Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri

Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri, Apartman yaşamı, ortak mülkiyet ilişkilerini düzenleyen en önemli yasal yapı olan Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde şekillenir. Kat malikleri, yalnızca bağımsız bölümlerinin değil, aynı zamanda binanın ortak alanlarının da sorumluluğunu taşır. Bu nedenle kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri, toplu yaşamın düzeni ve adil paylaşımı açısından büyük önem taşır.

Kat Malikliği Nedir?

Kat malikliği, bir binadaki bağımsız bölümler üzerinde ayrı mülkiyet hakkı sağlayan ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenen bir haktır. Bu sistem, hem bağımsız mülkiyet hem de ortak mülkiyet kavramlarını bir arada barındırır.
Bir apartmanda dairesi, dükkânı veya ofisi bulunan herkes “kat maliki” olarak kabul edilir ve hem hak hem de yükümlülük sahibidir.

Kat Maliklerinin Temel Hakları

1. Bağımsız Bölüm Üzerinde Tasarruf Hakkı

Her malik, kendi dairesi veya iş yeri üzerinde dilediği gibi tasarruf etme hakkına sahiptir. Ancak bu tasarruf, binanın genel güvenliğini ve diğer maliklerin haklarını ihlal etmemelidir.
Örneğin, bir dairede ticari faaliyet yürütmek isteniyorsa yönetim planında buna izin verilmiş olmalıdır.

2. Ortak Alanlardan Yararlanma Hakkı

Kat malikleri, merdiven, asansör, otopark, bahçe, çatı ve sığınak gibi ortak alanları eşit biçimde kullanma hakkına sahiptir.
Ancak ortak alanların tek bir malik tarafından izinsiz olarak özel kullanıma alınması (örneğin otoparkın kişisel bahçeye dönüştürülmesi) hukuka aykırıdır.

3. Yönetim ve Denetim Hakkı

Kat malikleri, apartman yönetiminde söz sahibidir. Her malik:

Kat malikleri kurulu toplantısına katılabilir,
Oy kullanabilir,
Yönetici seçimi veya değişikliğinde görüş bildirebilir,
Bütçe ve harcama kararlarını denetleyebilir.

Yargıtay’ın 2022 tarihli bir kararında, yönetici seçiminde bilgilendirme yapılmayan maliklerin katılımı sağlanmadığı için alınan kararın iptaline hükmedilmiştir.

4. Gelir ve Giderlerde Pay Hakkı

Kat malikleri, ortak alanlardan doğan gelirlerde (örneğin baz istasyonu kiraları) arsa payları oranında hak sahibidir. Aynı şekilde, giderler de bu oranda paylaşılır.

Kat Maliklerinin Yükümlülükleri

1. Aidat ve Ortak Gider Payı Ödeme

Kat maliklerinin en temel yükümlülüklerinden biri aidat ve ortak gider paylarını zamanında ödemektir. Bu ödemeler, binanın bakımı, temizliği, güvenliği ve yönetimi için kullanılır.

Aidat ödememek, diğer maliklerin mağduriyetine neden olur ve icra takibi yapılabilir.
Örneğin, Kartal’da bir apartmanda 3 ay aidat ödemeyen malik hakkında, yönetici tarafından açılan dava sonucu 9.000 TL borç ve %20 faiz ödemesine karar verilmiştir.

2. Ortak Alanlara Saygı

Ortak alanlar üzerinde kişisel tasarruflarda bulunmak yasaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 18’e göre, her malik ortak yerleri amaç dışı kullanamaz, zarar veremez.
Örneğin, çatıya izinsiz güneş paneli yerleştirmek veya bahçeye özel garaj yapmak hukuka aykırıdır.

3. Gürültü ve Rahatsızlık Vermeme

Apartman yaşamında huzurun korunması, maliklerin komşuluk hukukuna uygun davranmasına bağlıdır. Gürültü, kötü koku veya ortak alanları kirletme gibi davranışlar, diğer maliklerin yaşam hakkını ihlal eder.

4. Onarım ve Bakım Katılımı

Binada yapılacak onarım ve tadilat giderlerine her malik, arsa payı oranında katılmak zorundadır.
Örneğin, asansör yenilemesi, dış cephe boyası veya çatı izolasyonu gibi giderlere tüm maliklerin katılımı zorunludur.

5. Yönetim Planına Uyum

Her apartmanın bir yönetim planı vardır. Bu plan, binadaki yaşam kurallarını belirler. Kat malikleri, yönetim planına uymakla yükümlüdür. Yönetim planına aykırı davranış, mahkeme kararıyla engellenebilir.

Kat Maliklerinin Toplantı ve Karar Hakları

Kat Malikleri Kurulu

Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır.
Bu kurulda:

Bütçe onaylanır,
Yönetici ve denetçi seçilir,
Ortak alanlarla ilgili kararlar alınır.

Kararlar oy çokluğu ile alınır; ancak yönetim planında özel düzenleme varsa buna uyulur.

Kararlara İtiraz Hakkı

Bir malik, kurul kararını yasal süresi içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne taşıyabilir.
Yargıtay kararlarına göre, “usulsüz alınan veya duyurulmayan kurul kararları” iptal edilebilir.

Kat Maliklerinin Arasındaki Uyuşmazlıklar

Apartmanlarda en sık görülen anlaşmazlıklar şunlardır:

Aidat borcu ve ödememe sorunları
Gürültü veya rahatsız edici davranışlar
Ortak alan ihlalleri
Yönetim harcamalarının şeffaf olmaması
Yönetim planına aykırı kullanım

Bu tür durumlarda ilk adım, yazılı uyarı ve kat malikleri kurulu kararıdır. Uyuşmazlık çözülemezse Sulh Hukuk Mahkemesi devreye girer.

Örnek Dava

Kartal Sulh Hukuk Mahkemesi’nde 2023 yılında görülen bir davada, bir malik sürekli olarak ortak otoparkı işgal etmiş, yönetim planına aykırı hareket etmiştir. Mahkeme, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33 gereğince “eski hale getirme” kararı vermiştir.

Hukuki Danışmanlığın Önemi

Kat mülkiyeti, özel ve teknik bir hukuk alanıdır. Bu nedenle, kat malikleri haklarını ararken veya yükümlülüklerini yerine getirirken uzman hukuk desteği almak hem süreci hızlandırır hem de olası hataların önüne geçer.

Kartal ve Anadolu Yakası’nda apartman ve site yaşamında yaşanan uyuşmazlıklarda, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde profesyonel danışmanlık almak, tarafların hem zamandan hem de maliyetten tasarruf etmesini sağlar.

Sık Sorulan Sorular

Soru 1: Kat maliklerinin temel hakları nelerdir?
Cevap: Malikler, bağımsız bölümlerinde tasarruf etme ve ortak alanları eşit biçimde kullanma hakkına sahiptir.

Soru 2: Kat malikleri aidat ödemezse ne olur?
Cevap: Yönetici icra takibi başlatabilir, ayrıca faiz ve dava masrafı yükümlülüğü doğar.

Soru 3: Ortak alanı izinsiz kullanan malike karşı ne yapılabilir?
Cevap: Yazılı uyarı ve mahkeme kararı ile eski hale getirme talep edilebilir.

Soru 4: Yönetim planına kim uymak zorundadır?
Cevap: Tüm kat malikleri ve kiracılar, yönetim planına uymakla yükümlüdür.

Soru 5: Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz edilebilir mi?
Cevap: Evet, kararın alınmasından sonra 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulabilir.

Soru 6: Gürültü yapan komşuya karşı nasıl bir yol izlenir?
Cevap: Öncelikle yönetici uyarı yapar, gerekirse idari para cezası ve mahkeme süreci başlatılır.

Soru 7: Onarım giderlerine katılmak zorunlu mudur?
Cevap: Evet, her malik arsa payı oranında ortak giderlere katılmakla yükümlüdür.

Soru 8: Gelir getiren ortak alan gelirleri nasıl paylaşılır?
Cevap: Arsa payı oranında tüm maliklere adil şekilde dağıtılır.

Soru 9: Yönetici yanlış harcama yaparsa ne olur?
Cevap: Denetçi raporu veya malik başvurusu üzerine yöneticiye hesap verme yükümlülüğü doğar.

Soru 10: Hukuki danışmanlık almak neden gereklidir?
Cevap: Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu karmaşık düzenlemeler içerir; uzman desteği hak kaybını önler.

Kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini bilmek, apartman yaşamında adaletli ve huzurlu bir ortam sağlar. Aidat, ortak alan kullanımı, yönetim kararları gibi konularda doğabilecek uyuşmazlıklarda doğru hukuki adımların atılması büyük önem taşır.
Kartal Avukat ile kat mülkiyeti hukuku konusunda profesyonel danışmanlık alarak haklarınızı güvence altına alın.

Kartal İnşaat Avukatı