer maliklerce satın alınması (mülkiyetin devri) davası açılabilir. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

(Not: Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli yargı mercileridir).

Sıkça Sorulan Sorular

Borcum olduğu için toplantıya çağrılmadım, kararlar iptal olur mu? Evet. KMK m. 29 uyarınca tüm maliklerin usulüne uygun çağrılması zorunludur. Borç gerekçesiyle çağrı yapılmaması, toplantıda alınan kararların Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından iptal edilmesine yol açabilir.

Yönetici borcum olduğu gerekçesiyle oylarımı saymıyor, ne yapabilirim? Bu durum toplantı tutanağına şerh düşülmelidir. Kararın alınmasından itibaren yasal süreler içinde "kat malikleri kurulu kararının iptali" davası açılabilir.

Kiracının aidat borcu malikin oy hakkını etkiler mi? Hayır. Aidat borcundan kiracı ile malik müteselsilen sorumludur. Kiracının borcu, malikin mülkiyet hakkından doğan yönetim yetkisini kısıtlamaz.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, kamuoyunu bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Kat mülkiyeti mevzuatı ve icra prosedürleri her somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterebilir. Hak kaybını önlemek adına hukuki destek tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.