Kat Mülkiyeti Aidat Borçları İçin Açılan Takipler

Apartman ve Site Aidat Borçlarında İcra Takibi: Hukuki Süreç ve Yaptırımlar

Toplu yaşam alanlarında ortak giderlerin (elektrik, su, asansör bakımı, personel giderleri vb.) karşılanması için toplanan aidatlar, hukuken bir "avans borcu" niteliğindedir. 2026 yılı icra pratiğinde, enflasyonist etkiler ve yönetim giderlerindeki artış nedeniyle aidat takiplerinde ciddi bir artış gözlemlenmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetime bu alacakları tahsil edebilmesi için genel alacaklardan çok daha güçlü ve hızlı araçlar sunar.

1. Hukuki Dayanak ve Sorumluluk Kapsamı (KMK m. 20)

Kat maliki, bağımsız bölümü kullanmasa dahi ortak yerler üzerindeki giderlere katılmak zorundadır. "Ben havuzu kullanmıyorum" veya "Dairem boş" gibi savunmalar hukuken geçersizdir.

Ev Sahibi ve Kiracı İlişkisi: Alacaklı (yönetim), borcu hem kat malikinden hem de kiracıdan müşterek ve müteselsil olarak talep edebilir. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır (KMK m. 22).
İşletme Projesi: Yönetim tarafından usulüne uygun tebliğ edilmiş bir "İşletme Projesi" veya kat malikleri kurulu kararı, icra takibi için bir delildir.

2. Aylık %5 Gecikme Tazminatı Avantajı

Aidat borçlarını diğer borçlardan ayıran en keskin özellik faiz oranıdır.

Yüksek Oran: Gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m. 20/2).
Uygulama: Bu oran yıllık bazda %60’a tekabül eder ve yasal faizden çok daha yüksektir. Bu durum, borçluyu ödemeye zorlayan en büyük etkendir.

3. İcra Takibi ve İtiraz Süreci

Yönetici, kat malikleri kurulundan ayrı bir yetki almasına gerek kalmaksızın borçlu aleyhine takip başlatabilir.

İlamsız Takip: Genellikle "örnek 7" ödeme emri ile süreç başlar.
İtiraz ve İptal Davası: Borçlu "böyle bir borcum yok" diyerek 7 gün içinde itiraz ederse takip durur. Ancak yönetim, karar defteri ve banka kayıtları ile İtirazın İptali Davası açarsa, borçlu haksız çıktığı takdirde borcun yanı sıra en az %20 icra inkar tazminatı ödemeye mahkum edilir.
Kanuni İpotek Hakkı: Aidat borcu ödenmezse, yönetim borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine (dairesine) kanuni ipotek kurulmasını mahkemeden talep edebilir (KMK m. 22).

4. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Uygulamaları

İstanbul’un büyük site projelerinin bulunduğu Kartal ve çevresinde yönetimler artık profesyonel şirketler tarafından yönetilmektedir.

UYAP ve Tebligat: Site yönetimleri, aidat borçlarını UYAP üzerinden toplu icra takipleriyle yönetmektedir. Kat maliklerinin adres değişikliklerini yönetime bildirmemesi durumunda, tapudaki veya MERNİS'teki adreslerine yapılan tebligatlar geçerli sayılır.
Elektrik/Su Kesme Yasağı: önemli not: Yargıtay içtihatlarına göre, aidat borcu ödenmediği gerekçesiyle bir dairenin elektriği veya suyu yönetim tarafından kesilemez. Bu durumda yönetim "hukuka aykırı müdahale" nedeniyle tazminat riskiyle karşılaşabilir; bunun yerine icra yolu tercih edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: "Yönetici tek başına icra takibi başlatabilir mi?" Cevap: Evet. KMK m. 35 uyarınca yöneticinin görevlerinden biri de borçları tahsil etmektir. Bunun için her seferinde karar alınmasına gerek yoktur.

Soru: "Aidat borcu olan daireyi yeni satın aldım, eski borçlardan sorumlu muyum?" Cevap: Hayır. Kural olarak eski malikin dönemine ait aidat borçlarından yeni malik sorumlu tutulamaz. Ancak yönetim planında aksine bir hüküm varsa durum değişebilir.

Soru: "Yönetim çok yüksek aidat belirliyor, itiraz edebilir miyim?" Cevap: İşletme projesine veya genel kurul kararına karşı 1 ay içinde (veya toplantıya katılmadıysanız öğrenmeden itibaren 6 ay içinde) Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali davası açabilirsiniz.

Sonuç ve Değerlendirme

Apartman ve site aidat borçlarının tahsili, sadece finansal bir gereklilik değil, komşuluk hukukunun ve bina huzurunun temelidir. 2026 yılı hukuk normlarında, özellikle aylık %5 gecikme tazminatı ve icra inkar tazminatı riskleri borçlu için maliyeti ağırlaştırmaktadır. Yönetimlerin belgelerini (işletme projesi, tebliğ belgeleri, karar defteri) usulüne uygun tutması, alacağın hızlı tahsili için esastır. Hak kaybı yaşamamak adına; Kat Mülkiyeti Hukukuna hakim bir taraf vekili rehberliğinde süreci yönetmek hukuki güvenliğin gereğidir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Aidat borçları ve takip usulleri, yönetim planındaki özel maddelere ve genel kurul kararlarının sıhhatine göre değişkenlik gösterebileceğinden desteği alınmalıdır.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.