Kat Maliklerinin Pay Oranlarının Değiştirilmesi

Kat Maliklerinin Pay Oranlarının Değiştirilmesi; Kat mülkiyeti sisteminde, bir bina ya da apartmanda bulunan bağımsız bölümlerin mülkiyet hakları, her kat maliki tarafından belirli pay oranlarına göre paylaşılır. Bu pay oranları, genellikle bağımsız bölümlerin büyüklüklerine, özelliklerine veya kullanım durumlarına göre belirlenir. Ancak zaman zaman, kat maliklerinin pay oranlarında değişiklik yapılması gerekebilir. Bu değişiklikler, belirli hukuki süreçler ve şartlar altında gerçekleştirilmelidir.

Bu yazıda, kat maliklerinin pay oranlarının değiştirilmesi ile ilgili hukuki düzenlemeler, yapılabilecek değişikliklerin koşulları ve uyulması gereken adımlar üzerinde durulacaktır.

Kat Maliklerinin Pay Oranı Nedir?

Kat maliklerinin pay oranları, her bir bağımsız bölüm sahibinin, ortak alanlar üzerindeki haklarını belirleyen oranlardır. Kat mülkiyetinde, her malik kendi dairesinin mülkiyetine sahip olurken, aynı zamanda ortak alanlara da belirli bir oranda paydaş olur. Bu pay oranları, genellikle şu kriterlere göre belirlenir:

Bağımsız bölümün büyüklüğü (metrekare cinsinden)
Bağımsız bölümün kullanım amacı (ticari, konut vb.)
Ortak alanlardaki kullanım oranı (örn. asansör, otopark, merdiven gibi)

Örneğin, bir apartman dairesinin toplam yapı içindeki alanı 100 metrekare ise ve toplam inşaat alanı 1000 metrekare ise, bu dairenin pay oranı %10 olacaktır.

Kat Maliklerinin Pay Oranlarının Değiştirilmesi Ne Zaman Gereklidir?

Kat maliklerinin pay oranlarının değiştirilmesi gerekliliği, çeşitli durumlarda ortaya çıkabilir:

1. Bağımsız Bölümdeki Değişiklikler

Bağımsız bölümlerde yapılan tadilat, büyütme veya küçültme gibi işlemler, pay oranlarında değişikliğe yol açabilir. Örneğin, bir kat maliki dairesini büyütürse, bu durumda pay oranı da artacaktır.

2. Ortak Alanların Değişmesi

Bina içerisindeki ortak alanlarda (örneğin, otopark, bahçe, depo alanları) yapılan düzenlemeler de pay oranlarının değiştirilmesini gerektirebilir. Yeni eklenen bir ortak alan veya kaldırılan bir alan, maliklerin pay oranlarını etkileyebilir.

3. Emlak Değerlemesi Değişiklikleri

Bina içindeki bazı dairelerin değeri zamanla artabilir veya azalabilir. Bu değer değişiklikleri de pay oranlarının gözden geçirilmesini gerektirebilir.

4. Yıkım ve Yeniden İnşaat

Bir binanın yıkılması ve yeniden yapılması durumunda, yeni yapılan binanın yapısına ve büyüklüğüne göre kat maliklerinin pay oranları yeniden belirlenebilir.

Kat Maliklerinin Pay Oranlarının Değiştirilmesi İçin Hukuki Adımlar

Kat maliklerinin pay oranlarında değişiklik yapılması için belirli bir hukuki süreç takip edilmelidir. Bu süreçler, kat mülkiyeti kanunu çerçevesinde belirlenmiş kurallar doğrultusunda gerçekleştirilmelidir.

1. Kat Malikleri Kurulu Kararı

Pay oranlarının değiştirilmesi için, öncelikle kat malikleri kurulunun onayı alınmalıdır. Kat malikleri kurulunda, her kat malikinin pay oranlarına göre oy hakkı vardır. Bu kurulda, oybirliği ya da çoğunluk kararı ile pay oranlarının değiştirilmesi talebi kabul edilebilir.

Eğer pay oranları bütün maliklerin onayı ile değiştirilmek isteniyorsa, bu durumda oybirliği gereklidir.
Eğer çoğunluk kararı ile değiştirilmesi isteniyorsa, bu durumda kat maliklerinin 2/3'ü tarafından onay verilmesi gerekir.

2. Tapu Kayıtları ve Değişiklikler

Pay oranlarında yapılacak değişikliklerin hukuki geçerlilik kazanabilmesi için, bu değişikliklerin tapuda da kaydedilmesi gerekir. Değişiklik yapıldıktan sonra, tapu dairesine başvurularak yeni pay oranları tapuya işlenir.

3. Noter Onaylı Karar ve Sözleşmeler

Pay oranı değişikliği, maliklerin rızası ve kurul kararı ile gerçekleştiğinde, yapılan değişikliklerin noter onaylı bir sözleşme ile hukuki olarak güvence altına alınması önerilir. Bu sözleşme, tüm paydaşlar tarafından imzalanarak geçerlilik kazanır.

4. Mahkeme Kararı

Eğer kat malikleri arasında anlaşmazlık varsa ve pay oranları konusunda uzlaşı sağlanamıyorsa, bu durumda mahkemeye başvurulabilir. Mahkeme, pay oranlarıyla ilgili bir karar verebilir. Mahkemeye başvuru, genellikle zorunlu olmadıkça tercih edilmez, çünkü mahkeme kararları sürecin uzamasına yol açabilir.

Kat Maliklerinin Pay Oranlarını Değiştirmenin Hukuki Sonuçları

Kat maliklerinin pay oranlarında yapılacak değişikliklerin, bazı hukuki sonuçları olabilir:

Ortak alanlarda kullanım hakkı da pay oranları ile doğru orantılıdır. Pay oranındaki değişiklik, ortak alanlardaki kullanım hakkını da etkiler.
Mülkiyet hakkı da değişikliklere uğrayabilir. Kat maliklerinin pay oranları değişirse, bu durum tüm ortak mülkiyetin yeni haklar doğurmasına yol açabilir.
Vergilendirme ve gider paylaşımları da değişebilir. Pay oranları arttıkça, kat maliki daha fazla gider ödemek zorunda kalabilir.

Örnek Vaka: Kartal’da Kat Maliklerinin Pay Oranı Değişikliği

Kartal’daki bir apartmanda, bir kat maliki dairesini büyütme kararı aldı. Bu değişiklik, binadaki pay oranlarını etkiledi. Kat malikleri kurulu, yapılan yapısal değişiklik ile ilgili bir toplantı yaptı ve çoğunluk kararıyla pay oranlarındaki değişiklik kabul edildi. Değişiklik, tapu dairesine bildirildi ve pay oranları yeniden kaydedildi. Yeni pay oranlarına göre, büyütme yapan malik, artık yeni alanına göre daha fazla pay aldı.

Soru - Cevap

Kat maliklerinin pay oranları nasıl belirlenir?
Pay oranları, genellikle bağımsız bölümlerin büyüklüğü ve kullanım amacı göz önünde bulundurularak belirlenir.

Pay oranları değiştirilebilir mi?
Evet, kat maliklerinin onayı ile pay oranları değiştirilebilir. Ancak bunun için kurul kararı ve tapu kaydının güncellenmesi gerekir.

Pay oranı değişikliği için mahkemeye başvurmak gerekli mi?
Genellikle, pay oranı değişikliği için kat malikleri kurulunun kararı yeterlidir, ancak anlaşmazlık durumunda mahkemeye başvurulabilir.

Kat maliklerinin pay oranlarının değiştirilmesi, gayrimenkul mülkiyetinde önemli ve bazen karmaşık bir süreçtir. Bu süreçte, hukuki gerekliliklere uygun hareket edilmesi ve kat malikleri kurulunun kararı ile sürecin yönetilmesi önemlidir. Kartal Avukat, kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların çözülmesi ve pay oranlarındaki değişikliklerin hukuki sürecinin doğru bir şekilde yürütülmesi için size uzman destek sunmaktadır.

Kartal İnşaat Avukatı