Ortak Tapu Sahipleri Arasındaki Uyuşmazlıklar

Ortak Tapulu Taşınmazlarda Uyuşmazlıklar: Paylı Mülkiyet Hakları ve çözüm Yolları

Ortak tapulu (hisseli) mülkiyetlerde, her ortağın mülkün tamamı üzerinde belirli bir payı bulunur. TMK m. 688 uyarınca paydaşlar, mülkü diğer paydaşların haklarıyla bağdaştığı ölçüde kullanma yetkisine sahiptir. Ancak kullanım sınırlarının aşılması, giderlere katılımın reddedilmesi veya payın satılmak istenmesi durumunda çatışmalar kaçınılmaz hale gelir. Hukuk sistemimiz, bu uyuşmazlıkların çözümü için "Yönetim Planı", "Ecrimisil" ve nihai çözüm olan "Ortaklığın Giderilmesi" gibi mekanizmalar öngörmüştür.

1. Kullanım ve Gelir Uyuşmazlıkları (Ecrimisil ve Müdahalenin Men’i)

Ortaklardan birinin taşınmazın tamamını veya bir kısmını diğerlerinin rızası olmaksızın kullanması durumunda şu yollar izlenir:

• Müdahalenin Men’i: Bir ortağın mülkü kullanmasına haksız yere engel olan diğer ortağa karşı açılan, kullanımın engellenmesini hedefleyen davadır.

• Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı): Mülkü tek başına kullanan ortağın, diğer ortaklara payları oranında "kira benzeri" bir kullanım bedeli ödemesini sağlayan tazminattır. Paydaşlar arası ecrimisilde genellikle "intifadan men" (yararlanmadan men edildiğini bildirme) şartı aranır.

2. Pay Satışı ve önalım (Şufa) Hakkı

Paylı mülkiyette, bir hissedar kendi payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde TMK m. 732 uyarınca diğer hissedarların önalım Hakkı devreye girer.

• öncelik Hakkı: Satıcı ortak, payını dışarıdan birine satarsa, diğer ortaklar aynı bedeli ödeyerek payın kendilerine tescil edilmesini mahkemeden talep edebilirler.

• Süreler: Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halükarda satıştan itibaren 2 yıl içinde bu hak kullanılmalıdır.

3. Nihai çözüm: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Anlaşmazlığın diğer yollarla çözülememesi durumunda, her paydaşın mülkiyeti sona erdirme hakkı vardır.

1. Aynen Taksim: Taşınmazın fiziken bölünebilir nitelikte olması durumunda (örn: Bir arazinin eşit parçalara bölünmesi), mahkemece mülkün parçalara ayrılarak paylaştırılmasıdır.

2. Satış Suretiyle Giderilmesi: Taşınmazın bölünmesi mümkün değilse (örn: Bir apartman dairesi), mülk icra dairesi aracılığıyla açık artırmayla satılır ve elde edilen bedel paylar oranında maliklere dağıtılır. Bu süreçte paydaşların kendi aralarında artırmaya girmesi de mümkündür.

4. Arabuluculuk ve Yönetim Sözleşmesi

• Zorunlu Arabuluculuk: 2023 Eylül ayı itibarıyla, ortaklığın giderilmesi ve paylı mülkiyet uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk kurumuna başvurulması yasal bir zorunluluktur.

• Yönetim Sözleşmesi: İleride doğabilecek uyuşmazlıkları önlemek adına, ortakların mülkün kullanımını, masrafların bölüşülmesini ve yönetim biçimini noter onaylı bir sözleşmeyle tapuya şerh ettirmeleri en güvenli yoldur.

Sıkça Sorulan Sorular

Hissedarlardan biri imzaya gelmezse mülk satılabilir mi? Mülkün tamamının satışı için tüm hissedarların rızası önem arz etmektedir. Rıza sağlanamıyorsa, satmak isteyen ortak "Ortaklığın Giderilmesi" davası açarak mülkün mahkeme kanalıyla satılmasını sağlayabilir.

Ortaklardan biri faturaları ve vergileri ödemiyorsa ne yapılmalı? Taşınmazın korunması ve idaresi için yapılan zorunlu giderleri (Emlak vergisi, büyük onarımlar vb.) tek başına ödeyen ortak, diğer ortaklara payları oranında rücu edebilir (alacak davası açabilir).

Hisseli tapuda payım kadar yeri kendim çevirebilir miyim? Tapuda yeriniz "belirli bir metre" olarak değil, "belirli bir pay" (örn: 1/4) olarak görünür. Diğer ortaklarla yazılı bir "fiili taksim" (kullanım paylaşımı) sözleşmesi yapmadan bir yeri çevirmeniz müdahalenin men'i davasına konu olabilir.

---

YASAL UYARI (DISCLAIMER): Bu içerik, ortak tapu uyuşmazlıkları ve yasal çözüm yolları hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir olaya yönelik hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Gayrimenkul hukuku; teknik bilirkişi raporları, tapu kayıt incelemeleri ve sıkı hak düşürücü süreler içerdiğinden, olası hak kayıplarının önlenmesi için bir hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Kartal İnşaat Avukatı

---