Ortak Alanların Kullanımı ve Hukuki Sınırlar

Apartman ve site yaşamının düzeni, ortak alanların kullanımı konusunda belirlenen kurallara bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site sakinlerinin ortak alanları nasıl kullanabileceğini, hangi durumlarda müdahale edilebileceğini ve bu hakların sınırlarını açıkça belirler. Kartal, İstanbul ve Anadolu Yakası gibi yoğun yerleşim bölgelerinde bu kuralların bilinmemesi, sıklıkla hukuki uyuşmazlıkların doğmasına neden olur.

Ortak Alan Nedir?

Ortak alan, apartman veya sitede tüm maliklerin ortak kullanımına açık olan bölümlerdir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesine göre bu alanlara örnek olarak:

Merdivenler
Asansörler
Otopark
Bahçe ve çocuk oyun alanları
Çatı, dış cephe ve sığınak
Merkezi ısıtma ve su tesisatları
gibi bölümler dahildir.

Bu alanların mülkiyeti bireysel değil, tüm kat maliklerine aittir. Dolayısıyla her malik, ortak alanlarda eşit ve adil biçimde kullanım hakkına sahiptir.

Ortak Alanların Hukuki Niteliği

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak alanlar üzerinde bireysel tasarruf yapılamaz. Yani bir malik, ortak alanda izinsiz şekilde:

Depo, dükkan veya ek yapı oluşturamaz,
Reklam panosu veya tabela yerleştiremez,
Bahçeyi özel alan gibi kullanamaz.

Yargıtay’ın 2023 tarihli bir kararında, apartman girişine izinsiz pano yerleştiren malik hakkında “ortak alanın amacı dışında kullanımı” gerekçesiyle eski hale getirme ve para cezası kararı verilmiştir. Bu karar, ortak alanların kullanımına ilişkin sınırların ne kadar net çizildiğini göstermektedir.

Ortak Alanlarda Kullanım Sınırları

1. Özel Kullanıma Kapalı Alanlar

Ortak alanlar hiçbir malik tarafından tek başına kullanılamaz. Örneğin, otoparkın belirli bir kısmını sürekli aynı kişinin kullanması hukuka aykırıdır.

2. Yönetim Planı Belirleyicidir

Apartman veya site yönetim planı, ortak alanların kullanımına dair en önemli belgedir. Yönetim planında belirtilmeyen bir düzenleme ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile yapılabilir.

3. Değişiklik Yapma Yetkisi

Ortak alanlarda yapılacak değişiklikler (örneğin bahçeye kamelya kurulması, sığınak düzenlemesi) tüm maliklerin onayı olmadan yapılamaz.

4. Ortak Alanın Kiralanması veya Gelir Getirmesi

Ortak alan, tüm maliklerin kararıyla kiralanabilir. Örneğin, apartmanın çatısına baz istasyonu kurulması gibi durumlarda gelir tüm maliklere orantılı şekilde dağıtılır.

Ortak Alan İhlallerinde Hukuki Süreç

Ortak alanların amacı dışında kullanılması durumunda, diğer maliklerin veya yöneticinin şu yolları izlemesi mümkündür:

Yazılı Uyarı: Öncelikle ihlali yapan kişiye yazılı bildirim yapılır.
Kat Malikleri Kurul Kararı: Uyarı dikkate alınmazsa kurul toplanır ve oy çokluğuyla karar alınır.
Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Başvuru: Haksız kullanım devam ederse, ilgili malik hakkında mahkemeden “eski hale getirme” kararı istenir.
Tazminat Talepleri: Ortak alanın amacı dışında kullanılması nedeniyle diğer maliklerin zarar görmesi durumunda maddi ve manevi tazminat davası açılabilir.

Örnek Dava

Kartal Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen bir davada, apartman zemin katında oturan malik, otopark alanını kendine özel bahçe haline getirmiştir. Mahkeme, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19 uyarınca “eski hale getirme” kararı vermiş ve malike 15.000 TL idari para cezası uygulanmıştır.

Bu karar, ortak alanların özel kullanıma kapalı olduğu ilkesini pekiştirmiştir.

Ortak Alanlarda Gürültü, Temizlik ve Kullanım Kuralları

Gürültü: Gürültü yönetmeliği gereği, ortak alanlarda yüksek sesle müzik dinlenmesi veya etkinlik yapılması yasaktır.
Temizlik ve Düzen: Ortak alanların temizliği yönetim tarafından sağlanır, ancak bireysel kirletme veya zarar verme halinde kişi zarar tazmininden sorumlu olur.
Evcil Hayvan Kullanımı: Ortak alanlarda evcil hayvan dolaştırmak, yönetim planında aksi belirtilmedikçe serbesttir. Ancak diğer maliklerin rahatsız edilmemesi gerekir.

Yönetici ve Kat Malikleri Kurulunun Rolü

Ortak alanların yönetiminden ve korunmasından apartman yöneticisi sorumludur. Yönetici,

Ortak alanlarda yapılan izinsiz işlemleri tespit eder,
Gerekli uyarıları yapar,
Gerektiğinde dava açar.

Ayrıca, kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez toplanarak ortak alanların bakımı, onarımı ve kullanım kurallarını belirler.

Ortak Alanlarda Yapılandırma ve Onarım

Çatı, dış cephe veya merdiven gibi ortak alanlarda yapılacak onarımlar, tüm maliklerin katılımı ile finanse edilir. Katkı payı, her dairenin arsa payı oranına göre belirlenir.
Örneğin, 10 daireli bir apartmanda dış cephe boyası için 50.000 TL harcama yapılacaksa, her malik arsa payı oranına göre ödeme yapmakla yükümlüdür.

Hukuki Danışmanlığın Önemi

Ortak alanlarla ilgili uyuşmazlıklar, genellikle Kat Mülkiyeti Kanunu, Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde değerlendirilir. Ancak her olayın kendi özel koşulları bulunduğundan, profesyonel hukuki destek almak çoğu zaman süreci hızlandırır ve tarafların hak kaybını önler.

Kartal ve İstanbul bölgesinde ortak alan uyuşmazlıkları sıklıkla görülmektedir. Bu nedenle, hukuki danışmanlık hizmeti, apartman yöneticileri ve maliklerin yasal sorumluluklarını doğru biçimde uygulamalarına yardımcı olur.

Sık Sorulan Sorular

Soru 1: Ortak alanların tanımı nedir?
Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre merdiven, otopark, çatı, dış cephe gibi tüm maliklerin ortak kullanımına açık bölümlerdir.

Soru 2: Ortak alanı izinsiz kullanan kişiye ne yapılabilir?
Cevap: Öncelikle yazılı uyarı yapılır, ardından Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak eski hale getirme kararı talep edilir.

Soru 3: Ortak alan kiraya verilebilir mi?
Cevap: Tüm maliklerin oybirliği ile karar alınırsa, gelir paylaşımı şartıyla kiralama mümkündür.

Soru 4: Apartman bahçesi özel kullanım alanı haline getirilebilir mi?
Cevap: Hayır. Bahçe ortak alandır; yönetim planında aksi belirtilmedikçe bireysel kullanım yasaktır.

Soru 5: Otopark kullanımında öncelik hakkı var mı?
Cevap: Otoparklar ortak alandır, hiçbir malik kalıcı öncelik hakkı elde edemez.

Soru 6: Ortak alanlarda tadilat yapmak için izin gerekir mi?
Cevap: Evet. Her türlü değişiklik için kat malikleri kurulunun onayı zorunludur.

Soru 7: Gürültü yapan komşuya karşı ne yapılabilir?
Cevap: Yönetici uyarı yapabilir, gerekirse idari yaptırım veya dava açılabilir.

Soru 8: Evcil hayvanlar ortak alanlarda dolaşabilir mi?
Cevap: Yönetim planında yasak yoksa dolaşabilir; ancak diğer maliklerin huzurunu bozmamak şartıyla.

Soru 9: Ortak alan temizliği kimin sorumluluğundadır?
Cevap: Yönetici veya yönetim firması sorumludur; ancak zarar veren malik tazminle yükümlüdür.

Soru 10: Hukuki danışmanlık almak neden önemlidir?
Cevap: Her apartman farklı yönetim planına sahiptir; hukuki destek, doğru yorum ve çözüm sağlar.

Ortak alanların kullanımı konusunda yaşanabilecek en küçük anlaşmazlık bile, apartman yaşamında ciddi huzursuzluklara neden olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun hareket etmek, tüm maliklerin haklarını korur ve toplu yaşam düzenini sağlar.
Ortak alan kullanımıyla ilgili hukuki destek almak için Kartal Avukat’tan profesyonel danışmanlık hizmeti talep edin.

Kartal İnşaat Avukatı